Orman alanlarındaki yapılar yapı kayıt belgesi alabilir mi?

Avukat Şenol Saltık, orman alanlarında kalan arazilerde yapı kayıt belgesi alınabileceğine ilişkin makale yazdı...

Yapı Kayıt Belgesi düzenlemesine ilişkin, 7143 sayılı Kanun, 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yasanın uygulanmasına ilişkin tüm detaylar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlayacağı yönetmeliklerde belirlenecektir. Başvurular, yapı kayıt belgesi formu doldurularak, e- devlet üzerinden yapılabilecektir. Ayrıca, lisanslı yapı denetim kuruluşları, lisanslı harita kadastro büroları ile, çevre ve şehircilik il müdürlüklerine de başvuru yapılabileceği belirtilmiştir. 

Orman sınırları içerisinde binası bulunan kişilerin, yapı kayıt belgesi alıp alamayacağı, kanunda açıkça belirtilmemiştir. Ancak, devlet ormanı içerisinde bulunan binaların ve diğer yapıların da, 7143 sayılı Kanun uyarınca, yapı kayıt belgesi alabilmesi önündeki engellerin kaldırıldığı kanaatindeyiz. Konunun yasal gerekçelerini aşağıda açıklanmıştır.

Yapı Kayıt Belgesi koşulları, 7143 sayılı Kanunun 16. Maddesinde tanımlanmıştır. Buna göre ; “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.” 

Yasa metninde genel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Kanunda, yapı kayıt belgesinden faydalanacak hazine ait taşınmazların kapsamı belirlenirken, sınırlı sayıda(numerus clausus) bir tanımlama yapılmamıştır. Kanunun, 16/9. Madde fıkrasında, sadece ; “Hazineye ait olan ve sosyal donatı alanları için tahsis edilmiş bulunan gayrimenkuller üzerindeki binaların yapı kayıt belgesinden yararlanamayacağı” belirtilmiştir. Hazineye ait sosyal donatı alanlarının tanımı imar kanunu ve diğer yönetmeliklerde detaylı olarak yapılmamıştır. Ancak, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 5. Maddesinde, “sosyal altyapı alanları” ve “sosyal tesis alanları” şeklinde iki ayrı tanımlama yapılmıştır. Bu yönetmelikte, sosyal donatı alanları ; “Eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari tesisler, açık ve kapalı spor tesisleri ile park, çocuk bahçesi, oyun alanı, meydan, rekreasyon alanı gibi açık ve yeşil alanlara verilen genel isim” olarak belirlenmiştir. Sosyal donatı alanları, kısaca ; cami, okul, hastane, çocuk parkı, karakol, kamu hizmet binaları, spor tesisleri, müze, park vb gibi halkın sürekli kullanımına açık alanlar olarak tanımlanabilir. Kamusal alan olarak kabul edebileceğimiz bu bölgelerdeki kaçak yapıların yasal hale getirilmesi, kamu hizmetlerinin aksamasına veya toplum yaşamının olumsuz etkilenmesine engel olabileceği düşünülerek bu şekilde bir yasa maddesi ihdas edilmiştir. Ancak, devlet ormanlarının, halkın sürekli kullanımına açık bir sosyal donatı alanı olmadığı kabul edilmektedir. Bu sebeple, yasal kısıtlama içerisinde, devlet ormanlarının yer almadığı kanaatindeyiz. Yasanın amacı, devletin yıkım yoluyla müdahale edemediği yapıları kayıt altına alarak, kentsel dönüşüm projelerine kaynak aktarımı sağlamak olduğuna göre, devlet ormanları içerisindeki binaların da yapı kayıt belgesi alması kanunun amacına da uygundur.

 Peki, Devlet Ormanları üzerindeki kaçak yapıların, Yapı Kayıt Belgesi başvuruları, pratikte ne şekilde yapılacaktır ?

6831 sayılı Orman Kanunu’nun 11/4. Maddesi uyarınca kural olarak ; “Ormanlar, Hazine adına kayıtlıdır.” 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. Maddesinde de  “Kamu Malları” başlığı altında benzer bir hükme yer verilmiştir. 7143 sayılı Yapı Kayıt Belgesi Kanunu’nun ilgili maddesi uyarınca, hazineye ait gayrimenkul üzerindeki binanın yapı kayıt belgesi alabilmesi için, bu gayrimenkulün öncelikle, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na tahsis edilmesi gerekmektedir. Bakanlık, ilgili gayrimenkulü Hazine’den tahsis yoluyla devir aldıktan sonra, rayiç bedelini belirleyerek yapı sahibine doğrudan satabilecektir. Böylelikle, devlet ormanında işgalci konumunda olan kişi, binasını, yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alacak ve binanın üzerinde bulunduğu gayrimenkulün de mülkiyetini kazanmış olacaktır.

Kanunda, satış işleminin, akdi halefler adına da yapılabileceği düzenlenmiştir. Bunun anlamı şudur ; Devlet ormanı üzerinde işgali konumunda olan kişiler, zilyetlik olarak tanımlanabilecek haklarını üçüncü kişilere devredebilir. Devir alan kişi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na müracaat ederek hem yapı kayıt belgesi alabilir ve hem de araziyi Bakanlık’tan satın alma hakkında sahiptir.

İmar Planı Bulunmayan ve Yapılaşma İzni Olmayan Devlet Ormanları, Parselasyon Yapılmadan Nasıl Satılacaktır?

Devlet ormanları Hazineye ait olduğundan, imar planları dışında ve yapılaşmaya kapalıdır. Genellikle binlerce hektar üzerinden ölçümlenen orman alanlarında parselasyon çalışması yapılması mümkün değildir. Kesinleşen orman kadastrosu haritalarına aykırı hiçbir imar planı yapılamaz. Bu durumda, işgal edilen orman alanlarının parsel planları olmadan nasıl satılabileceği akla gelmektedir. Orman alanında işgal edilen kısımla ilgili düzenlenecek haritada, taralı alan oluşturularak işgal edilen arazinin m2’si belirlenebilir. Nitekim, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin orman alanları ile ilgili verdiği tapu iptal ve tescil davalarında bu yöntem uygulanmaktadır. 

Arazisi orman alanında olmamasına rağmen, yanlışlıkla orman kadastrosuna dahil edilerek orman olarak hazine adına kayıt edilen gayrimenkullerin asıl sahipleri, Hazine aleyhine dava açarak tapunun kendi adlarına tescilini talep edebilmektedir. Bu durumda, orman arazisi yasal olarak bölünemeyeceğinden, davanın kabulü halinde, “taralı alan” oluşturularak hak sahipleri adına tescil kararları verilebilmektedir. Örnek hüküm fıkrası ;  “Fen bilirkişisi raporunda yeşil renkle taralı olarak gösterilen 7130,15 m²'lik taşınmazın, davacı adına tesciline karar verilmiştir.”(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2016/2238 Esas). Hazinenin vatandaşa karşı orman olarak tescil talebiyle açtığı davalarda benzer yöntem uygulanmaktadır.(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2016/5905 Esas).

Sonuç olarak ; Orman alanları üzerindeki işgalin yasal hale getirilmesi, kamunun menfaatine aykırı olarak görülebilir. Ancak, ormanlardaki işgalin sona erdirilmesi için gerekli çalışmaları yapamayan devlet idaresinin, bu alanları satarak, ilgili kaynağı kamunun diğer ihtiyaçlarına tahsis etmesi, çaresizliğin getirdiği, rantsal bir pratik çözüm olarak görülmektedir. 

Av.Şenol Saltık