Rezidans daireler, el yakıyor!

İstanbul'da iş merkezlerinin yoğunlaştığı semtler, yeni konut bölgeleri, havalimanına yakın semtlerdeki rezidansların sayısında önemli ölçüde artış var.

Rezidans lüksünün faturası geniş bir aralığa yayıldı. Dairelerin metrekare fiyatları ise rezidansın lokasyonuna, hizmetin niteliğine göre değişiyor. Örneğin Bebek'te yapımı devam eden Bebeköy Residence'de 480 metrekarelik dairenin fiyatı, 8 milyon doları geçiyor.

Otel konforu sunan rezidansların sayısı ve fiyat alternatifleri arttıkça artıyor, fakat yine de inşaat firmalarının rezidans yapma iştahı azalmıyor. İstanbul'da mevcut rezidanslara ek olarak onlarca yeni proje hayata geçmek için gün sayıyor, konut projelerindeki rezidans bloklarına yenileri ekleniyor. Halen yaşamın devam ettiği rezidanslarda daire fiyatları 5-6 milyon dolar sınırına kadar çıkıyor. Hayata geçecek rezidanslardan Sapphire İstanbul'da ise maksimum fiyat 7.5 milyon doları buluyor. Rezidanslarda metrekare fiyatları 10-12 bin dolara kadar çıkarken, hayata geçmek için gün sayan rezidans projelerinden Bebeköy Residence'de ise metrekare fiyatının 18-19 bin dolar olarak açıklanması, "rezidans"larda gelinen son noktayı gösteriyor. Sözkonusu rezidansta 480 metrekarelik dairenin fiyatı, metrekaresi 17-18 bin dolardan hesaplandığında 8 milyon doları geçiyor. Bebek sırtlarındaki, 1.5 asırlık Fransız Yetimhanesi'nde 16 binanın milyonlarca dolar harcanmasıyla hayat bulacak "Bebeköy Residence'de hazırlıklar son aşamaya geldi. Buradaki metrekare birim fiyatları, emlakçıları dahi şaşkına uğratıyor.

Yabancıların da tercihi

Rezidans dairelerin gördüğü yoğun talebi fark eden inşaat firmalarının hayata geçirdiği projeler yapım aşamasında büyük gürültü koparıyor, fakat İstanbul'da halen doluluk oranları istenen seviyede olmayan rezidanslar da var. Önceleri merkezi semtlerde ve iş merkezlerine yakın bölgelerde inşa edilen rezidans projelerine artık İstanbul'un her yerinde rastlamak mümkün.

Rezidans projelerinin gördüğü yoğun talepte, hızlı ve zor yaşam koşullarının evde geçirilen süreyi azaltması ile kolay çekip çevrilebilen evlere olan talebin artması etkili oldu. Ayrıca, gittikçe daha çok yabancı uyruklunun yaşadığı İstanbul'da, bu yabancıların ağırlıklı olduğu kesimden rezidanslara talep oluştu. Firmaların kirayı ödemesi de, yabancıların rezidans talebini tetikledi.

TOKİ bile rezidans yapıyor

İstanbul'da bazı inşaat firmaları, lüks apartman dairelerini de rezidans olarak adlandırabiliyor; projelere sonu rezidans ile biten isimler veriyor. Tüketiciler 'rezidans hizmeti' verilmeyen sıradan konut projelerine, rezidans niyetine sahip olabiliyor. Tüm dünyada ve Türkiye'deki örneklerine bakıldığında standart bir rezidans dairede, tam donanımlı mutfak, ütü odası, kablolu televizyon, uydu, internet bağlantısı, kasa, direkt telefon, split klima, kasa ve çamaşır makinesi gibi servislerin yanı sıra, sekreterlik hizmeti, resepsiyon hizmeti, günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, alışveriş servisi ve otopark da yer alıyor. Rezidans dairelere yoğun talebi gören Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve KİPTAŞ da projelerinde rezidansa yer vermeye başladı. Halkalı'da TOKİ arazisinde Kuzu Grup tarafından geril paylaşımı modeli ile inşa edilen Divan Residence'de daireler, 100-110 bin liradan başlıyor. Rezidanslarda daire fiyatları genelde dolar veya Euro cinsinden belirlenirken, kiralar ise neredeyse yarı yarıya TL'ye döndü. İstanbul'da, Çekmeköy, Beylikdüzü, Halkalı, Ümraniye gibi bölgelerde de niteliksiz yapılara komşu rezidanslar yer alması dikkat çekiyor.

Kiralar 10 bin doları geçiyor

İstanbul'da; Astoria Kempinski, Kempinski Bellavue, Loft, Tekfen Taksim, Ritz, Kanyon, Akmerkez, Metro City, Polat, Maya gibi rezidans projelerinde 1+1 daire kiraları bile dudak uçuklatıyor, penthouse dairelerde kiralar ise 10 bin doları geçiyor. Bu rezidanslarda, 1+1 dairelerin fiyatlarının 1 milyon doların da üzerine çıkmasına şahit olunuyor. Halen 192 metrekarelik bir dairenin 5 bin dolar sınırından kiralandığı, üstelik metrekare başına 7 lira civarı aidat alınan Kanyon Residence'da, yaklaşık 1.5 yıl önce stüdyo daireler 2 bin 500 dolardan kiralanıyordu. Emlakçılar, durgunluk ve kriz yüzünden satılıklarda ortalama 6-10 bin dolar olan metrekare fiyatların artmadığını, talebin azaldığın ancak kiralıkların daha hareketli olduğunu vurguluyor.

Aidatlarına yetişilemiyor

2007 yazında Kanyon Residence'da 1+1 stüdyo daireye istenen kira bedeli 2 bin 500 dolar seviyesindeydi. Sözkonusu stüdyo daire 84 metrekare. Bu dairenin metrekaresinin kira bedeli 29.76 dolara denk geliyordu. Yine Kanyon'da 2+1 ölçülerinde, 119 metrekarelik dairelerin kirası 3 bin 500 dolardı. İki oda bir salonluk bu dairelerin metrekare kirası da 29-30 dolar arasındaydı. Kanyon'da daha geniş, örneğin 4 oda 1 salonluk dairede yaşamak isteyenlerin ödeyeceği kira ise 1.5 yıl önce de, bugün olduğu gibi 4 bin 500-5 bin dolar arasındaydı. Üstelik bu fiyatlara aidat dahil değildi. Kanyon'daki 380 metrekarelik dairenin kira+aidatı ise 12 bin doları buluyordu.

Kanyon'da 380 metrekarelik dairelerin aidat 2 bin 500 lirayı geçiyor. Böylece buradaki dairelerin metrekare başına aidatı yaklaşık 7 lirayı buluyor.

Rezidanslar neden tercih ediliyor?

İstanbul'un rezidanslarında oturanlar birçok hizmetten yararlanıyor. Sıkı güvenlik önlemleri ile korunan, merkezi ısıtma sistemleri ısıtılan lüks dairelerde yaşayan kiracılar veya ev sahipleri, aylık 2 bin 500-3 bin lirayı bulan aidatlar ödüyor. Bu aidatlar sayesinde spor komplekslerinden ücretsiz faydalanma, merkezi ısıtma ve soğutma, sauna, evcil hayvan bakımı, açık kapalı yüzme havuzu, masaj odası, çocuklara özel oyun havuzları, OGS'li giriş çıkış, güvenlik sistemleri gibi hizmetler sunuluyor. Etiler'de faaliyet gösteren Funda&Zafer Emlak'ın ortağı Zafer Erkan, genel piyasa şartlarına bakıldığında, fiyatların bir miktar esnemesi gerektiğini düşünüyor. Portföylerinde çok farklı rezidans projelerinden satılık ve kiralıklar olduğunu aktaran Zafer Erkan, "Dolar kuru 1.25 lira iken 1 milyon dolara alınan bir daire 1 milyon 250 bin biraydı. Bugün 1 milyon doların karşılığı 1 milyon 650 bin lirayı geçiyor. Dolarda yüzde 30'u aşan değerlenme var. Dolayısıyla, bazı müşterilerimize, bunu hatırlatarak fiyat belirlemelerini tavsiye ediyoruz" şeklinde açıklamalarda bulunuyor.

İndirim satış şansını artırır

Kanyon Residence'da, 3 sene önce 1 milyon 450 bin dolar olan dairenin bugün 1.3 milyon ila 1 milyon 350 bin dolar aralığında işlem görebildiğini aktaran Zafer Erkan, "Piyasada şu an insanlar bekleme sürecine girdiler. Alıcı müşteriler var fakat fiyatların uygun olması halinde alıyorlar. Satanlar da genelde ihtiyaçtan satıyorsa fiyat indiriyor. 1.4 milyon dolar isteniyorsa, 1.1 milyona düşülmesi halinde talep geliyor, alıcı çıkıyor. Fiyatın düştüğüne bakan alım yapabiliyor. Fakat fiyatlarda muhafazakar davrananlar beklemek zorunda" ifadesini kullanıyor. Bunun yanında, çok yüksek fiyatlı bazı dairelerde, üst katlardaki manzaralı penthouse'larda istenen fiyatlar ne olursa olsun işlemler gerçekleşebildiğini belirten

Zafer Erkan, Levent, Taksim, Etiler ve İstinye bölgesindeki rezidanslarda metrekare birim fiyatları için 7-10 bin dolar istendiğini, ancak alıcıların metrekareyi 4-5 bin dolarla çarpma taraftarı olduğunu belirtiyor.

KUTU…1

İstanbul'un en gözde rezidanslarında metrekare fiyatlar

• Kanyon'da 8-10 bin dolar
• Maya'da 6 bin-8 bin 500 dolar
• Kempinski Bellevue'de 9-10 bin dolar
• Astoria Kempinski'de 7-10 bin dolar
• Bebeköy'de 18-19 bin dolar
• Levent Loft'ta 5-7 bin dolar
• İstinyePark'ta 4 bin 500-7 bin 500 dolar
• Elit Residence'da 6-8 bin dolar
• Terrace Fulya'da metrekaresi 5-7 bin dolar
• My World Andromeda'da 3 bin 700-4 bin 600 lira
• Polat Tower'da 3 bin 500-5 bin dolar
• Dokuz Palmiye'de 1800-2 bin 700 dolar
• Gökyüzü Residence'da 2 bin-2 bin 500 dolar

Okhan Şentürk/Ekonomist