Rezidanslarda otel hizmeti almak 8 milyon dolar

Rezidans lüksünün faturası geniş bir aralığa yayıldı. Rezidanslarda kiralık fiyatları 600 liradan başlıyor; 10 bin doları geçebiliyor. Bu kira rakamlarına metrekare üzerinden alınan ve 7-8 TL'yi bulan aidatlar dahil değil. Dairelerin metrekare fiyatları ise rezidansın lokasyonuna, hizmetin niteliğine göre değişiyor. Bebek'te yapımı devam eden bir rezidansta metrekare fiyatı 17-18 bin doları buldu. Yaşamın devam ettiği rezidanslarda ise metrekare birim fiyatı 8-10 bin doları buluyor.

Otel konforu sunan rezidansların sayısı ve fiyat alternatifleri arttıkça artıyor, fakat yine de inşaat firmalarının rezidans yapma iştahı azalmıyor. İstanbul'da mevcut rezidanslara ek olarak onlarca yeni proje hayata geçmek için gün sayıyor, konut projelerindeki rezidans bloklarına yenileri ekleniyor. Halen yaşamın devam ettiği rezidanslarda daire fiyatları 5-6 milyon dolar sınırına kadar çıkıyor. Hayata geçecek rezidanslardan Sapphire İstanbul'da ise maksimum fiyat 7.5 milyon doları buluyor. Rezidanslarda metrekare fiyatları 10-12 bin dolara kadar çıkarken, hayata geçmek için gün sayan rezidans projelerinden Bebeköy Residence'de ise metrekare fiyatının 18-19 bin dolar olarak açıklanması, "rezidans"larda gelinen son noktayı gösteriyor. Sözkonusu rezidansta 480 metrekarelik dairenin fiyatı, metrekaresi 17-18 bin dolardan hesaplandığında 8 milyon doları geçiyor. Bebek sırtlarındaki, 1.5 asırlık Fransız Yetimhanesi'nde 16 binanın milyonlarca dolar harcanmasıyla hayat bulacak "Bebeköy Residence'da hazırlıklar son aşamaya geldi. Buradaki metrekare birim fiyatları, emlakçıları dahi şaşkına uğratıyor.

Yabancıların da tercihi
Rezidans dairelerin gördüğü yoğun talebi fark eden inşaat firmalarının hayata geçirdiği projeler yapım aşamasında büyük gürültü koparıyor, fakat İstanbul'da halen doluluk oranları istenen seviyede olmayan rezidanslar da var. Önceleri merkezi semtlerde ve iş merkezlerine yakın bölgelerde inşa edilen rezidans projelerine artık İstanbul'un her yerinde rastlamak mümkün.

Rezidans projelerinin gördüğü yoğun talepte, hızlı ve zor yaşam koşullarının evde geçirilen süreyi azaltması ile kolay çekip çevrilebilen evlere olan talebin artması etkili oldu. Ayrıca, gittikçe daha çok yabancı uyruklunun yaşadığı İstanbul'da, bu yabancıların ağırlıklı olduğu kesimden rezidanslara talep oluştu. Firmaların kirayı ödemesi de, yabancıların rezidans talebini tetikledi.

TOKİ bile rezidans yapıyor
İstanbul'da bazı inşaat firmaları, lüks apartman dairelerini de rezidans olarak adlandırabiliyor; projelere sonu rezidans ile biten isimler veriyor. Tüketiciler 'rezidans hizmeti' verilmeyen sıradan konut projelerine, rezidans niyetine sahip olabiliyor. Tüm dünyada ve Türkiye'deki örneklerine bakıldığında standart bir rezidans dairede, tam donanımlı mutfak, ütü odası, kablolu televizyon, uydu, internet bağlantısı, kasa, direkt telefon, split klima, kasa ve çamaşır makinesi gibi servislerin yanı sıra, sekreterlik hizmeti, resepsiyon hizmeti, günlük temizlik servisi, kuru temizleme, çamaşırhane, alışveriş servisi ve otopark da yer alıyor. Rezidans dairelere yoğun talebi gören Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve KİPTAŞ da projelerinde rezidansa yer vermeye başladı. Halkalı'da  TOKİ  arazisinde Kuzu Grup tarafından geril paylaşımı modeli ile inşa edilen Divan Residence'de daireler, 100-110 bin TL'den başlıyor. Rezidanslarda daire fiyatları genelde dolar veya Euro cinsinden belirlenirken, kiralar ise neredeyse yarı yarıya TL'ye döndü. İstanbul'da, Çekmeköy, Beylikdüzü, Halkalı, Ümraniye gibi bölgelerde de niteliksiz yapılara komşu rezidanslar yer alması dikkat çekiyor.

Kiralar 10 bin doları geçiyor
İstanbul'da; Astoria Kempinski, Kempinski Bellavue, Loft, Tekfen Taksim, Ritz, Kanyon, Akmerkez, Metro City, Polat, Maya gibi rezidans projelerinde 1+1 daire kiraları bile dudak uçuklatıyor, penthouse dairelerde kiralar ise 10 bin doları geçiyor. Bu rezidanslarda, 1+1 dairelerin fiyatlarının 1 milyon doların da üzerine çıkmasına şahit olunuyor. Halen 192 metrekarelik bir dairenin 5 bin dolar sınırından kiralandığı, üstelik metrekare başına 7 TL civarı aidat alınan Kanyon Residence'da, yaklaşık 1.5 yıl önce stüdyo daireler 2 bin 500 dolardan kiralanıyordu. Emlakçılar, durgunluk ve kriz yüzünden satılıklarda ortalama 6-10 bin dolar olan metrekare fiyatların artmadığını, talebin azaldığın ancak kiralıkların daha hareketli olduğunu vurguluyor.
Aidatlarına yetişilemiyor

2007 yazında Kanyon Residence'da 1+1 stüdyo daireye istenen kira bedeli 2 bin 500 dolar seviyesindeydi. Sözkonusu stüdyo daire 84 metrekare. Bu dairenin metrekaresinin kira bedeli 29.76 dolara denk geliyordu. Yine Kanyon'da 2+1 ölçülerinde, 119 metrekarelik dairelerin kirası 3 bin 500 dolardı. İki oda bir salonluk bu dairelerin metrekare kirası da 29-30 dolar arasındaydı. Kanyon'da daha geniş, örneğin 4 oda 1 salonluk dairede yaşamak isteyenlerin ödeyeceği kira ise 1.5 yıl önce de, bugün olduğu gibi 4 bin 500-5 bin dolar arasındaydı. Üstelik bu fiyatlara aidat dahil değildi. Kanyon'daki 380 metrekarelik dairenin kira+aidatı ise 12 bin doları buluyordu.

Kanyon'da 380 metrekarelik dairelerin aidat 2 bin 500 TL'yi geçiyor. Böylece buradaki dairelerin metrekare başına aidatı yaklaşık 7 TL'yi buluyor.

Rezidanslar neden tercih ediliyor?
İstanbul'un rezidanslarında oturanlar birçok hizmetten yararlanıyor. Sıkı güvenlik önlemleri ile korunan, merkezi ısıtma sistemleri ısıtılan lüks dairelerde yaşayan kiracılar veya ev sahipleri, aylık 2 bin 500-3 bin TL'yi bulan aidatlar ödüyor. Bu aidatlar sayesinde spor komplekslerinden ücretsiz faydalanma, merkezi ısıtma ve soğutma, sauna, evcil hayvan bakımı, açık kapalı yüzme havuzu, masaj odası, çocuklara özel oyun havuzları, OGS'li giriş çıkış, güvenlik sistemleri gibi hizmetler sunuluyor. Etiler'de faaliyet gösteren Funda&Zafer Emlak'ın ortağı Zafer Erkan, genel piyasa şartlarına bakıldığında, fiyatların bir miktar esnemesi gerektiğini düşünüyor. Portföylerinde çok farklı rezidans projelerinden satılık ve kiralıklar olduğunu aktaran Zafer Erkan, "Dolar kuru 1.25 TL iken 1 milyon dolara alınan bir daire 1 milyon 250 bin TL idi. Bugün 1 milyon doların karşılığı 1 milyon 650 bin TL'yi geçiyor. Dolarda yüzde 30'u aşan değerlenme var. Dolayısıyla, bazı müşterilerimize, bunu hatırlatarak fiyat belirlemelerini tavsiye ediyoruz" şeklinde açıklamalarda bulunuyor.

İndirim satış şansını artırır
Kanyon Residence'da, 3 sene önce 1 milyon 450 bin dolar olan dairenin bugün 1.3 milyon ila 1 milyon 350 bin dolar aralığında işlem görebildiğini aktaran Zafer Erkan, "Piyasada şu an insanlar bekleme sürecine girdiler. Alıcı müşteriler var fakat fiyatların uygun olması halinde alıyorlar. Satanlar da genelde ihtiyaçtan satıyorsa fiyat indiriyor. 1.4 milyon dolar isteniyorsa, 1.1 milyona düşülmesi halinde talep geliyor, alıcı çıkıyor. Fiyatın düştüğüne bakan alım yapabiliyor. Fakat fiyatlarda muhafazakar davrananlar beklemek zorunda" ifadesini kullanıyor. Bunun yanında, çok yüksek fiyatlı bazı dairelerde, üst katlardaki manzaralı penthouse'larda istenen fiyatlar ne olursa olsun işlemler gerçekleşebildiğini belirten Zafer Erkan, Levent, Taksim, Etiler ve İstinye bölgesindeki rezidanslarda metrekare birim fiyatları için 7-10 bin dolar istendiğini, ancak alıcıların metrekareyi 4-5 bin dolarla çarpma taraftarı olduğunu belirtiyor.

İstanbul'un en gözde rezidanslarında metrekare fiyatlar
• Kanyon'da 8-10 bin dolar
• Maya'da 6 bin-8 bin 500 dolar
• Kempinski Bellevue'de 9-10 bin dolar
• Astoria Kempinski'de 7-10 bin dolar
• Bebeköy'de 18-19 bin dolar
• Levent Loft'ta 5-7 bin dolar
• İstinyePark'ta 4 bin 500-7 bin 500 dolar
• Elit Residence'da 6-8 bin dolar
• Terrace Fulya'da metrekaresi 5-7 bin dolar
• My World Andromeda'da 3 bin 700-4 bin 600 TL
• Polat Tower'da 3 bin 500-5 bin dolar
• Dokuz Palmiye'de 1800-2 bin 700 dolar
• Gökyüzü Residence'da 2 bin-2 bin 500 dolar

Astoria Kempinski'de metrekaresi 4 bin dolardan satışa çıkanlar şimdi 7-10 bin dolar aralığında Beyaz Danışmanlık'ın Proje Sorumlusu Özgü Yetiş, bazı rezidans projelerinde danışmanlık yaptıklarını belirterek, "Şu dönemde ağırlıklı olarak kiralama işlemleri yapılıyor. Yoğun satılık sirkülasyonu yok. Kiralama olarak en çok tercih edilen yerlerden biri de Astoria Kempinski. Metrekaresi ortalama 4 bin dolardan satılığa çıkmıştı. Yüzde 100-150 aralığında değerlenme oldu. Şu an bu projede metrekare fiyatları 7-10 bin dolar aralığında" diyor. Dolardaki değerlenme ile, TL bazında daha yüksek değer artışı oldu. Metrekare fiyatlarının yaz dönemine göre değişmediğini belirten Özgü Yetiş, şunları söylüyor:

"Daire fiyatı Astoria'da minimum 775 bin dolar, maksimum 3 milyon dolar. 111 metrekare 1+1'lerden 322 metrekare 4+1'e kadar seçenekler var. 1+1'lerin fiyat aralığı 775-1 milyon dolar arası. 1+1'lerde kiralıklar 2 bin Euro ile 2 bin 500 Euro aralığında (eşyasız). Eşyalılar 2 bin 200-2 bin 750 Euro aralığında. 2+1'lerin fiyatı 1.4-2 milyon dolar arasında değişiyor. Kiraları 3 bin Euro ile 5 bin Euro aralığında değişir. 302-322 metrekare aralığında 3+1 ve 4+1'ler var. Fiyat aralığı 2.5 milyon dolar ile 3 milyon dolar. Kempinski Bellavue de 1 yıl önce hayata geçti. Birinci el satışları da devam ediyor. Metrekareler büyük: 226 metrekareden başlıyor, 370 (4+1) metrekareye kadar çıkıyor. Fiyatlar 1 milyon 450 bin dolar ile 3 milyon dolar aralığında."

Rayiçler ne kadar?
Funda&Zafer Emlak'ın ortağı Zafer Erkan, Zafer Erkan bazı rezidanslarda gerçekleşen rayiçlere ilişkin şu rakamları veriyor:

Bebeköy Residence: Metrekaresine 18-19 bin dolar isteniyor. Sapphire'i geçmiş oluyor. Bebeköy'de 480 metrekare bir yeri 17-18 bin dolarla çarpınca karşınıza 8-8.5 milyon dolar gibi rakam çıkıyor. Müstakil villalarda bu rakam var. Yeşillikler içinde, Boğaz'ı görüyor, enteresan bir proje fakat fiyatlar rezidanslar içinde en yükseği.

Maya Residence: Burada 356 metrekarelik, 4+1 ve hizmetli odası bulunan daireye yaklaşık 3 milyon dolar isteniyordu, 2 milyon 250 bin dolara düştü alan yok. Maya'da 486 metrekare penthouse daire de kriz öncesi 5 milyon 700 bin dolara satıldı. Yüksek fiyatlı bu tip örneklere zaman zaman rastlayabiliyoruz. İnanılmaz fiyatlar ortaya çıkabiliyor.

İstinye Park: Yeni hayata geçen İstinye Park'ın rezidans kısmındaki daireler 6 ay önceki fiyatlarla satılıyor. 185 metrekare 3+1 dairelerin fiyatı 1.3 milyon dolar. Krizin derinleşmesinden önce burada 3+1'ler 1 milyon 250 bin dolar ila 1 milyon 350 bin dolar arasındaydı. Çok güzel bir site oldu fakat doluluk istenen seviyede değil. Çok kiralık ve satılık var. Fakat piyasalarda açılmaya bağlı olarak çok iyi talep göreceğini düşünüyorum. Krizin derinleşmesinden 1 sene önce teslim edilmiş olsa, tam doluluğu yakalayacaktı.

Levent Loft: Orada 102 metrekare 1+1'lere geçen yıl 500-600 bin dolar isteniyordu. Fakat geçtiğimiz günlerde 390 bin dolara daire satıldı. Buna rağmen TL bazında satan kişi zarar etmedi. Mal sahibi ihtiyacı olduğu için sattı fakat yine de karlı sattı. Ciddi alıcı, 600 bin dolar istenen daireyi 400-500 bin aralığından bile alabilir.

Kempinski Bellevue: Metrekaresine 10-11 bin dolar istenen daireler var. Fakat son gelişmeler üzerine 7-8 bin dolar aralığına talep oluşuyor.

Akmerkez Residence: İki yıl önce 3+1'lik, 246 metrekare brüt daire 1 milyon 650 bin dolar ila 1.7 milyon dolara satılıyordu. Şu an satılık bir yer var; 1 milyon 250 bin dolar. Bu da aslında fiyatın indiğini gösteriyor.

Tekfen Taksim Residence: Satılık pek çıkmıyor. Doluluk oranı yüksek. 239 metrekarelik bir ara kat daire, 9 ay önce 2 milyon 300 bin Euro'ya satıldı. Şu an elimizde bir kiralık var, 246 metrekare çatı dubleksi ve 8 bin dolar kira isteniyor. 7 bin 500-8 bin dolara kiralanabileceğini düşünüyorum. Bu rezidansta genelde yabancı genel müdürler oturuyor, kiraları yıllık peşin olarak şirketler ödüyor.

Hürriyet Emlak