Koronavirüs salgınının 'kira sözleşmeleri'ne etkisi!

Kira sözleşmesinin uyarlanması için taraflarca açılabilecek davalarda, yargılama süreci sonunda kira bedeli ifa zorluğunu meydana getiren mücbir sebep doğrultusunda yeniden belirlenebiliyor.

Karar Gazetesi köşe yazarı Avukat Armağan Dergin, bugünkü yazısında 'Koronavis sürecinin kira sözleşmelerine etkisi'ni kaleme aldı. İşte o yazı...

Tüm dünyada ve ülkemizde etkisi hâlâ devam eden koronavirüs salgını birçok alanda hukuki uyuşmazlığı beraberinde getirecektir. Bu uyuşmazlıklardan karşımıza çıkacaklardan önemlileri, kira sözleşmelerinde oluşan ifa güçlüğü karşısında uyarlanması veya açılabilecek sözleşmenin feshi davalarıdır. Kira sözleşmesinin uyarlanması için taraflarca açılabilecek davalarda, yargılama süreci sonunda kira bedeli ifa zorluğunu meydana getiren mücbir sebep doğrultusunda yeniden belirlenebilir. Tarafların kira bedeline ilişkin uyarlamayı karşılıklı olarak yapabilmesi de mümkün. Dünyadaki ve ülkemizdeki olağandışı durum devam ederken, bu davanın açılarak mahkeme huzuruna taşınması davacı tarafa kısa zamanda hukuki fayda sağlamayacaktır. Yazımızn devamında salgın sebebiyle açılacak kira sözleşmesi uyarlanması davalarına ilişkin bilgi verilecek. 

Taraflar, aralarında akdedilen kira sözleşmesi hükümleri gereğince karşılıklı olarak borç ve ifa sorumlulukları ile bağlıdır. Kira sözleşmelerine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunumuzda yer almakta olup, iş bu kanuna aykırı olmayan sözleşme hükümlerine ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun davranmaları gerekmektedir. Fakat kira sözleşmesinde yer alan hükümler çerçevesinde belirlenen hukuki şart ve koşulların tarafların biri ya da bir kaçı aleyhine çekilmez hale gelmesi durumu Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde İfa imkânsızlığı konusu altında aşırı ifa güçlüğü açıklaması şeklinde düzenlenmiştir. Madde metnine bakacak olursak;

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır...

Şeklinde kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir. Maddenin hukuki unsurları göz önünde bulundurulduğunda ise karşımıza aşağıda açıklayacağımız şartlar çıkmaktadır, Şöyle ki;   

Kira sözleşmesinin kiralayan ve kiracı arasında akdedildiği sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmiş olması, 

Borçludan (kiracıdan) kaynaklanmayan bir sebebin ortaya çıkmış olması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması, 

Borçlu da (kiracı) borcunu henüz ifa etmemiş (kira bedelini ödememiş) olması veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması, 

Şartlarının Türk Borçlar Kanunu Madde 138 çerçevesinde aşırı ifa güçlüğü olarak değerlendirilmesi için aynı anda gerçekleşmiş olması gerektiği hem kanundan hem de yüksek mahkeme kararlarından açıkça anlaşılmaktadır. 

Bu durumda borçlunun (kiracı) Sulh Hukuk Hâkimliğine başvurarak, hâkimden sözleşmenin yeni koşullar neticesinde meydana gelebilecek ekonomik daralma neticesinde düşülen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlanmasını isteme, eğer uyarlamanın mümkün olmadığı halinde ise sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu açıktır.  Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Sonuç olarak; salgının hızla yayılması ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında, hukuk ve dürüstlük kuralı gereğince tarafların kendi aralarında yapacakları bir anlaşma ile günümüz koşullarına ilişkin bir uyarlama yapmaları daha uygun ve zahmetsiz olacaktır. Eğer taraflar bu uyarlamayı kendi aralarında yapamazlar ise; Türk Borçlar Kanunu madde 138 kapsamında sözleşme şartlarının borçlu aleyhine değişmesi halinde hakime başvurup kira sözleşmesinin uyarlanmasını veya feshini talep edebilir. Yalnız yukarıda saydığımız şartlarının tümünün oluşması gerekmektedir ve bu şartların oluştuğunu borçlu kiracı ispatlamak zorundadır. Ayrıca borçlu tarafından bu döneme ilişkin ödemelere ve devamına ilişkin uyarlama talebinde bulunulacak ise, yerine getirilen ödeme açıklamalarında ihtirazi kayıt ile yapılması önem arz etmektedir. 

SİTE ÜZERİNDE DRONE UÇURULABİLİR Mİ?

İlgili yasal düzenleme 2920 Sayılı Türk Sivil Havacılık Kanunu ile getirilmiştir. Madde 144 –İnsansız hava aracı satan şirketlerin sorumlu işleticileri ve yöneticileri, satılan araç bilgileri ile satın alanların kimlik bilgilerini usulüne uygun şekilde tutmak ve azami kalkış ağırlığı beş yüz (500) gram (dahil) üzerindeki insansız hava araçları ile ilgili bilgileri, aynı gün içinde Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü tarafından oluşturulan kayıt sistemine kaydetmek zorundadır.

Bu kayıtlar, suç işlenmesinin önlenmesi ve suç soruşturmalarında kullanılmak üzere kolluk birimleriyle paylaşılır. Bu yükümlülüğe aykırı hareket edenler ile yurtdışından bireysel olarak getirdiği veya yurtiçinde devraldığı aracı en geç üç gün içinde sisteme kaydettirmeyenlere 5 bin lira idari para cezası verilir. Kayıt esnasında gerçeğe aykırı beyanda bulunanlar veya veri girişi yapanlara 10 bin lira idari para cezası verilir. Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı’nca belirlenen kurallara aykırı olarak veya mülki idare amirlerince belirlenen alanlar dışında insansız hava aracı uçuran kişilere bin TL’den 10 bin TL’ye kadar idari para cezası uygulanır.

Yukarıda sayılanlar dışında kalıp da Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü’nün insansız hava araçları ile ilgili koyduğu kurallara ve bu kapsamda sivil havacılığı düzenlemek maksadıyla alacağı önlemlere uymayanlara bin ila 10 bin TL’ye kadar idari para cezasıverilir. Belirlenen alanlar dışında insansız hava aracı uçuranlara uygulanacak idari para cezaları mahallin mülki idare amirince, diğer idari para cezaları ise Sivil Havacılık Genel Müdürü tarafından uygulanır. Şeklinde hüküm altına alınmıştır. Görüldüğü gibi ilgili cezalar idari para cezası şeklindedir.

Video veya fotoğraf kayıt özelliği bulunan insansız hava araçlarının hobi amaçlı olsa dahi site içinde veya dışında, mülki amirden izin alınmaksızın uçurulması, çekim ve görüntü alması ‘özel hayatın gizliliğinin ihlal edilmesi’ suçunu oluşabilmektedir. Nitekim şikâyette bulunanların mahkemeler huzurunda tazminat talep hakkı mevcut olup ayrıca cezai takibat neticesinde Türk Ceza Kanununun 134. maddesinde de kişilerin özel hayatının gizliliğini ihlal eden kimsenin 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılacağı, gizliliğin görüntü veya seslerin kayda alınması suretiyle ihlal edilmesi halinde verilecek cezanın 1 kat artırılacağı ifade edilmiştir. Özel hayatın gizliliğini ihlal (TCK) Madde 134- (1) Kişilerin özel hayatının gizliliğini ihlal eden kimse, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Gizliliğin görüntü veya seslerin kayda alınması suretiyle ihlal edilmesi halinde, verilecek ceza bir kat artırılır. (2) Kişilerin özel hayatına ilişkin görüntü veya sesleri hukuka aykırı olarak ifşa eden kimse iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. İfşa edilen bu verilerin basın ve yayın yoluyla yayımlanması halinde de aynı cezaya hükmolunur. Site yönetimleri ise izinsiz insansız hava aracı uçuran kat sakinini komşuluk ilişkileri ve KMK madde 18 gereği ilk olarak yazılı ya da sözlü uyarmalıdır. İhlalin devamı halinde mağdur kat sakinleri ya da site yönetimi tarafından yetkili idari mülki amirliğe ya da emniyet birimlerine şikâyette bulunabilirler.

Kira sözleşmeleri ve tarafların yükümlülükleri!

Kiracılar dikkat! Kira sözleşmeleri ne zaman yenilenmeli?