Kira sözleşmeleri ve tarafların yükümlülükleri!
Konut veya çatılı iş yeri kiralama işlemlerinde kiralanan taşınmazların altı aydan daha uzun süreli kiralanması gerekiyor. Peki kira sözleşmeleri ve tarafların yükümlülükleri nelerdir? İşte tm merak edilenler...
Gayrimenkul uzmanı Mehmet Adak, Emlakkulisi.com okurları için bugünkü yazısında 'Kira sözleşmeleri ve tarafların yükümlülükleri'ni kaleme aldı...
Kira; emlak sahipleri tarafından emlağın belirli bir sürede, belirli şartlar altında, kullanma ve faydalanma hakkının belirli bir bedel karşılığında bir başka kişiye devredilmesidir. Kira sözleşmeleri süreli veya süresiz olabilir. Kira sözleşmesinin taşıması gereken belirli bir şekil şartı yoktur. Fakat ispat koşulu açısından sözleşmenin yazılı olarak yapılması önemlidir.
Türk Borçlar Kanununa (TBK) göre iki tür kira sözleşmesi vardır. Birincisi konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleridir. Bunlar konut ve işyeri olarak kullanılan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerde kiracı konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma, su gibi giderlere katlanmakla yükümlüdür. Kiracı bu giderlerin faturalarını emlak sahibi istediği zaman göstermek zorundadır. Konut veya çatılı işyeri kiralama işlemlerinde kiralanan taşınmazların altı aydan daha uzun süreli kiralanması gerekmektedir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızasını almadıkça kira sözleşmesini fesh edemez.
İkinci kiralama türümüz ise ürün kirasıdır. Kiraya veren emlak sahibinin kiracıya, ürün veren bir şeyin kullanılmasını veya o ürünlerin devşirilmesini bir bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği bir sözleşmedir. Bu sözleşme araç ve gereçleri, hayvanları, stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar bunların değerleri ile birlikte kayıt altına alıp, iki nüsha halinde çoğaltıp tutanağa geçerek her iki tarafa da teslim etmelidir. Bu kira türünde kiracı sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı kiralanan şeyin tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderlerini ödemezse emlak sahibi kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük süre verir. Bu süre içerisinde kiracı hala ödeme yapmazsa emlak sahibi kirayı fesh edeceğini bildirir.
Kira sözleşmelerinde zaman içerisinde en çok uyuşmazlık konusu kira artış oranları ile ilgilidir. Uyuşmazlığın azaltılması için sözleşmeye kira artış oranı ile ilgili uygulanacak yöntem açık olarak yazılmalıdır; TEFE-TÜFE Ortalaması gibi.
Kiralama işlemlerinde tarafların hakları ve borçları;
Teslim Borcu; emlak sahibine ait bir borçtur. Emlak sahibi kiralanan malı veya emlağı kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli olarak teslim etmelidir. Ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Emlak borcu; bu borçta emlak sahibinin borcudur. Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcudur. DASK sigortasını yaptırmak ta emlak sahibine aittir.
Yan Giderlere Katılma Borcu; Emlak sahibi kiralanan mülkün kullanımı ile ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Emlak sahibi kiralanan emlağın ayıplarından da sorumludur. Örneğin emlağın çatısı akıyorsa, borular patlaksa, duvarları çatlaksa emlak sahibinin tamir ettirmesi ve kullanıma elverişli hale getirmesi gerekir.
Kira Bedelinin Ödenmesi; kiracının borçları ise ilk olarak kira bedelini tam olarak ve zamanında ödeme borcudur. Kiracı kirayı ödemezse emlak sahibi yazılı olarak ihtar gönderebilir. Kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. Bildirimden sonra yazılı tarihi izleyen günden itibaren 30 gün süresi başlar.
Burada güncel bir parantezi de hatırlatmakta fayda var. Salgın sebebiyle 7226 Sayılı Kanunun ilgili geçici maddesiyle, aşağıdaki tek cümlelik düzenleme yapıldı;
"GEÇİCİ MADDE 2-(1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz."
Görüldüğü üzere Kanun ile sadece işyeri kiralarına yönelik bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Ancak bu düzenleme, söz konusu kiraların hiç ödenemeyeceği anlamına gelmediği gibi sadece işyeri kiralarını kapsıyor. Kaldı ki, alınan tedbirler kapsamında İçişleri Bakanlığı'nca kapatılan işyerleri dışında, sosyal izolasyon nedeniyle kendiliğinden kapanan işyerlerinin sayısı da önemsenecek boyutlarda. Borçlar Kanunu'nun (BK) 136'ncı maddesine göre, "Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirme ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.
Özenle Kullanma Borcu; Kiracının diğer borcu ise emlağı özenle kullanma ve komşularına saygılı davranma borcudur. Yine burada da kiracı bu koşullara uygun davranmıyorsa yazılı olarak fesih bildirimi yapılır süre yine 30 gündür.
Kiracının emlağa kasten zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ve kiracının aykırı davranışlarının diğer komşular tarafından çekilmez hale gelmesi durumunda ise hemen yazılı bir fesihle sözleşme sonlandırılabilir. Kiracı ayrıca kiralanan emlağın temizlik bakım masraflarını da ödemelidir. Son olarak ta kiracı emlağın bakımı, satışı ve bir sonraki yeniden kiralanması sürecinde emlağın gezilmesine izin vermelidir. Emlak sahibi de kiracıya önceden haber vermekle yükümlüdür.
Mehmet Adak / Gayrimenkul Uzmanı
