Osman Gazi Köprüsü arsa fiyatlarını yüzde 100 artırdı!

TÜRKİYE’NİN ulaştırma alanındaki en büyük yatırımlarının başında gelen 433 km uzunluğundaki Gebze-Orhangazi-İzmir (Osman Gazi Köprüsü ve bağlantı yollan dahil) Otoyolu Projesi’nde sona gelindi. Osman Gazi Köprüsü’nün son tabliyesi, geçtiğimiz günlerde Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, Başbakan Ahmet Davutoğlu ile Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Binali Yıldırım’m katıldığı törenle yerleştirildi.

Toplam 7 bin 918 personel, bin 634 iş makinesinin çalıştığı projede bugüne kadar kamulaştırmalar dahil 12 milyar 911 milyon TL harcandığı ifade edildi.Geçtiğimiz şubat ayında projede incelemelerde bulunan Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Binali Yıldırım burada yaptığı açıklamada, yaklaşık otoyol ve köprü dahil bütün projenin 30 milyar TL’ye mal olmasını beklediklerini ifade etmişti.

Projenin ilk etabını oluşturan Altınova-Gemlik bağlantısını (Osman Gazi Köprüsü dahil) oluşturan 40 kilometrelik bölümü önümüzdeki mayıs ayının sonunda hizmete açılacak. 9 Nisan 2009 tarihinde ihalesi gerçekleştirilen, Gebze-Orhangazi-İzmir (Osman Gazi Köprüsü ve Bağlantı Yolları dahil) Otoyolu Projesi, Yap İşlet Devret (YID) modeli ile Nurol-Özaltın-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay Ortak Girişimi tarafından kurulan Otoyol A.Ş. tarafından gerçekleştiriliyor. Projenin 2018 yılında tamamlanması öngörülüyor.

SONA ÇOK AZ KALDI

Daha önce 377 km otoyol ve 44 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 421 km olması planlanan Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi, güzergah boyunca karşılaşılan zemin sorunlarından doğan ek tasarım çalışmaları doğrultusunda 384 km otoyol ve 49 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 433 km olarak yeniden tasarlandı. Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun, Gebze-Bursa kesiminde 12 adet, Bursa-Balıkesir-Kırkağaç-Manisa kesiminde altı adet, Kemalpaşa-İzmir kesiminde ise iki adet olmak üzere toplam 20 viyadük yer alıyor. Gebze-Bursa arasındaki yedi viyadük tamamlanırken, 13 viyadükte ise çalışmalar sürüyor.

Otoyol üzerinde ise üç büyük tünel bulunuyor. 7 bin 180 metre uzunluğundaki Orhan Gazi Tüneli’nde elektromekanik işleri tamamlandı. 2 bin 500 metre uzunluğundaki Selçuk Gazi Tüneli ise yüzde 95 oranında bitti. 3 bin 210 metre uzunluğundaki Belkahve Tüneli’nde ise elektrik, elektronik ve elektromekanik işleri sürüyor. Otoyolun İzmir-Turgutlu-Kemalpaşa arasındaki 6.5 kilometrelik yol ise tamamlanarak trafiğe açıldı.

KÖRFEZİN İKİ YAKASINI BAĞLIYOR

Osman Gazi Köprüsü, Gebze’den İzmir’e kadar uzanan 427 kilometrelik Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi içerisinde yer alıyor. İzmit Körfezine kurulacak olan asma köprünün, körfezin en dar kısmını oluşturan İzmit’in Dilovası ilçesi sınırları içindeki Dil İskelesi ile Yalova’nın Altınova ilçesine bağlı Hersek Burnu arasında yer alıyor. Asma köprünün orta açıklığı 1.550, genişliği 35.93 ve toplam uzunluğu ise 2.682 metre olacak. Asma köprü, uzunluk açısından dünyada dördüncü sırada yer alacak. Köprü üzerinde 113 adet tabliye yer alıyor. Köprü ve otoyol projesi tamamlandığında İstanbul-İzmir arası 140 km kısalacak. Bunun sonucunda 8-10 saatlik mevcut ulaşım süresi de 3.5-4 saate inecek.

Bu projenin tamamlanması ile İstanbul-Bursa ulaşımı 2.5-3 saatten 1 saate düşecek. Ulaşım alternatiflerine göre geçiş süreleri, otomobil ile mevcut yolu kullanarak geçmek 1 saat 20 dakika, feribot ile geçiş 45-60 dakika iken, planlanan 12 kilometrelik geçiş ile 6 dakikaya inecek. Gebze-Orhan-gazi-Bursa-Balıkesir-İzmir Otoyolu’nun yapılmasıyla Edirne-Kınalı-İstanbul-Ankara Otoyolu, İzmir-Aydın Otoyolu ile birleşerek Marmara Bölgesi, Ege Bölge-si’ne otoyol ağıyla bağlanmış olacak. Proje ile Anadolu’ya açılan Gebze- İzmit aksının trafik yükü yüzde 30 nispetinde azalacak.

KÖPRÜ YOLU GÜZERGÂHI

Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi, Gebze’den başlayıp, Dilovası ile Hersek Burnu arasında yer alan İzmit Körfezi’ni uzunluğu 2.682 metre olan asma köprü ve her iki taraftaki viyadükler ile geçerek, Yalova’ya bağlı Altmova ilçesinin Hersek Köyü üzerinden, Çavuşçifliği Köyü’nün yakınında D-575 no’lu Karayolu üzerindeki kavşağa bağlanacak. Bu kavşaktan sonra yeni otoyol, sırasıyla Altmova’ya bağlı Havuzdere Köyü ile Tavşanlı beldesini, Çiflikköy ilçesine bağlı Kabaklı, Kılınç ve Laledere köylerini takip edecek. Otoyol, Orhangazi ve Gemlik yakınlarından devam edip Ovaakça kavşağı ile Bursa çevre yoluna bağlanacak. Otoyol, mevcut Bursa çevre yolundan sonra Bursa-Karacabey ayrımı kavşağından yeniden başlayarak, Susurluk’un kuzeyinden geçerek Balıkesir’e ulaşacak. Devamında Balıkesir’in batısından güneye yönelen otoyol, Savaştepe, Soma, Kırkağaç ilçelerinin yakınlarından geçerek, Manisa’nın Turgutlu ilçesi yakınlarında batıya yönelecek. İzmir-Uşak Devlet Yolu’na paralel olarak ilerleyecek olan otoyol, nihayetinde  İzmir  Çevreyolu üzerindeki Anadolu Lisesi kavşağına bağlanacak.

ARSALAR YÜZDE 100 DEĞERLENDİ

İzmit Körfezi’ne kurulan yeni köprü ve köprü yolunun geçeceği bölgelerde arsa yatırımı yapmak veya çiftlik evi kurmak isteyenler için Yalova’nın tüm ilçe ve köylerini araştırdık. Bölgedeki emlakçılar ve köylüler ile konuşarak, arazi fiyatlarının ne seviyede olduğunu yerinde inceledik.Yaptığımız araştırma sonucunda, köprü ve bağlantı yollarının geçeceği güzergahlarda yer alan arazilerin imar duruma göre, iki yıl öncesi ile karşılaştırıldığında bugün yüzde 100’e varan oranlarda değerlendiğini tespit ettik.Yapmış olduğumuz bu araştırmaya göre, bölgede arazi yatırımı yapmak hala çok cazip. Tabii bunda ekonomide yaşanan durgunluğun da etkisi büyük. Yalova bölgesindeki emlakçılar şu anda durgun bir seyir izleyen arazi alım-satımında köprünün açılış tarihi olan mayıs ayı ile birlikte yeniden bir hareketlenme olacağına işaret ediyor. Bu nedenle arazi almak isteyenlerin bu dönemi iyi değerlendirmesinde fayda var.

Yalova’da arazi açısından en çok prim yapan bölgelerin başında Altınova ilçesi geliyor. İzmit Körfezi’ne kurulan köprünün Yalova tarafındaki ayaklarının kurulacağı Hersek Burnu’nu da içine alan Altınova’da arsa ve arazilerin değerlenmesinde asıl neden ise bölgenin özellikle son 10 yılda özel tersane yatırımcıları tarafından yoğun ilgi görmesi.Hersek Burnu’nun Topçular yönündeki 4.5 kilometrelik sahil şeridinde birçok tersane faaliyet gösteriyor.

FİYATLAR İSTANBUL İLE YARIŞIYOR

Bölgenin tersane yatırımcılarına ev sahipliği yapması ile birlikte arazi fiyatlarının 10 yıl öncesine göre yaklaşık 50 kat arttığı ifade ediliyor. İki yıl önce metrekaresi 200 ila 250 TL olan sanayi imarlı arsalar bugün 300 ila 400 TL’den alıcı bulabiliyor. Yine iki yıl önce 50 ila 80 TL aralığında olan Altınova civarındaki tarlaların bugünkü fiyatı, 100-150 TL’ye yükselmiş durumda. Yalova bölgesinde villa ve çiftliklerin yoğun olarak yer aldığı Kadıköy’de iki yıl önce metrekare bazında 300-400 TL aralığında olan villa imarlı arsalar, şimdilerde 600 ila 700 TL’den satılıyor. Köprü projesi ile birlikte asıl gelişmenin Altınova ile köprü ayaklarının oturacağı Hersek Burnu’nu kuşbakışı gören yamaçlarda olması bekleniyor. Bu güzergahta Subaşı beldesi Çavuşçifliği, Kabaklı, Sultaniye ve Kazımiye köyleri bulunuyor. Köprü bağlantı yolunun geçeceği köyler ise buralara göre daha içeride yer alıyor.Yaklaşık iki yıl önce metrekaresi 30 ile 50 TL olan Subaşı civarındaki tarlaların bugünkü metrekare fiyatının 50 ila 80 TL aralığında olduğu ifade ediliyor.

EN KIYMETLİ KÖY

Altmova’ya bağlı köyler içerisinde en cazip ve en değerli arazilerin bulunduğu köy ise köprünün ayaklarının kurulacağı Hersek Köyü. Köyde iki yıl önce 200 ila 250 TL’den satılan sanayi imarlı arsaların metrekare fiyatı şu anda 300 ila 400 TL’ye kadar çıkmış durumda.Burada hemen şunu belirtelim; Altınova’ya bağlı köylerden arazi alırken biraz temkinli olmakta fayda var. Çünkü yeni köprü yolu güzergahından dolayı bazı araziler istimlak edilmiş durumda. Köy yollarının asfalt olduğu bölgelerde arazi fiyatları hayli yüksek. Örneğin, Yalova-Karamürsel arasında yer alan Çiflikköy ilçesinden iç kesimlere gidildiğinde yol üstündeki Sultaniye’de yola yakın villa imarlı arazilerin fiyatları bugün 300-400 TL’den başlıyor. Buradan biraz iç kesimlere gidildiği vakit dağ ile ova arasında kalan Gacık ve Laledere köylerinde yola yakın tarlaların metrekare fiyatları ise 70 ila 100 TL aralığında değişiyor.

Dağ başındaki araziler bile değerlendi

2009 yılında ihalesi gerçekleştirilen, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi’nin ihale süreci ile birlikte otoyol ve Osman Gazi Köprüsü’nün istikametinde yer alan bölgelerdeki arazilere büyük bir ilgi oldu. Dağ başındaki araziler bile kapışılmaya başlandı.Proje tamamlandıktan sonra paha biçilmez bir değere sahip olacağı tahmin edilen bu arsaların bazılarının 2009 yılında metrekaresi 1 TL’den satın alındığı bölgedeki emlakçılar tarafından dile getiriliyor. Yalova’da kapışılan arazilerin büyük çoğunluğu çevre yollarının geçeceği bölgelerde bulunuyor. İstanbul ile İzmir’i birbirine bağlayacak olan projenin geçeceği Çukurköy, Denizçalı, Kılıçköy ve Kabaklı gibi alanlardaki tarlaların büyük kısmı imara açılmış durumda. Bölgede yaptığımız araştırma sonucunda gerek köylüler gerekse emlakçılar, arsa yatırımcılarının ağırlıklı olarak, Yalova’nın Çiftlikköy İlçesine bağlı İlyasköy, Kabaklı ve Denizçalı köylerini tercih ettiğini söylüyorlar. 170 haneli ve 680 kişinin yaşadığı İlyasköy sakinleri, köyün topraklarının yüzde 75‘inin yabancılara satıldığını kaydediyorlar.

Cansel Turgut YAZICI / Eva Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü 

"Yalova'da arsalar yüzde 100 değerlendi" 

Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu ve Osman Gazi Köprüsü projesi hayata geçtiğinde Yalova'nın İstanbul, Kocaeli ve Bursa ile bütünleşmesine önemli katkılar sağlamasını bekliyoruz. Tüm bu gelişmeler Yalova'daki gayrimenkul sektörünün de ivme kazanmasına sebep olmuş durumda. Bölge, geçtiğimiz üç yıldır artış trendinde; bölgedeki arsa fiyatları yüzde 100'ün üzerinde değerlendi. Özellikle Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesi güzergahı üzerinde yer alan ilçeler, arsa yatırımı için en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkıyor. Yabancılar yatırımlarını daha çok kaplıcaların olduğu Termal, Çınarcık, Altınova ve Armutlu ilçelerinde konut ağırlıklı sürdürüyor. Konut fiyatları Yalova'da yabancıların da ilgi duyduğu bazı bölgelerde son beş yılda yüzde 100'e yakın artış gösterdi. Trendin bu hızla devam edeceğini öngörmüyoruz ancak hala yukarı doğru hareket beklemenin yanlış olmadığını düşünüyoruz. Her altyapı projesi açıklandığında projenin çevresinde bulunan gayrimenkul fiyatlarında da artış görülür. Bu durum bizim gibi dinamik ve gelişmekte olan gayrimenkul piyasasına sahip bir ülke için beklenen bir durum. Proje tamamlanıp kullanıma açıldığında ise ikinci bir dalga olarak tekrar gayrimenkul fiyatlarında artışlar yaşanıyor. Biz bu bölgede çok ciddi artışlar yaşandığı için projenin kullanıma geçmesiyle beraber gayrimenkul fiyatlarının ulaşım kolaylığına ve özelliklerine göre orta vadede yüzde 20-30 bandında yukarı yönlü yeniden harekete geçeceği kanaatindeyiz. 

Hakan ERİLKUN / Altın Emlak Genel Müdürü

"Arapların tercihi Termal ve Armutlu" 

Osman Gazi Köprüsü'nün hayata geçirilmesi öncelikle Karamürsel, Dilovası, Körfez ve Gebze'yi bambaşka bir çehreye kavuşturacak. Çünkü Gebze'yi Ovaakça Kavşağı yoluyla Bursa çevre yoluna oradan da Balıkesir'e bağlıyor olacak. Bu nedenle de Gebze ve Dilovası özellikle sanayi yatırımlarının en ideal çekim merkezi olacak. Belirtilen çevre yoluyla Manisa ve İzmir bağlantıları çok daha kolay olacağı için Yalova-Karamürsel ve Körfez hattında konut fiyatlarında şimdiden yüzde 25'i aşan fiyat artışları yaşanıyor. Öncelikle her zaman gözde olan sahil bölgeleri değerini katladı. Gölcük, Karamürsel gibi her zaman talep gören noktalarda bir yıl öncesine kadar 150 bin TL'ye satılık deniz manzaralı evler bulunurken bugün bu evlerin değeri 220 bin TL'den başlayıp konumuna ve büyüklüğüne göre 350 bin dolara kadar çıkabiliyor. İzmit Körfez bölgesinden Ereğli'ye kadar olan hatta hayata geçirilecek otel yatırımları ile fiyatların önümüzdeki bir yıl içinde en az yüzde 20 oranında daha artıracağını öngörüyoruz. Yalova kent merkezinde yeni konut fiyatları metrekare bazında 4 bin 300 TL'ye kadar çıkarken, ikinci el konutlarda fiyatlar ise 2 bin 300 ila 3 bin 500 TL aralığında seyrediyor. Arsa bazında en yoğun talepler Termal ve Armutlu'da görülüyor. Özellikle Arap müşterilerin yoğun alımları söz konusu. Bu bölgelerin en kıymetli noktalarında metrekare fiyatları 175 ila 190 TL aralığında seyrediyor. Turizm imarlı arsa konusunda en çok talep gören bir diğer bölge ise Çiftlikköy... Bu bölgede bir yıl öncesine kadar metrekaresi 75 TL olan arsalar bugün metrekaresi 150 TL'den pazarlanıyor. Çok kıymetli olan sanayi imarlı arsalar konusunda en hareketli diğer bölgeler ise Tavşanlı ve Çavuşçiftlik. Bu bölgelerde imarlı arsaların metrekare fiyatları bir yıl önce ortalama 90 TL iken bugün minimum 140 TL'den alıcı buluyor. 

Onur DEMİRTAŞ / Yalova Emlak Müşavirleri Derneği Başkan Yardımcısı 

"Fiyatlar 2-3 kat daha artacak"

Yalova'da değerlenecek bölgeler Çiftlikköy'e bağlı Denizçalı, Çukurköy, Dereköy, İlyasköy, Gacık, Kabaklı, Kılıç, Laledere, Sultanite ve Taşköprü köyleri olacak. Kılıçköy çıkışının yani turnikelerin yakın bölgeleri çok daha hızlı değer artışı gösteriyor. Çiftlikköy Belediyesi'nin Kabaklı ve Kılıç bölgesindeki imar plan çalışmalarının yatırımcı ve arazi sahipleri tarafından duyulması ile birlikte buradaki tarların metrekaresi 100 TL'nin üzerine çıktı. Laledere köyünde ise fiyatları ikiye katlayan şey otomotiv yan sanayi bölgesinin belirlenmesi oldu. Köprü ve otoyolun faaliyete geçmesi ve imar plan çalışmalarının tamamlanması ile arsa ve arazi fiyatlarının 2-3 kat daha değerleneceği tahmin ediliyor. Köprü ayaklarının bulunduğu Altınova-Hersek Burnu ise tersanelerin gelmesi ve sanayi imarının verilmesi ile zaten yükselmiş durumda. Yatırımcılara tarla halindeki bölgelerden 1/25 binlik planlarda konut ya da sanayi alanında kalan arazilerde yatırım yapmalarını tavsiye ediyoruz. 

Ozan KOLCUOĞLU / TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Yardımcısı 

"Konut ağırlıklı gelişim hızlanacak" 

Köprü geçişinin en yakın bölgelerinden olan Karamürsel, Dilovası, Körfez ve Gebze ilçeleri merkez haline geldi. Özellikle Gebze'de konumlu sanayi bölgelerinde yaklaşık 25 bin kişinin istihdam edildiği düşünüldüğünde konut ağırlıklı gelişimin hızlanacağı ve buna bağlı olarak, diğer iş kollarının gelişeceği düşünülüyor. Gebze aksından sonra körfezin karşı tarafında ise Karamürsel-Yalova- Orhangazi aksında, sanayi ve konut alanlarında önemli büyümelerin görüleceği düşünülüyor. Daha sonraki yıllarda ise Osman Gazi Köprüsü, Eskişehir-Bozüyük bölgesinin gelişmekte olan sanayi alanlarına katkı sağlayacağı, belirtilen bölgelerde konut ve ticaret aksının gelişeceği öngörülüyor. 

Para