Nermin çiviciler: TOKİ konutları!
Konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi amacıyla kurulan Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) 'nin amaçlarının biri de, alt gelir ve yoksul grubunda yer alan vatandaşlarını konut sahibi yapmaktır
Toplu Konut idaresi, Hazine 'den yardım almadan bu amacını gerçekleştirebilmek için, üst gelir grubuna yönelik projelerin inşa edileceği arsalarını, hasılat paylaşımı yöntemi ile, müteahhitlere satmaktadır. Satılan konutların parası, TOKİ 'nin hesabına yatırılmakta, müteahhitlere proje tamamlandıkça ödeme yapılmaktadır .Kurum alıcılara, inşaatın zamanında bitirilmemesi halinde konutları kendisinin tamamlayacağı garantisini vermektedir.
Satış Prosedürü
TOKİ konutlarının satışı, taraflarca önceden matbu şekilde hazırlanmış 'Gayrimenkul Satış Sözleşmesi' isimli belgenin, TOKİ'nin yetkilendirdiği banka ile alıcı tarafından imzalanması ile gerçekleşmektedir.
İmzalanan belge 'Gayrimenkul Satış Sözleşmesi' adı taşısa da, aslında satış vaadidir. Tapu sicil müdürleri veya noterlerde yapılmadığından bu sözleşmenin geçerliliği tartışılabilirse de, ödemeler başladıktan sonra şekle aykırılığın ileri sürülmesi, yargı kararları ile hakkın açıkça kötüye kullanılması sayıldığından, sözleşmenin noterde yapılmamasından kaynaklanan bir geçersizlik hali söz konusu değildir.
Alt Gelir Grubu Sözleşmelerindeki Kısıtlamalar
TOKİ ' nin alt gelir grubu projelerine ait sözleşmelerinde ayıca; alıcıların borçları bitene kadar konutlarını devredemeyecekleri, bu süre içinde söz konusu konutta kendisinin veya ailesinin ikamet etmediklerinin tespit edilmesi halinde sözleşmesinin feshedileceği hükmü yer almaktadır.
Sözleşmedeki bu yasağa rağmen, son zamanlarda sıklıkla, alt gelir grubu için üretilen TOKİ konutlarındaki hak sahiplerinin haklarını satış vaadi sözleşmeleri ile, alt gelir veya yoksul grubu tanımına girmeyen kişilere, devrine ilişkin sorularla karşılaşmaktayım. TOKİ ile sözleşme yapan asıl hak sahibi, peşin alacağı bir bedel karşılığında borç tamamlandıktan sonra sahip olacağı tapuyu yatırımcıya devretmeyi taahhüt etmekte, bu tarihten sonraki taksitler de onun adına yatırımcı tarafından ödenmektedir. İşlem noter tarafından tanzim edilen satış vaadi sözleşmesi ile gerçekleşmektedir.
TOKİ sözleşmelerinde yer alan devir yasağı ve konutu bizzat kullanma zorunluluğu İskan kanunu hükümlerini hatırlatmakta. İskan Kanununa göre Devletçe verilen taşınmazlar da on yıl süre ile hiçbir suretle satılamazlar ve bu süre içinde geçerli bir neden olmadıkça hak sahibi tarafından bizzat kullanmadığının tespiti halinde tapuları Hazine tarafından iptal ettirilir. Uygulamada bunun pek çok örneği yaşanmıştır.
TOKİ ' konutlarında ise başlangıçta zaten tapu verilmemektedir Taraflar arasında sadece bir sözleşme mevcuttur. Sözleşmede, alt gelir grubu ve yoksul konutu projelerinden konut alanların, borç bitene kadar konutta bizzat oturmaması ve borçlar bitmeden taşınmazların satmaları hali sözleşmenin fesih sebebi olarak kabul edilmiştir. Yani böyle bir durumun tespiti halinde, sözleşme başından beri geçersiz sayılacak ve TOKİ tapu vermeyecektir. Dolayısıyla,taksitlerinin bitmesinden sonra tapusunu alacağını zanneden yatırımcı ne kendisine satış vaadi yapan kişiden ne de TOKİ ' den konutun tapusunu talep edemeyecektir.
Riskli olması bir yana, böyle bir yatırım yapmadan evvel, Devletin alt gelir grubunu mesken sahibi yapmak için sağladığı bir imkandan yararlanarak rant sağlamanın ne kadar doğru olduğu da ayrıca değerlendirilmelidir.
Haftaya kadar sağlıcakla kalınız.
Av.Nermin çiviciler/Milliyet Emlak
