Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişti!
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği konuyla ilgili yazı hazırladı. İşte o yazı..
Son olarak 2013 yılında bir değişiklik geçiren ve özellikle imar hakları konusunda yaklaşık 4 yıldır tartışmalı maddeler içeren Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişti. Mevcut yönetmelik 01 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girecektir. Ancak herkesin beklediği 1.25 imar hakkı ile ilgili 30 Haziran 2017’de sona eren süre 01.10.2017’e kadar uzatılmıştır. 03.07.2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik ile;
1) Yeni imar yönetmeliği gelişen teknoloji ve yapı esasları kapsamında Tanımlar konusunda ciddi değişikliğe gitmiştir. Yeni tanımlara göre;
a) Askeri Alanlar: Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlıklarına ait alanlar askeri alan tanımından çıkmıştır.
b) Asma Kat: İç yüksekliği 5.50 olan asma katlar için zemin katı ticari olarak kullanılmayan konut alanları haricinde zemin katta ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan bu bölümden bağlantı sağlanan ve bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamayan alan tanımlaması getirilmiştir.
c) Atrium ve avlu alanı tanımı getirilmiştir. Atrium iki veya daha fazla katın içine açıldığı ortak alan olarak tanımlanan, karşılıklı iki kenar arasında 5 metreden az olmamak üzere tüm katlar boyunca devam eden alan olarak belirlenmiştir. Avlu ise yine kısa kenarı 5 metreden az olmamak üzere yapı bölümleri ve duvarlar tarafından çevrelenen, üstü açık alandır.
d) Uzun yıllardır kullanılan Avan Proje tanımı netleştirilmiştir. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse SİLÜETİN yer aldığı proje olarak tanımlanmıştır. Silüet tartışmaları da böylece sona ermiştir. Avan proje üzerinden tasdik alınarak silüet problemi yaratılması engellenmiştir.
e) Bağımsız bölüm brüt alanı; Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak geniş bir tanım yapılmıştır. Çatı dubleksi veya ters dubleks dediğimiz alanlarla ilgili de bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunacaktır.
f) Bağımsız bölüm net alanı; Eski yönetmelikte duvarlar arasında kalan net alan olarak tanımlanan net alan tanımı; içerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölüm içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlanmıştır.
g) Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca ve saçak onarımları basit tamir ve tadilat tanımına girmiştir.
h) Rekreasyon alanlarında bina bahçelerinin en az %5’de yağmurdan korunma ve gölge amaçlı ahşap ve benzeri malzemeden yapılan Çardak yapılabilecektir.
i) Çatılara çatı bahçesi yapılabilme hakkı getirilmiştir. Çatı sınırların aşmayacak iklime uygun ve silueti bozmayacak çatı bahçeleri yapılabilecektir.
2) Mevcut yönetmelik kapsamında artık hiçbir idare bu yönetmelikte belirtilen alan kullanım tanımını genişletici imar planı yapamayacaktır. İdarelerin böylece inşaat alanlarında plan notları ile belirledikleri alan kullanımını fazlalaştırma hakkı olmayacaktır.. Daraltma yapılabilecektir.
3) Belediyeler ve idareler yapacakları düzenlemeler ile mevcut bir parselde parselin toplam emsal alanının %30’nu geçemeyecek şekilde emsal harici alan belirleyebilirler. Bunun anlamı birçok alanın emsal dışı alan olarak tanımlanması bir yüzde ile sınırlanmıştır. Ancak bazı alanlar yani bu %30 tanımına sokulmayarak emsal dışı alan olarak tanımlanmıştır.
3a) Yapılması zorunlu olan yangın merpenleri
3b) Konferans, spor, sinema ve tiyatro salonlarında zorunlu olan boşluk alanlar
3c) Zorunlu otopark alanlarının 2 katı
3d) Sığınak, asansör boşlukları, bacalar,şaftlar,ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu,enerji odası, kömürlükler, kapıcı daireleri
3e) Konutlarda bağımsız bölüm net alanın %10’u, ticari alanlarda bağımsız bölüm net alanın %50’sini aşmayacak depo amaçlı eklentiler,
3f) Mescitlerin ve müştemilatların konutlarda 100 m2’si, konut dışı alanlarda 200 m2’si (mescitler ilk defa konut alanlarında emsal dışı alana konu edilmiştir)
3g) Bütün cepheleri gömülü otopark alanları yüzde %30 sınırlamasına sokulmayan emsal dışı alanlardır.
4) Yeni yönetmelik artık yükse kat adedini sınırlamış ve hiçbir uygulama imar planının da buna aykırı olamayacağına hükmetmiştir. Özellikle havaalanları etrafındaki yapılaşmalarda hava mania (uçağın alçalma mesafesi nedeniyle) kriterlerinin hiçbir şekilde değiştirilemeyeceği kuralı getirilmiştir.
5) Her müstakil konutta artık 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri ve 1 tuvalet bulunur şartı getirilmek suretiyle Stüdyo Daire diye tanımlanan dairelerin artık yapılamayacağı kesin olarak belirlenmiştir.
6) Kotlarla ilgili açığa çıkan kotlardan bağımsız bölüm kazanma devri sona ermiştir. Buna göre; bölge kat rejimi ve silüet nedeniyle hiçbir şekilde kot nedeniyle değiştirilemeyecektir. Açığa çıkan kat kazanmak ve kat sayısını arttırmak amacıyla kot alınan nokta tespit edilemeyecektir. Sadece yol kotu 3.50’den düşük binalarda ayrı bir düzenleme öngörülmüştür.
7) 4 katlı binalarda asansör zorunluluğu ve 3 katlı binalarda ise asansör yeri bırakma zorunluluğu getirilmiştir.
8) Parsel büyüklükleri ve parsel derinlikleri ile ilgili olarak artık akaryakıt istasyonları için parsel genişliği ve derinliği 40 metreden az olamayacaktır.
9) Artık imar parselasyon alanlarında plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde umumi hizmet alanları ve donatı alanları kamunun eline geçmeden tevhit veya ifraz yapılamayacaktır. İmar adalarında yapılacak ifraz ve tevhitler için ada bazında etüt yapılarak yapı estetikleri ve silüet net olarak ortaya konulmadan ifraz ve tevhit yapılamayacaktır.
10) Mevcut hali ile yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde eğer idarenin tebliği tarihinden itibaren 3 ay içinde malikler kendi aralarında anlaşamazlarsa re’sen tevhit ve ifrazı idare yapacaktır. Bu büyük bir ilerlemedir. Birçok yapıda zorunlu tevhit nedeniyle anlaşamayan yapılarda artık sorun çözülmüştür.
11) Artık mevcut bir imar adasında Avrupa’da ki örneklerine uygun olarak mevcut adanın tamamı üzerinden kapalı ortak otopark yapılabilecektir. Özellikle bitişik nizam alanlarda çok büyük sorun haline gelen otopark sorunu bu alanlarda yapılacak olan dönüşüm projelerinde ortak otopark yapımı suretiyle giderilebilecektir.
12) Kat alanı olarak tanımlanan alanlara;
12a) Taban alanına sokulmayan alanlar
12b) son kat üzerindeki teras çatı ve çatı bahçeleri
12c) Üstü sökülür takılır açık oturma yerleri
12d) Her bir kapıcı dairesi için 75 m2 alan (40 üzeri bağımsız bölümlerde kapıcı dairesi yapma zorunluluğu vardır)
12e) Atrium ve galeri boşlukları
12f) Mescitler ve müştemilatlarda konutlarda 100 m2,konut dışı 200 m2
12g) Sığınaklar
12h) Çocuk oyun alanları ve çocuk bakım üniteleri (75m2)
12i) Yapı yüksekliği 60.50 yapılarda tesisat katları (sadece tesisat için)
12j) Isıtma soğutma, havalandırma sistemleri, arıtma tesisi, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, enerji odası, kömürlük, hidrofor ve eşanjör bölümleri
12k) Bodrum katlarında 500 m2 yi geçmeyen ve ticari olmayan jimnastik salonu, oyun, hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesisler,
12l) Konutlarda bağımsız bölümün %10, konut dışı alanlarda bağımsız bölümün %50’si oranında yapılacak olan depo amaçlı eklentiler
12m) Sökülür, takılır, katlanır cam panellerle kapatılmış alanlar dahil balkon ve açık çıkma alanlarının 2 metre genişliğini geçmeyen kısımları, kat bahçe ve terasları, kat alanına dahil edilmeyecektir.
Ancak burada %30 emsal dışı alan yapılamaz kuralına dikkat edilecektir.
13) Oturmaya elverişli bodrum katı yapabilmek için; oturma odası ve en az 1 yatak odasının zemine gömülü olmaması, aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle yapılabilir olması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerinin alınmış olması gerekmektedir. Ticari alanlarda zemine gömülü olma şartı yoktur. Suni havalandırma ve engellilerin dolaşımına uygun koşullar sağlanmış olmalıdır.
Saygılarımla
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı