Sabri Ateş: 'Konut fiyatları düşer' deyip fırsatları kaçırmayın

İstanbul Umum Emlakçılar Odası Başkanı Sabri Ateş, gayrimenkul piyasalarındaki toz-dumanın bu yıl sonuna kadar dağılacağını belirterek "Sadece İstanbul'da yaklaşık 300 bin konut satılmayı bekliyor. Özellikle ikinci el konut fiyatları yüzde 35'e varan gerileme yaşadı" diyor. Ucuz konut projelerinin peşpeşe geldiğini hatırlatan Ateş, çoğu firmanın ise projesini ertelediğini ifade ediyor. Ateş, "Yeni konut yapılmayacağı için eldeki stoklar eritilecek. Ben önümüzdeki 5 yılda 100 milyar dolarlık gayrimenkul piyasası oluşmasını bekliyorum. Geleceğimiz parlak" diye konuşuyor.

Hem emlakçı hem inşaatçı şapkası taşıyan İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Sabri Ateş, emlak piyasasında ikinci elde fiyatların düşmeye devam ettiğini, piyasada tek tük projeler haricinde canlanma gözlenmediğini söylüyor. Bilge Çınar Konut Yapı Kooperatifleri Birliği Başkanı Şehmus Aytekin'in öncülüğünde, Beylikdüzü'nde 540 konutluk Firdevs Evleri Projesi'nin satışına çıkan ve yönetim kurulu başkanı olduğu emlak zinciri WEC International ile birlikte pazarlama işini de üstlenen Sabri Ateş'in inşaatçılık geçmişim eskiye dayanıyor. Yaklaşık 10 yıl önce yine Beylikdüzü'nde yaklaşık 100 konut inşa eden Ateş, yurt dışında da taahhüt işleri kovalıklarına işaret ediyor.
Hürriyet Emlak olarak Ateş ile başta,  gayrimenkul sektöründe son dönemde yaşanan gelişmeler olmak üzere, sektörün önümüzdeki döneme ilişkin beklentilerini konuştuk. 

Hürriyet Emlak: Binlerce emlakçıya başkanlık etmenin yanında, sizi son dönemde inşaatçı şapkasıyla da görmeye başladık. Öncelikle küresel krizi nasıl değerlendirdiğinizi öğrenebilir miyiz?
Sabri Ateş: ABD'de mortgage fonlarının ve finansal enstrümanlarının tıkanması, sektörün suni şişmesi ve ABD ekonomisinde yaşanan genel gerileme, tüm dünya gibi bizi de etkiledi. Peki, biz bu krizin neresindeyiz diye sorabilirsiniz... Türkiye için, bu kriz bir fırsat olabilir mi? Ben, Türkiye'nin demografik yapısına, gayrimenkul sektörünün dinamizmine ve tüm diğer etmenlere bakarak bu sarsıntılı geçen durumun ardından Türkiye için fırsatlar ortaya çıkabileceğini düşünüyorum. Yaklaşık 6 aydır piyasalarda belirsizlik aşılamadı. Ben, 2009 yılının da bu şekilde geçeceğini düşünüyorum. Bu sonucu sadece global kriz olarak görmek yerine, önemli bir fırsat olarak tanımlandırmak mümkün. Fırsatı "sanal bir ekonominin bitişi, yeni dünyanın farklı bir düzende yeniden yapılandırıldığı gerçeğine dayalı bir ekonomik sistemin doğuşu" olarak adlandırabiliriz.

Hürriyet Emlak: Peki, gayrimenkul piyasalarında özellikle ikinci el konutlarda fiyatlar krizden nasıl etkilendi?
Sabri Ateş: Durgunluk neticesinde konut fiyatları yüzde 35 gerilemiştir.

Hürriyet Emlak: Küresel krizin psikolojik yanı da var mı?
Sabri Ateş: Türkiye'de ekonominin büyük kısmı psikolojiktir. Bu psikolojiyi iyi yönde yönlendirmeniz önemli.

Hürriyet Emlak: Bu durgunluk ne zaman aşılacak, ışığı ne zaman göreceğiz?
Sabri Ateş: Gayrimenkul sektöründe büyük potansiyel var. Hedeflenen pazar önümüzdeki beş yıl içinde minimum 100 milyar dolardır. Geleceğimiz parlak. Bu pazar büyüklüğü, iç ve dış yatırımcılar için çok cazip. Durgunluğu harekete geçirecek en uygun sektör gayrimenkul sektörüdür, emlakçılık sistemidir.

Hürriyet Emlak: Bu potansiyel kapsamında, Türkiye'de yılda kaç konut satılabilir?
Sabri Ateş: İstanbul'da şu an yaklaşık 300 bin konut satılmayı bekliyor. Yıllık 500 bin adet seviyesinde olan konut ihtiyacı, 2015 yılına kadar 800 bin adetin üzerine çıkabilir, hatta 1 milyona ulaşabilir.

Hürriyet Emlak: Kısa vadede neler beklenmeli?
Sabri Ateş: Ben, krizin boyutlarını görmeye başladığımızı düşünüyorum. Görebildiğimiz kısmı da bize 2009'da belirsizliğin kaybolacağını gösteriyor. Gayrimenkul piyasası, konut sektörü bu yıl sonuna kadar toparlanma yılı olmaya başlayacağı beklenmelidir.

Hürriyet Emlak: Türkiye'yi diğer ülkelerden, pazarlardan ayıran ne oldu? Biz daha az mı, çok mu etkilendik?
Sabri Ateş:Türkiye, konumu gereği bir transfer merkezi. Doğu-batı arasında ticaret ülkemiz üzerinden yapılıyor. Bu avantajımız sayesinde yabancı yatırım ilerleyen yıllarda artacaktır, bilhassa lojistik sektöründe gayrimenkul yatırımlarında artış olacak.

Hürriyet Emlak: Konut almayı düşünenler, elinde birikmişi olanlar bile düşen fiyatlara, pazarlık şansına rağmen piyasaların durumuna bakıp beklemeyi tercih ediyor. Fiyatların daha da düşeceği beklentisine karşılık siz ne düşünüyorsunuz?
Sabri Ateş: Krizde bir miktar gerileme olsa bile, inşaat malzemesi fiyatları bir seviyeye oturuyor. Hatta, inşaat malzemesi maliyetleri hala yüksek. Bunun yanında bir dönem aşırı artan arsa fiyatları da krizde çok fazla değer kaybetmedi. Bu yüzden konut ve gayrimenkul fiyatlarında bundan böyle çok ciddi düşüşler yaşanmayacağını söyleyebilirim.

Hürriyet Emlak: İnşaat maliyetlerinde, krizde düşüş olmadı mı?
Sabri Ateş: Krizde yeni konut yapımı yavaşladı, bu yüzden eldeki stoklar eritiliyor. Yeni konut yapılmayıp inşaat malzemeleri de bu nedenle ucuzlayabilir ve stoklar da eritilir. Konut üreticileri, durgunluk nedeniyle yaptıkları konutları daha düşük kâr marjlarıyla satışa sunmak durumunda kalıyor. Bu da; parası olan ve finansal imkanları olan tüketicileri harekete geçirecek. Çünkü uzun vade ve düşük faizlerle konut alabilme imkanları doğmaya başlıyor.

Hürriyet Emlak: İşte bu noktada; yani kredi bulma imkanları artarken, fiyatlar ucuzlarken emlak fiyatlarında daha fazla düşüş olmayacağını söyleyebilir misiniz?
Sabri Ateş: Konut fiyatlarının daha da düşeceğini beklerken, fiyatlar yeniden artmaya başlayabilir. Bekleyişi uzatmanın, alıcı için en uygun gayrimenkulu kaçırabilmeye neden olacağını unutmayalım. Alım niyetinde olanlara bir süredir 'Bu fiyatlar alım için uygun' diyoruz. Emlakçı arkadaşlarımızın da bu yönde telkinlerini gözlemliyoruz.

Hürriyet Emlak: Krizde faizler önce çıktı, sonra düşmeye başladı ancak aynı oranda talebe yansımadı. Merkez Bankası faizleri indirdikçe bu kredi faizlerine yansır mı?
Sabri Ateş: Emlak piyasalarındaki gelişmeler halkımızın dikkatini çekiyor. Son yıllarda gerçekten de gayrimenkul, konut ve emlak sektöründeki bu dalgalanmalar üreticiyi de tüketiciyi de bilinçlendirdi. Konut üreticileri hangi müşteri kitlesine hitap edeceğini öğrendi, krizde hangi gelir seviyesine yönelik konut üreteceğini biliyor artık. Bakın, ucuz konut projelerinde artış var. Satışa sunulan konutlar da kısa sürede satılıyor. Tüketici de ne istediğini bilir duruma geliyor.

Hürriyet Emlak: Krizin derinleşmeye başladığı günlerde bugün emlak alanların iki yıl sonra çok kârlı olacağını söylemiştiniz. Bu görüşünüzü biraz daha açar mısınız?
Sabri Ateş: Emlak fiyatları bugünlerde normalin altında seyrediyor. Bu günlerde alım yapanlar, en kötü ihtimalle piyasanın gerçek değerine kavuşması ile ciddi kârlar elde edebilecek. Hatta bugün iyi bir pazarlıkla çok iyi bir fiyata alım yapabileceğinizi, iki-üç yıl sonra da birkaç katına satabileceğinizi söylüyorum.

Hürriyet Emlak: Peki, krizde işleri bozulan, nakit sıkıntısı yaşayanlar zor durumda kaldıkları için satışa geçiyor. Bunun piyasalara etkisi nedir?
Sabri Ateş: Bizim genlerimizde olan bir alışkanlık var. Bizim insanımız, gayrimenkul yatırımını sever. Bizim insanımızın karakteristik özelliğidir bu. 'İleride nakit sıkışıklığı yaşarım, finansal durumum bozulur' diye de gayrimenkul alır. Yaşadığımız durgunluk neticesinde, geçmişte bu düşüncelerle yatırım yapanlar ve kurumlar nakite dönmek için, finansal yapılarını güçlendirebilmek için harekete geçti. Ellerindeki atıl gayrimenkulleri uygun fiyatlarla satmaya geçtiler. Bunun da sektöre hareketlilik kazandıracağını düşünüyorum.

Hürriyet Emlak: Elinde nakit para olup da yatırım yapmak isteyenlere tavsiyeniz nedir?
Sabri Ateş: Biraz önce de açıklamaya çalıştım... Saydığım birçok neden, gayrimenkul yatırımının cazip olduğunun göstergesi. Gayrimenkul yatırımı, cazibesini devam ettiriyor. Durgunluğu harekete çevirecek, krizi daha kolay atlatmamızı sağlayacak yegane sektör gayrimenkul sektörü. Bu duruma göre, yönlenmek ve tüm etmenleri yönlendirmek, sektörü motive etmek gerekiyor. Bugün yapılacak en önemli yatırım, gayrimenkul yatırımıdır. İhtiyacınızı karşılayacak gayrimenkul bulunduğunda alın. İyi fiyat, iyi proje oluşturulduğunda konut projeleri halen satar durumda. Bu çerçevede biz de Firdevs Evleri projesini tüm ihtiyaç sahiplerine, yatırımcılara ve ileriye yönelik olarak güvence oluşturmak isteyenlere öneriyoruz.

Hürriyet Emlak: Firdevs Evleri projesi ile, sizin inşaat sektöründe de yer aldığınızı gördük. İnşaat sektöründe yeni olmadığınızı biliyoruz...
Sabri Ateş:İnşaat sektöründe aslında çok eskiden beri varım. Hatta, Firdevs Evleri'nde birlikte çalıştığımız sayın Şehmuz Aytekin ile yaklaşık 10-15 yıl önce birlikte yine inşaat yapmıştık. Sayın Aytekin, Beylikdüzü Gürpınar'da yaklaşık 4 bin konut yaptı, binlerce kişiyi ev sahibi yaptı. Onun öncülüğündeki kooperatif üyelerine yönelik ben de yaklaşık 100 konutluk bir blok yapmıştım. Bu kriz ortamında da, orta gelir seviyesine yönelik olarak konut açığını gördük, Kıraç bölgesinde aldığımız arazide konut projesi geliştirdik.

Hürriyet Emlak: Bize bu konutlardan biraz bahseder misiniz?
Sabri Ateş: Metrekaresi 895 liraya konut satıyoruz, emekli vali de, sanatçı da kooperatifimize üye oldu. Konutların yarıya yakınını sattık. Firdevs Evleri'nde brüt 60 metrekare 1+1'leri 53 bin 700 liradan, 75 metrekare 1+1'leri 67 bin 125 liradan, 95 metrekare 2+1'leri 85 bin 25 liradan satıyoruz. 3 oda 1 salon daireler ise 111 bin 875 ila 129 bin 775 lira arasında.

 "Çok seçkin üyelerimiz var"
Hürriyet Emlak: Üyeleriniz, projeden konut alanlar mesleki dağılımı hakkında bilgi verir misiniz?
Ateş: İlk 2.5 ayda 200'ün üzerinde üye kaydettik. Bilge Çınar Konut Yapı Kooperatifleri Birliği'ne üye olanlar içinde bankacı, öğretmen, cumhuriyet savcısı, mühendis, emekli vali, emniyet müdürü, avukat, sanatçı gibi farklı kesimlerden insanlar var. Şimdi kooperatif zamanı... Geçmiş yıllarda kooperatifçilikle yaklaşık 5 bin kişinin ev sahibi olmasına öncülük etmiş sayın Şehmus Aytekin ile birlikte, 500'den fazla kişiyi daha ev sahibi yapacağız. Proje, E-5'e 500 metre mesafede. Orta gelir grubuna hitap ediyoruz. Bölgede 100 bin liranın üzerinde fiyata 1+1'ler satılıyor. Aynı kalitede konutları, neredeyse yarı fiyatına satma iddiasındayız.

Kaynak: Hürriyet Emlak Dergisi nisan sayısı.