Örnek site yönetim planı!

Örnek site yönetim planı!

Site yönetim planlarının, 634 sayılı kat mülkiyeti kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı kanunla 634 sayılı kanuna dokuzuncu bölüm olarak eklenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlerin 66, 67, 69, 70, 71, 72, 73 ve 74. maddeleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu gözetilerek hazırlanması gerekiyor.

Site yönetim planlarınde birinci bölümde "Genel Hükümler"e yer veriliyor. Bu bölümde apartman ile ilgili bilgilere yer verilirken, yönetim planı ile ilgili özellikler de belirtiliyor.

İkinci bölümde, yönetim planında geçen bazı kelimelerinin tanımları veriliyor. Örneğin "Bağımsız bölüm", "Blok" ve "Toplu yapı" gibi..

Üçüncü bölümde, yönetim organlarına dair bilgilere yer veriliyor. Eğer bu bir site yönetim planı ise, blokların yöneticilerinin tek tek belirtilmesi gerekiyor. Ayrıca yöneticilerin yanı sıra denetçilere ilişkin hükümlere de yer veriliyor.

Dördüncü bölümde ise kat maliklerinin hakları ve yükümlülüklerinin belirtilmesi gerekiyor. Ayrıca ortaklara ilişkin hak ve yükümlülükler de bu bölümde yer alıyor.

Beşinci bölümde, ortak giderlere katılma hususuna ilişkin bilgilere yer veriliyor. Genel olarak ortak giderler, blok ortak giderlerine katılma ve toplu yapı ortak giderlerine katılma gibi hususlar ele alınıyor.

Altıncı bölümde yenilik ve ilavelerden bahsediliyor. 

Yedinci bölümde ise varsa geçici hükümler belirtiliyor. 

Örnek site yönetim planı..

Birinci Bölüm/ Genel Hükümler

Madde 1. ………… ili, ……………… Projesi uygulama alanında bulunan …… Ada 1 Parselde kayıtlı, ………… Belediyesi’nce onaylı yerleşim planı ve uygulama projelerine göre yapılmış altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ve bunların yönetimi bakımından birbiri ile bağlantılı birden çok bağımsız bölümü kapsayan konutları Kat Mülkiyeti  Kanunu’nun (KMK) ve ilgili öteki yasaların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu “Yönetim Planı”na göre yönetilir. 

Madde 2. Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile Medeni Kanun’un (MK) ve ilgili öteki yasaların hükümleri uygulanır. 

Madde 3. ……… Ada’da, 20 ikiz yapılı blok (her blok, iki bağımsız bölüm - 2 konut) toplam 40 bağımsız bölüm 5 katlı 8 blok ( her blokta 10 bağımsız bölüm - 10 konut) toplam 80 bağımsız bölüm Genel Toplam 120 Bağımsız Bölüm (konut), ortak alanlar, sığınak ve yapılardan oluşmaktadır.

Madde 4. Yönetim Planı, ana taşınmazın bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar.

Madde 5. Yönetim Planı’nın değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için 120 olan üye ayısının beşte dördü olan 96 kat malikinin kabul oyu gerekir.

İkinci Bölüm/ Tanımlar

Madde 6. Ana gayrimenkullerden herhangi birinin üzerindeki ana yapıların (blokların) projesine göre başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “Bağımsız Bölüm” denir.

Madde 7. Birden çok bağımsız bölümden oluşan yapıyı ifade eder.(KMK/2) Yönetim Planı’nda “Blok Yapı”, Blok olarak   geçecektir. (“Blok” ile yasadaki “Ana Yapı” kavramları özdeş kavramlardır.)

Madde 8. Yerleşim Planı’nda gösterilen ……… adada bulunan 120 konut, tüm ticaret, kültürel, eğitim ve sosyal amaçlı yapılar, bunların her türlü altyapıları ve sığınağı kapsayan 634 sayılı KMK’da değişiklik yapan 5711 sayılı kanuna göre bir “Toplu Yapı” alanıdır.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM  

YÖNETİM ORGANLARI

Madde 9. Organlar, K.M.K. “Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan Blok Kat Malikleri Kurulu’nca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.” şeklindeki 69. maddeye göre oluşturulmuştur.

A- Blok Yönetimi

Blok Kat Malikleri Kurulu / Blok Yöneticisi / Blok Denetçisi

B- Toplu Yapı Yönetimi 

T.Y. Temsilciler kurulu / T.Y. Yönetim Kurulu / T.Y. Denetim Kurulu 

A- BLOK YÖNETİMİ

Blok Kat Malikleri Kurulu

Oluşumu, Yetki Alanı ve Görevleri:

Madde 10. …… nolu imar adasındaki birden çok bağımsız bölümden oluşan ayrık düzende inşa edilmiş her biri 10 konuttan oluşan, 8 adet blok yapının her biri ile iki konuttan oluşan ve ikiz blok biçiminde yapılan 40 bağımsız bölümün toplamı, kendi sorunlarına ve yalnız o beş katlı bloğa ve ikiz blokların tümüne ilişkin olarak, o bloklarda bulunan bağımsız bölüm maliklerinden (kat maliklerinden) oluşan “Blok Kat Malikleri Kurulu”nca yönetilir.

a) Toplamı 8 adet olan ve 10’er adet bağımsız bölümü (kat maliki) bulunan her blok, her blok için oluşturulacak “Blok Kat Malikleri Kurulu”nca yönetilir.

b) 20 ikiz bloktan oluşan 40 konut da ayrı bir “İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu”nca yönetilir.

c) ……… Ada’da dokuz adet “Blok Kat Malikleri Kurulu” bir adet “İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu” olmak üzere on adet “Kat Malikleri Kurulu” vardır.

Kurula Katılma ve Oy Hakkı

Madde 11.

a) Blok Kat Malikleri Kurulu’nda her kat maliki bağımsız bölüme bağlı arsa payının miktarı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Aynı blokta bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak bir kişinin kullanabileceği oy sayısı ikiyi geçemez. Bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir. (KMK M.31)

b) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malikse, Blok Kat Malikleri Kurulu’nda bunları, içlerinden vekalet verebilecekleri birisi temsil eder. 

c) Kat maliklerinden biri medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun (çocuk, akıl hastası vs.) ise, onun yerine kurula Kanuni Mümessili (velisi veya vasisi) katılır.

Toplanma ve Çağrı

Madde 12.      

a) Blok Kat Malikleri Kurulu olağan olarak her yıl Ocak ayı içerisinde toplanır.

b) Blok Kat Malikleri Kurulu, yönetici tarafından, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet edilir. Çağrıda toplantının yer, saat ve gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir maddenin görüşülmesi, ancak katılanların çoğunluk kararı ile olabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda toplantı yeter sayısının sağlanmaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

c) Yönetici, Blok Kat Malikleri Kurulu’nu, yukarıda belirtilen usullere uyarak, gerekli gördüğü zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir. Yönetici, kat maliklerinin üçte birinin yazılı istemi halinde, kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. Toplantı isteminde bulunan kurul üyeleri, istemlerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar.

d) Olağanüstü toplantılarda sadece gündemdeki konular görüşülür ve gündeme ilave yapılamaz.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Madde 13. Blok Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. 10 bağımsız bölümü olan bloklarda toplantı yeter sayısı 6’dir. 40 Bağımsız bölümün bulunduğu ikiz bloklarda toplantı yeter sayısı 21’dir. Toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar verilir. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamaz ise kararlar en erken 7 gün, en geç 15 gün içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oy çokluğu ile verilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel haller için konmuş bulunan toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin kurallar saklıdır.

Kararların Bağlayıcılığı

Madde 14. Blok Kat Malikleri Kurulu Kararları, toplantıya ve kararlara katılmış olmasalar dahi, o bloktaki bütün kat maliklerini bağlar. Kurulca verilen kararı uygun bulmayan kat malikinin, karar aleyhine Sulh Mahkemesi’ne başvurarak hakim’in müdahalesini isteme hakkı saklıdır. (KMK/Md.33)

Kararların yazılması ve İmzalanması

Madde 15. Blok Kat Malikleri Kurulu’nun kararları, Yönetici tarafından noter onaylı bir karar defterine elle yazılır veya yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler,  aykırılığın sebebini belirterek elle karar defterine yazabilecekleri gibi, imzalı olarak verecekleri yazı deftere eklenir.

Blok Yöneticisi Seçimi 

Madde 16

a) Blok Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayında yapacağı toplantıda genel kurula katılan kat malikleri ve kat maliklerinin vekili olarak katılanlar arasından (kat malikinin vekalet vereceği eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp yönetici seçilebilir) birini, bir yıl için “Blok Yöneticisi” birini de Blok Yöneticisi Yedeği olarak seçer. Eski Yöneticinin görevi, yenisi seçilinceye kadar devam eder;

b) Yönetici, kat maliklerinin, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Eski Yönetici tekrar seçilebilir;

c) Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi’nde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nda saklanır. Bu tutanaklar, “Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri” ne yazılır ya da yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır, imzalanır;

d) Yöneticinin seçiminde kat malikleri anlaşamazlarsa, kat maliklerinden birisinin başvurması üzerine, Yönetici Sulh Mahkemesi tarafından tayin edilir;

e) Blok Kat Malikleri Kurulu, Yöneticiyi sayı ve arsa payı çoğunluğunun kararı ile her zaman değiştirebilir. Ancak, Sulh Mahkemesi’nce atanan Yönetici, (Sulh Mahkemesi’nden izin alma hali dışında) atama üzerinden altı ay geçmedikçe, Blok Kat Malikleri Kurulu kararıyla değiştirilemez;

f) Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresi ve telefon numaraları bloğun girişte görülecek bir yerine asılır. Yönetici iş ve ev adresini ve telefon numaralarını en geç seçimini izleyen bir hafta içinde Toplu Yapı Yönetim Kurulu’na bildiri  

Madde 17. Yöneticiye ödenecek ücret, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesine göre Blok Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.

Blok denetçisi                                  

Seçimi ve Ücreti

Madde 19. Blok Kat Malikleri Kurulu her yıl Ocak ayında yapacağı toplantıda genel kurula katılan kat malikleri ve kat maliklerinin vekili olarak katılanlar arasından (kat malikinin vekalet vereceği eşi ya da çocuğu genel kurula katılıp denetçi seçilebilir) birini 1 yıl için “Blok Denetçisi” birini de “Blok Yöneticisi Yedeği” olarak seçer. Eski denetçinin görevi yenisi seçilinceye kadar devam eder. Blok Kat Malikleri Kurulu, uygun görür ise, Blok Denetçisi için de ücret ödenmesini kararlaştırır. Karşılığını blok bütçesinde gider kalemi olarak gösterir. Denetçi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Eski denetçi tekrar seçilebilir. Seçim sonuçları, seçime katılanların tamamı tarafından imzalanacak iki örnek tutanakla belgelenir. Bu örneklerden biri Blok Yöneticisi’nde, ikincisi Toplu Yapı Yönetim Kurulu’nda saklanır. Bu tutanaklar, “Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri”ne yazılır ya da yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır ve imzalanır.

Görev, Yetki ve Sorumluluk

Madde 20

a)Blok Yöneticisi’nin hesap ve işlemlerini en az üç ayda bir denetler. Ocak ayında yapılacak toplantıda, Kat Malikleri Kurulu’na vereceği raporda, denetim sonucu blok yapının yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini bildirir. Aklama veya sorumlu tutma kararı alınmasını önerir.

b) Denetçi bu raporu ve vereceği kararları noter onaylı bir deftere yazarak veya yazıcı ile bir kağıda yazılıp yapıştırılır ve imzalanır.

c) Blok Kat Malikleri Kurulu, gerekli görür ise, yöneticinin hesaplarını Ada Yönetim Kurulu’na inceletebilir. Ada Yönetim Kurulu, her zaman Blok Yöneticisi’nin işlem ve hesaplarını denetleyebilir. 

Madde 21. İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu da “Blok Kat  Malikleri Kurulu” gibi çalışır. İkiz Blok Kat Malikleri Kurulu’nda 3 Kişilik Yönetim Kurulu ve 3 kişilik Denetim Kurulu seçilir. (Yönetim Kurulu birinci yedeği, Blok temsilcileri kuruluna katılır.) Ayrıca her iki kurul için de birer yedek seçilir. Bu Yönetim Planı’ndaki Blok Kat Malikleri Kurulu, Blok Yönetici ve Blok Denetçisine ilişkin hükümler, İkiz Bloklar Kat Malikleri Kurulu, İkiz Bloklar Yönetim Kurulu ve İkiz Bloklar Denetim Kurulu için de geçerlidir. 

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com