Orhan Erdem: Konut sektöründe bekleyiş sürüyor
Bilgi Üniversitesi Ekonomi Bölümü Öğretim Üyesi Yrd. Doç. Orhan Erdem,"Referandum sonuçlarının finansal piyasalarda yarattığı bahar havası henüz konut sektörüne pek yansımamış görünü
Orhan Erdem açıklamasında şu ifadelere yer verdi:
Referandum sonuçlarının finansal piyasalarda yarattığı bahar havası henüz konut sektörüne pek yansımamış görünüyor. ING Bank’ın her ay yapmaya devam ettiği Konut Barometresi Araştırması’nın Eylül ayı sonuçları Türkiye’de konut sektöründe bekleyişin hala devam ettiğine ancak bir türlü iyimser havanın tam olarak yerleşmediğine işaret ediyor: Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında sırasıyla 75, 75, 76 olarak seyreden ING Mortgage Barometre Eylül ayında 75’e düştü. Bu düşüş önemli bir düşüş olmayıp yine de piyasadaki bir isteksizliği yansıttığı söylenebilir. Konut sektörü borsa gibi ani tepkiler vermeyen, bunun yerine uzun dönemli önemli değişikliklere tepki veren bir sektör. Öyle görünüyor ki tek başına referandum sonuçları yerine bu sonuçların ekonomiye uzun vadede nasıl yansıyacağı bu sektör yatırımcıları daha çok ilgilendiriyor. Şekil 1’de Mortgage Barometre sonuçlarıyla Merkez Bankası’nın (TCMB) Tüketici Eğilim anketindeki “ Bir yıl içerisinde ev alma ihtimali”ne ait endeksin karşılaştırması görülmektedir. Genel olarak bakıldığında son üç aydır insanların konut alma eğilimlerinde ne önemli bir artış ne de önemli bir azalış söz konusu.
Anket sonuçlarına göre yakın gelecekte ev almayı düşünenlerin oranı azalırken, buna bağlı olarak ev almayı düşünmeyenlerin oranında bir artış yaşanıyor. Şekil 2’de aylara göre konut almak, satmak ve elde tutmak için uygun zaman olduğunu düşünenlerin yüzde oranları görülmektedir. Buna göre mevcut piyasa koşullarının “ ev almak” için uygun olduğunu düşünenlerin oranı %45’ten %43’e gerilemiş durumda. Konut kredisi faiz oranlarının tarihi dipte olduğu düşünülürse halktaki bu isteksizliği “bekleme eğilimi” olarak yorumlamak doğru olacaktır. Zaten beklemek için uygun zaman olduğunu düşünenler de %39 ile hiç azımsanmayacak bir yüzdeyi teşkil ediyor.
Halkın konut alma tercihleri incelenecek olursa, alınması düşünülen eve ödenebilecek maksimum tutar Eylül ayında 108.453 TL ile anketin başladığı Aralık 2009 tarihinden bugüne kadarki en yüksek meblağa ulaşmış durumda. Ankete katılanlar, ev fiyatının ortalama olarak %54’ünü kredi almayı, bankalara aylık ortalama 930 TL ödenmeyi düşünüyorlar. Bu oranlar Ağustos ayı anketinde yine %54 ve 980 TL olarak çıkmıştı. Ortalama kredi vadesi ise 7.1 yıl olarak karşımıza çıkmaktadır. Ankete katılanların %61’lik bir kesimi 3+1 ev almayı planlarken, %19’u 2+1, %18’i ise 4+1 ev almayı planlıyor. İlk yatırım seçeneği olarak gayrimenkulu tercih edenler %11 ile ilk sıradaki yerini korurken, yatırım yap(a)mıyorum diyenlerin oranı %74.
Sonuç olarak konut sektöründe hiç azımsanmayacak bir kitle ev almak için daha uygun bir zaman beklentisi içerisinde. Bunda faiz oranlarının sürekli aşağıya yönlü seyretmesinin büyük rolü var. Bakalım bu bekleyiş ne zamana kadar sürecek.
Songül Dağdeviren, ING Mortgage Barometre ile ilgili şu açıklamayı yaptı:
“ING Mortgage Barometre” son aylarda belli bir düzeyde tutunuyor görünüyor
Eylül ayında ING Mortgage Barometre’de sınırlı bir düşüş gördük (76.25’ten 75’e geriledi). Aslında son üç-dört aydır gördüğümüz seyir genel olarak konut alım iştahında bir değişiklik olmadığını, belli bir düzeyde iştahın korunduğunu gösteriyor. Burada bir dip not açıp, ING Mortgage Barometre’nin zaman serisinin oluşmasının bize giderek daha fazla ve daha doğru analiz yapma gücü verdiğini belirtmekte fayda var. Bunun zaman içinde daha da belirginleşeceğini düşünüyorum. Nitekim 2010’un ilk üç çeyrek dönemine ait verilere baktığımızda, ING Mortgage Barometre’nin bir dönem önceden ekonomideki büyümeye dair sinyal verdiğini görüyoruz. Bu ipucunu ileride yeniden değerlendirmek üzere bir kenara bırakır ve sonuçlara geri dönecek olursak, ING Mortgage Barometre’deki düşüş ekonomideki diğer gelişmelerle veya anketin diğer sonuçları ile uyumsuz mu diye sormak doğru olabilir. Nitekim bankacılık sektöründeki sağlıklı kredi büyümesi devam ediyor, ekonomideki büyüme eğilimi her ne kadar baz etkisinin devreden çıkmasıyla yavaşlamış olsa da, iç talep istikrarlı seyrini koruyor. Peki ING Mortgage Barometre neden artmakta zorlanıyor Aslında anketin detaylarına baktığımızda burada iki nedenin öne çıktığını görüyoruz. İlk olarak dikkatimizi çeken şey, ING Mortgage Barometre’nin konut alımı için mevcut koşulların uygunluğunu ölçen S11 alt endeksinde son aylarda belirgin bir değişim olmaması, endekste Eylül ayı itibarıyla da Mayıs’a yakın bir seviyedeyiz. Ancak konut alım iştahının alt bileşeni olarak konut alım zamanına dair niyeti ölçen S1214 endeksinde ise belirgin bir düşüş var. Yani insanların mevcut koşulların konut alımı için uygunluğuna dair düşünceleri çok değişmezken, konut alımını biraz daha öteledikleri görülüyor. Bu da dünya ekonomisinde ileriye yönelik belirsizliklerin korunduğu, uzun vadeli faizlerdeki düşüşün devam ettiği, hatta Türkiye’de on yıllık faizlerin tarihsel olarak en düşük seviyelerine gerilediği mevcut konjonktürde, kredi imkânlarının genişlemeye, vadelerinin de uzamaya devam ettiği bir ortamda bireylerin biraz daha gelişmeleri izlemek istediklerini gösteriyor. Nitekim, ING Mortgage Barometre’de son dönemdeki durağan seyre karşın alıma uygun olduğu belirtilen evin fiyatında istikrarlı bir artış var. Çeyrek dönem verilerine göre ING Mortgage Barometre son çeyrekte %2 gerilemesine karşın (77.4’ten 75.5’e geriledi), bir önceki çeyreğe göre 3. çeyrekte uygun ev fiyatının ortalamasında %6 artış görüldü. Bir de her zaman olduğu gibi sosyo-ekonomik-statüye göre ING Mortgage Barometre’nin gelişimine baktığımızda C1 ara grubunda iştahın aslında son aylarda arttığını, ancak C2 grubu gibi Eylül’de durağanlaştığını görüyoruz. Eylül ayında en belirgin düşüş görünen grup ise AB olmuş. Bu grubun ekonomik kararlarının ve davranışlarının dünya ekonomisin-deki belirsizliklere en duyarlı grup olduğunu daha önce vurgulamıştık. Sonuç olarak ING Mortgage Barometre’nin yükselmesine engel olan en temel neden dünyada uzun vade perspektifinin zayıflamaya ve uzun vadeli faizlerin düşmeye devam ettiği bir ortamda bireylerin konut alımlarını ötelemeleri gibi görünüyor. Bu bağlamda da yakın dönemde durağan seyrin devam etmesini bekleyebiliriz.