Pandemi döneminde kira düzenlemesi istenebilir mi?
Bursa Hakimiyet köşe yazarı Avukat Veysel Tayyar bugünkü köşesinde koronavirüs salgını sürecinde kira ödemelerini kaleme aldı.
Bursa Hakimiyet köşe yazarı Avukat Veysel Tayyar bugünkü köşesinde koronavirüs salgını sürecinde kira ödemelerini kaleme aldı.
İşte Avukat Veysel Tayyar'ın 'Pandemi döneminde kira uyarlaması' başlıklı yazısı...
11 Mart 2020 tarihinde Türkiye'de ilk koronavirüs vakası görüldü. Aynı tarihte Dünya Sağlık Örgütü (DSÖ) tarafından pandemi ilan edildi. Bu tarihten itibaren, tüm dünyada olduğu gibi Türkiye'de de salgın tedbirleri alındı. Bunların başında yüzyüze eğitime ara verilmesi ve sokağa çıkma kısıtlamaları yer alıyor.
Bu süreçten kiralayan ile kiracı ilişkileri de olumsuz etkilendi. Her iki tarafta mağdur olabiliyor. Peki kiralayan ile kiracı ilişkilerinde hangi sorunlar çıkıyor? Bu sorunlar çözülebilir mi?
Kovid-19 pandemisi süresince kira ilişkilerine yönelik tek ve önemli düzenleme 7226 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi ile yapıldı. Buna göre 1 Mart 2020'den 30 Haziran 2020'ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinin, kira sözleşmesinin feshine ve tahliyeye neden olmayacağı belirtildi.
Türkiye'de en sıkı önlemlerin alındığı o süreçte tedbirlerin iş yeri sahiplerine olumsuz etkisi de dikkate alındı ve bu düzenleme hayata geçirildii. Ne var ki bu düzenleme sadece bahsi geçen 4 aylık süre için geçerli oldu.
"UYARLAMA DAVASI"
Borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşmesi durumunda mahkemeden kira sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını, uyarlama mümkün olmuyorsa feshini isteyebilir. Sözleşmelerin değişen şartlara uyarlanma davası, Türk Borçlar Kanunu'nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. maddesinde belirtilen genel bir dava çeşidi.
Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin kurulduğu sırada tahmin edilmeyen veya tahmin edilmesi mümkün olmayan ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü şartların oluşması durumunda sözleşme ile üstlenilen edimin yerine getirilmesini istemenin dürüstlük kuralına aykırılıkla güçlenmesini belirtir.
Taraflardan birisinin aşırı ifa güçlüğü durumunda olması halinde, mahkemeye başvuruda bulunarak sözleşmenin yeni şartlara göre uyarlanmasını talep etme hakkı bulunuyor.
EMSAL TEDBİR KARARI
Diyelim ki uyarlama davası açıldı. Bu davada tedbiren kira indirimi istenebilir mi? Bu soruya, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nden "EVET" cevabı geldi.
Yaşanılan pandeminin olağanüstü bir durum olduğu ve kişiler tarafından öngörülemeyeceği nettir. Bu durumda genel olarak pandemi döneminin Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde ifade edilen olağanüstü durum şeklinde görülmesi gereklidir.
Kovid-19 salgını sürecinde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiçbir kazanncı olmadığı dikkate alındığında ihtiyati tedbir kararı verilmemesi durumunda kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin icra takibi başlatarak kiracıyı ve tahliye ettirebileceği de açık ve net.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi bu konuyla ilgili olarak emsal niteliğindeki kararında aylık kira bedeli 23 bin TL olan restoranın 1 Mayıs 2020'den itibaren işleyen ve henüz ödenmemiş kiralarının tedbiren aylık 11 bin 500 TL şeklinde ödenmesine karar verdi.
"Bu yasal düzenleme göz önünde bulundurularak kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmeli, ancak bu tedbir kararı mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilecek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılmalı veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesine karar verilmelidir."
Böylece iş yeri sahipleri koronavirüs salgınının getirdiği ekonomik zorluk nedeniyle mahkemeden kira uyarlaması isteyebilecek, bu talebine ek olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini de talep edebilecekler.
Kiralar ödenemiyor, ev sahipleri kapıda!
Koronavirüs salgınının 'kira sözleşmeleri'ne etkisi!
İş yeri kiralarının ödenmemesi mücbir sebep mi?