Perakendecilerle AVM yönetimleri karşı karşıya geldi

Perakendeciler, AVM yönetimleri ile yine karşı karşıya geldi. Kriz nedeniyle geçen yıl kira ve genel giderleri düşüren, bu yıl ise 'kriz bitti' diyerek yeniden fiyatları yukarı çeken bazı AVM yönetimlerine karşı isyan dalgası büyüyor. Perakendeciler, mücadele için geçen yılki gibi bir araya gelemeyince 'bireysel' olarak mücadele verme yolunu seçti.

On beş yıldır yakaladığı yüksek büyüme hızını, ekonomik krizle birlikte kaybeden perakende sektörü, 2010 itibariyle yeni yeni toparlanmaya başlarken yine alışveriş merkezi (AVM) yöneticileri ile karşı karşıya geldi.

Anımsanacağı gibi geçen yıl bazı perakendeciler bir araya gelerek, Akmerkez ve Kanyon'un başını çektiği birçok AVM'ye karşı savaş açmış, kira ve genel gider indirimi talebinde bulunmuş, aksi takdirde AVM'lerden çekileceklerini belirtmişti. İstanbul ve Anadolu'daki birçok AVM bu tepkiye karşı kurları sabitlemiş, kira indirimi ve genel giderlerde bir düzenleme getirmişti. Ancak bu indirimin süresi, 31 Aralık 2009'du. Yeni yılla birlikte, perakendecilerin toparlanmaya da başlamasıyla birlikte bu kira ve genel giderlerde AVM'lerin yeniden eski kiralara geri döndüğü belirtiliyor.

Genel giderlerde de ani bir artışın yeniden uygulamaya konmasından şikayetçi olan birçok perakendeci, bugünlerde AVM yönetimleriyle yeniden görüşmeye hazırlanıyor. Geçen yıl olduğu gibi bu yıl görüşme konusunda bir heyet oluşturulmuş değil. Perakendeciler, geçen yıl kimsenin grubun kurallarına uymadığını, herkesin bireysel hareket ettiğini söyleyip, artık bir grubun da zor oluşturulacağını söylüyor. Bu yıl her şirket, bireysel hareket edecek gibi gözüküyor. Sektördeki diğer sorun ise AVM'ler tarafından perakende şirketlerine verilen koşulların eşit olmayışı. AVM'de genel gider, bir perakendeciye metrekarede 10 Euro ise yan mağazadaki perakendeciye 5 Euro. Sektör, bu nedenle haksız rekabetle mücadeleye hazırlanıyor.

İndirimler azalıyor
Perakendecilerin, geçen yıl AVM yöneticilerinden talep ettikleri kira ve genel gider indirimleri artık azalmaya başlıyor. Perakendecilerden aldığımız bilgiye göre hemen her AVM, kira indirimini azaltmış. İndirimler geçen yıl maksimum yüzde 35 yapıldı ise bu yıl en iyi indirimi yapan AVM bu oranı yüzde 30'a, en kötüsü yüzde 20'ye çekmiş durumda. İndirimlerin çoğu da kur ayarlaması şeklindeydi.
 
Perakendeciler, AVM yönetimleri ile yine karşı karşıya geldi. Kriz nedeniyle geçen yıl kira ve genel giderleri düşüren, bu yıl ise 'kriz bitti' diyerek yeniden fiyatları yukarı çeken bazı AVM yönetimlerine karşı isyan dalgası büyüyor. Perakendeciler, mücadele için geçen yılki gibi bir araya gelemeyince 'bireysel' olarak mücadele verme yolunu seçti.

İsmini açıklamak istemeyen bir perakendeci, "Faaliyet gösterdiğimiz bazı AVM'de Euro kurunu 1.80'den hesaplıyorduk. Şimdi 2 TL'ye çektiler. Bana genel gider indirimleri yapıyordu, bu yolları kaldırdılar. Genel gider indirimleri hemen hemen kalktı. Yüzde 25'e kadar yapanlar vardı. Bunu şu anda sıfırladılar" diyor.

Bazı AVM'lerde genel giderler metrekare başına 5 Euro iken, bazı AVM'lerde bu rakam 10 Euro'ya çıkıyor. 200 metrekarelik bir mağazanın genel gideri neredeyse kirası kadar oluyor. 2 bin Euro'nun çok ciddi bir rakam olduğunu söyleyen bu perakendeci, "Kriz daha bitmemişken ve işleri henüz kafa kafaya götürüyorken, 2 bin Euro genel gider vermem imkansız. Bunun bir yasal bir çerçeveye oturması gerek" diyor.

Satışı düşük olana destek
Geçen yıl kiracılarına yaptığı kira ve genel gider indirimi ile örnek gösterilen İstinye Park, bu yıl geçen yıla oranla cirosunun yüzde 34 artması nedeniyle indirimleri kaldıran AVM'lerden. İstinye Park Genel Müdürü Hakan Kurt, halen işleri kötü olan birkaç perakendeciye destek vermeye devam ettiklerini söylüyor. Kurt, şöyle devam ediyor:

"Geçen yıl verdiğimiz destekler, mağazaların özelliğine, kendileriyle yaptığımız kira sözleşmelerindeki rakamlara ve kira ciro oranlarına göre birçok faktör göz önüne alınarak yapıldı. Şunu da kabul etmek lazım. Hiçbir AVM'de tüm kiracıların metrekare fiyatları birbiriyle aynı değil. Zaten başlangıçta hepsi aynı birim fiyattan başlamıyorlar. Dolayısıyla hepsine aynı reçetenin uygulanacağı yönünde ne kiralayan açısından bir zorunluluk var, ne de eşitlik var."

Farklı çözümler
İstinye Park, bu yıl bütün kiracılarının durumunu tek tek incelemiş. Ayrı çözümler geliştirmiş. 2009'da kuru 1.90'a sabitleyen AVM, aynı yıl ziyaretçi sayısında yüzde 25, cirolarda da yüzde 34 oranında bir artış gerçekleştirmiş. Kurt, "2008 koşullarına göre çok daha iyiyiz. Sorunlu kiracı çok az sayıda. İstanbul'da AVM'lerle geçen yıl yaşanan kira ve genel gider konusundaki kriz, perakendecileri bir araya getirmiş, bir görüş heyeti oluşturulmuştu. Bu heyet AVM yönetimleri ile pazarlık masasına oturmuş, bazı AVM'lerde başarılı olunmuştu. Ancak aldığımız bilgilere göre artık ortada böyle bir heyet de yok. Çünkü aynı masada karar alan perakendecilerden bazıları, ayrı ayrı AVM yönetimleri ile görüşüp, kendilerine ait bireysel bazı haklar almış. Bu da tabii birlik ruhunu ortadan kaldırmış. Adını vermek istemeyen bir perakendeci, bu konuda şunları söylüyor:

İstinye Park'ta baktık ve 'artık desteğe ihtiyaç kalmadı' dedik. Ama bu geçiş döneminde, çok az sayıda şirkete de yatırımcılar bir süre daha destek versin diye karar aldık" diyor. Multi Turkmall da Forum alışveriş merkezlerinin bazılarında geçen yıl kira indirimi uygulamıştı. Multi Turkmall Alışveriş Merkezleri Yönetimi Genel Müdürü Mustafa Murat Sekmen, bazı AVM'lerin de indirim desteklerine 2008'in Ağustos ayında başladıklarını, 2009'da da devam ettiklerini söylüyor. Ancak AVM indirimlerinin o AVM'deki her kiracı için genel bir indirim olmadığını belirten Sekmen, "Kiracılarımızın performanslarına baktık. Her kiracıya indirim yapmadık. 2010'da da indirim politikamıza devam ediyoruz. Ama bu yine genel bir uygulama değil" diyor.

Perakendeci isyanda
İpekyol&Miroglio Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Ayaydın ise işin bu boyuta geleceğini hiç düşünmediğini belirtiyor. AVM sahipleri ve yöneticilerinin bu krizin bitmediğinin farkında olduklarını düşündüğünü ancak yanıldığını söyleyen Ayaydın, "Maalesef bizim görüşümüz ile onların görüşü aynı değil. Bazılarını ayrı bir yere koyuyorum, ama bazıları kiraları yeniden eski durumuna getirmeye çalışıyorlar. Bununla ilgili bireysel olarak mücadelemizi veriyoruz" diyor.

Bazı AVM yöneticilerinin kendilerini anlayamadıklarını söyleyen İnci Deri Yönetim Kurulu Başkanı Ali Murat Kızıltaş da, perakendecinin önceki yıllara oranla çok daha düşük fiyatlarla mal sattığını söylüyor. Kızıltaş, şunları ekliyor:

"Perakendeciler kârlılıktan ödün vererek mal satmaya çalışıyor. Perakende şirketleri bu ızdırabı çekerken AVM'lerin de benzer ödünlerde ya da kârdan feragat ederek bu oyunu oynamaları gerekiyor. Yoksa bu oyun yürümeyecek. Önünde sonunda iş kavgaya gelecek. Çünkü artık perakende markalarının hepsinin ciddi anlamda mağazası oldu. Pek çok şirket 100 rakamına dayandı. Bundan sonra 100 eksi 1 ya da 100 artı 1 pek çok şirket için önemli olmayacak."

ARTIK BİRLİK, BERABERLİK YOK"
"Bazı AVM'lerde bir takım kişilere belli indirimler yapıldığını anlıyoruz. Bizim isteğimiz ise bu işe bir yasa gelmesi ve Rekabet Kurumu'nun da duruma müdahale etmesi. Bu rekabete aykırı. Yan yana iki mağaza, birbirinden farklı uygulamalara sahne oluyorsa, bu rekabete aykırı bir durumdur."

Yalçın Ayaydın da, artık bireysel görüşme yapacağını söyleyerek "Geçen yıl toplu bir görüşme yapılmıştı. Ben o toplu görüşe hiç katılmayacağım artık. Toplu görüş de hiçbir şeye yaramıyor. Masada bir şeyler konuşuluyor, masadan kalktıktan sonra durumlar değişiyor" diyor.

Özge Yavuz/Ekonomist