Remzi Kozal: Gayrimenkulde fiyatlar yükselişe geçiyor

Türkiye'de gayrimenkul fiyatları genel ekonomik dengeler yanında mevsimsel etkilerle de hareketlenmektedir. Nisan Mayıs ayları hareketlidir, Haziran'ın 15'inde okulların kapanıp tatilin başlaması ile Temmuz, Ağustos aylarında gayrimenkul piyasası adeta uykuya girer. Eylül ayında, okulların açılış öncesi tatil dönüşü ile birlikte Ekim ayını da içine alacak şekilde bir hareketlilik yaşanır.

Bu defa, küresel krizin etkisini kaybetmesiyle birlikte, Eylül-Ekim aylarındaki mevsimsel yükseliş ile beraber normalin daha da üzerinde bir hareketlilik görebiliriz.

Bu hareketlilik 100'lerce kalem mal girdisi olan ve geniş anlamda istihdam sağlayan inşaat sektörüne doğal olarak ivme kazandıracaktır.

Dolayısıyla, gerek küresel anlamda ve gerekse yurt içinde, ekonomideki öncü göstergeleri de dikkate aldığımızda, genel anlamda, Türkiye ekonomisine pozitif yönde ivme kazandıracak bir hareketliliğin başlamış olacağını söyleyebiliriz.

Enerji Koridoru, Türkiye'nin Emlak Değerini Artırır

Küresel ekonomik kriz ile birlikte sarsılan ekonomik dengeler yavaş  yavaş yerine oturmaya başlıyor. Gerek ABD ve AB ülkeleri başta olmak üzere yurtdışında ve gerekse yurtiçindeki ekonomik veriler olumlu sinyaller veriyor.

ABD'de konut satışlarında artışlar kaydedilmeye başladı. Türkiye'de işsizlik oranlarında bir gerileme yaşanırken özellikle borsada yükseliş rakamlarını görüyoruz. Türkiye'nin enerji koridoru olması gibi gelişmeler ekonomideki olumlu havayı daha da pekiştiriyor. 

Yabancı Yatırımcıların İlgisini Çeker

Gerek yurtiçinde ve gerekse yurtdışındaki olumlu gelişmeler gayrimenkul fiyatlarını ve satışlarını olumlu etkiliyor.

İstanbul'un 2010 Kültür Başkenti olması, üçüncü Boğaz Köprüsü ve bağlantı yolları, Körfez geçişi ve İstanbul-İzmir Otoyolu gibi yatırımlar ekonomideki pozitif yöndeki hareketliliği artırırken, Türkiye'nin emlak değerlerini de yukarı çekmektedir.

Türkiye'nin yerli yatırımcıların yanı sıra çok ciddi yabancı yatırımcıları da çekeceği, bu yeni konum, doğal olarak belli başlı illerimizi öne çıkaracaktır.

Bu illerimiz arasında; İstanbul başta olmak üzere Bursa, İzmir, Adana, Samsun adını sayabileceğimiz ilk beş il arasında bulunmaktadır. 

Kriz Türkiye'deki gayrimenkul fiyatlarını fazla etkilemedi

Küresel kriz ile birlikte dünya genelinde gayrimenkul piyasaları olumsuz etkilendi;  ABD  ve bazı AB ülkeleri başta olmak üzere yüzde 500'lere varan düşüşler yaşandı. Türkiye'de öyle yüksek oranlarda bir düşüş yaşanmadı. Satışlar son derece azaldı. Özellikle 2000 öncesi inşa edilen binalarda yer yer yüksek oranlarda olmasa da düşen fiyatlar gözlemledik. 

2000 sonrası yeni deprem yönetmeliğine göre ileri teknoloji kullanılarak inşa edilen site şeklindeki konutlarda, yine aynı şekilde uygun yer ve teknoloji ile inşa edilen AVM ve diğer gayrimenkul fiyatlarında satışla ilgili bazı kampanyalar yapılsa da belirgin bir fiyat düşüşleri olmadığı gibi yer yer ufak ta olsa fiyat artışları yaşandığını gözlemledik.

İstanbul başta olmak üzere, özellikle arsa fiyatlarında herhangi bir düşüş gözlemlenmedi. 

Bu arada krizin başladığı andan itibaren satışlardaki düşüş nedeniyle yeni yatırımlar, yapılmadı, yeni projelere başlanmadı. Bu durum eldeki stokun azalmasını getirdi. Bugün için konut başta olmak üzere satışlarda henüz bir hareketlilik görülmezken, piyasaların küçük hareketlenmelerle ivme kazanıp fiyatların kısa sürede yükselişe gecebileceğini söyleyebiliriz.

Bankalar Faiz ve Vade Konusunda Yarış Başlattı 

İstanbul başta olmak üzere, yeni inşa edilmiş onbinlerce konutun  satışa hazır beklediğini görüyoruz. Yine belli oranda satışa hazır ticari gayrimenkullerin olduğunu belirtelim: Kriz nedeni ile çok güçlü bazı yatırımcılar dışında yeni başlayan bir projede göremiyoruz. Yani ne İstanbul ve ne de diğer illerimizin semaların kule vinçlerin hareketliliğini görmüyoruz. 

Diğer taraftan ekonomideki olumlu sinyallerle birlikte bankaların faiz oranlarını ardı sıra indirmeye başladığını bazı bankalardaki aylık 1'in altındaki faizleri vadeleri de uzatarak yaygınlaştırması an meselesi. Malum, satılacak konut sayısı sınırlı elini çabuk tutan banka bu pastadan daha fazla pay alacaktır. Bankalar, hem krediyi tabana yaymak ve hem de sağlam ve nakite kolay çevrilebilir teminatı olan konut kredilerini olabildiğince daha çok kullandırarak karlılıklarını artırmak isteyeceklerdir.

Bugün itibari ile 770 bin civarında bulunan kredi kullanılarak satın alınan konut sayısının, bu dönem yapılacak kampanyalarla 1 milyonu aşabileceğini söyleyebiliriz.

Yerli ve Yabancı Yatırımcıları Hareketlendirecektir

Gayrimenkul alıcıları açısından en uygun kredi oranı ve en uygun konut fiyatını yakaladıkları an en karlı yatırım zamanı olmaktadır. Çünkü, kredi faizleri düştükçe konut fiyatlarının da artacağını unutmamak gerekir. Yerli yatırımcılar için en önemli nokta budur.

Yabancı yatırımcılar için  ise piyasaya giriş zamanı çok önemli olmaktadır ki, uzun süredir baskı altında olan fiyatların tırmanışa gecmeye başlamadan önceki zaman en uygun zamandır. Yani Eylül-Ekim dönemindeki mevsimsel hareketlilikle birlikte yabancıları da Türkiye gayrimenkul piyasası içerisinde önemli oranda görebiliriz.

Remzi KOZAL

Mimar-Ekonomist

TMMBP-Tüm Mühendisler ve Mimarlar Birliği Platformu Genel Başkanı