Sancaktepe'de 28.1 milyon TL'ye icradan satılık arsa ve bina!

İstanbul Anadolu Gayrimenkul Satış İcra Dairesi Sancaktepe'de yer alan arsa ve binaları satışa çıkardı. Binalarıan satış bedeli 28 milyon 70 bin TL olarak belirlendi.

T.C. İSTANBUL ANADOLU GAYRİMENKUL SATIŞ İCRA DAİRESİ
 
2021/983 ESAS
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : İstanbul İl, Sancaktepe İlçe, 7596 Ada, 1 Parsel, SAMANDIRA Mahalle/Köy, KOZDERE mevkiili taşınmaz;
MAHALLİNDEYAPILAN İNCELEME VE TAŞINMAZ NİTELİKLERİ:
İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, 7596 ada, 1 parsel sayılı, TARLA vasıflı taşınmaz üzerinde tescil dışı, 1 adet 2 katlı konut amaçlı kullanılan yapı, 1 adet 2 katlı hizmetli evi ve kulübe niteliğinde yapı, 1 adet 1 katlı konut amaçlı kullanılan yapı, 1 adet kümes bulunmaktadır. Taşınmaz içerisindeki sera ve meyve ağaçları ise zirai açıdan değerlendirilecektir. Ana taşınmazın pafta zemin uyumunun bulunduğu görülmüştür. Dava konusu taşınmazın kuzeyinde Kılıç Reis caddesi, batısında Güzin caddesi, doğusunda Hasan Basri caddesi bulunmakta olup üç tarafı cadde ve sokak ile çevrilidir. Güneyinde ise Samandıra Fatih Sultan Mehmet Han Camisinin bulunduğu, 7596 ada 2 parsel sayılı komşu taşınmaz bulunmaktadır. Dava konusu taşınmazın tamamının yüksek duvarla çevrili olduğu görülmüştür. 1 Katlı konut amaçlı kullanılan yapıya Güzin caddesi No:38 adresinden, diğer müştemilatlara Hasan Basri Caddesi No:6 adresinden giriş yapılmaktadır. Dava konusu taşınmaz içerisinde birçok meyve ağaçlarının bulunduğu gözlemlenmiştir.
Eski hava fotoğraflarından yapılan incelemede dava konusu taşınmazın 1990 yılına kadar sadece tarla olarak kullanıldığı, 2 katlı ve 1 Katlı konutun 1993 öncesi takriben 1990 yılında inşa edildiği, 2006 yılında naylon sera, kümes ve 2 katlı hizmetli evinin görüldüğü, bu yapıların 2006 yılı öncesi takriben 2000 yılında inşa edildiği, sonrasında aynı yapıların günümüze kadar aynen korunduğu gözlemlenmiştir.
Taşınmazın Konumu:
D-100 E-80 Bağlantı Yolu, Samandıra Köprülü Kavşağı ve Yakacık Caddesine 750 m.
Anadolu Otoyoluna 1 km. Taha Akgül Spor Kompleksine 1,5 km. Sancaktepe Belediyesine 3 km.
Kartal Köprüsü ve Metro İstasyonuna 7 km. uzaklıktadır.
HALİHAZIR HARİTATA YAPILAN İNCELEMELER
7596 ada 1 parselin güneyinde Fatih Sultan Han Camiinin bulunduğu 7596 ada 2 parsel, batısında Güzin Caddesi, doğusunda Hasan Basri Caddesi, kuzeyinde Kılıç Reis Caddesi bulunmaktadır. 7596 ada 1 parselin Hasan Basri Caddesi tarafındaki duvar yola terk işleminden evvel çevrildiğinden halihazırda yola taşkın vaziyettedir. Aynı şekilde Fatih Sultan Han camisinin bulunduğu 7596 ada 2 parsel sayılı komşu taşınmazla olan sınırda bulunan duvar, imar düzenlemesinden evvel teşkil edildiğinden halihazırda komşu 7596 ada 2 parsele 5 metre taşkın vaziyettedir. Taşınmaz değer tespitleri yasal alan üzerinden yapılmıştır. 7596 ada 1 parseli çevreleyen halihazırdaki duvarın toplam uzunluğu 330 metre iken, 7596 ada 1 parselin yasal çevre uzunluğu 309.70 m. dir. Dolayısıyla halihazırdaki duvarın 20.30 m. fazlalığı mevcuttur. Halihazırdaki 330 m. uzunluğundaki duvarın ortalama yüksekliği 2.75 m., genişliği ise 50 cm. olarak ölçülmüştür. Bu kapsamda taşınmazı halihazırda çevreleyen duvarın 453,75 m³ olarak hesaplanmıştır. Ayrıca krokide "C" harfi ile gösterilen 2 katlı hizmetli evi ile kümesin yola terk işleminden sonra (imar uygulaması) Hasan Basri Caddesi üzerinde kaldığı yola taşkın olduğu anlaşılmıştır. Mahallinde yapılan ölçüm ve hesaplamalara göre;
3A (III-A) grubu 1 Katlı Konut amaçlı kullanılan takriben 31 yıllık yapının toplam kapalı alanı 90,00 m²,
3A (III-A) grubu, 2 Katlı Konut amaçlı kullanılan takriben 31 yıllık yapının toplam kapalı alanı 330,00 m² (Zemin 150 m², 1. kat 150 m², çatı piyesi 30 m²),
3A(III-A) grubu, 2 Katlı Hizmetli evi ve kulübe niteliğinde kullanılan takriben 21 yıllık yapının toplam kapalı alanı 40,00 m²,
Kümes olarak belirtilen 1A (I-A) grubu, takriben 21 yıllık yapının toplam kapalı alanı 100,00 m²,
Krokide Sera olarak belirtilen 1A (I-A) grubu, takriben 21 yıllık yapının toplam kapalı alanı 140,00 m², olarak hesaplanmıştır.
TAŞINMAZIN DEĞERİ:
İncelenen emsaller ile dava konusu taşınmazın arsası, konumu dikkate alınarak keşif tarihi itibariyle ortalama birim değeri 4.750-TL/m² hesaplanmıştır.
Arsa yüzölçümü = 5.736,12 m²
Keşif tarihi (11.10.2021) itibariyle Arsa Değeri: 5.736,12 x 4.750 TL/m² = 27.246.570-TL
Yapı Maliyet Değerleri
Krokide "A" harfi ile gösterilen 1 Katlı Konut için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 3. Sınıf A (III-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti 1.360-TL/m²’, toplam Alanı: 90,00 m², 31 yıllık yapının yıpranma oranı %32 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi (11.10.2021) itibariyle krokide “A” harfi ile gösterilen Yapının Maliyet Değeri: 90 m² x 1.360 TL/m² x (1-0,32) = 83.232,00-TL
(Yapı Maliyet Değeri 2021 yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Krokide "B" harfi ile gösterilen 2 Katlı Konut için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 3. Sınıf A (III-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti 1.360-TL/m²’, toplam Alanı: 330,00 m² (Zemin kat 150 m²,1. Kat 150 m², çatı piyesi 30 m²) 31 yıllık yapının yıpranma oranı %32 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi (11.10.2021) itibariyle krokide “B” harfi ile gösterilen Yapının Maliyet Değeri:
330 m² x 1.360 TL/m² x (1-0,32) = 305.184,00-TL
(Yapı Maliyet Değeri 2021 yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Krokide "C" harfi ile gösterilen 2 Katlı Hizmetli evi yapı için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 3. Sınıf A (III-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti 1.360-TL/m²’, toplam Alanı: 40,00 m² 21 yıllık yapının yıpranma oranı %25 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi (11.10.2021) itibariyle krokide “C” harfi ile gösterilen Yapının Maliyet Değeri:
40 m² x 1.360 TL/m² x (1-0,25) = 40.800,00-TL
(Yapı Maliyet Değeri 2021 yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Krokide Kümes olarak belirtilen yapı için Yapı Maliyet Değeri:
Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 1. Sınıf A (I-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti 255,00-TL/m²’, toplam Alanı: 100,00 m² 21 yıllık yapının yıpranma oranı %25 olarak hesaplanmıştır.
Keşif tarihi (11.10.2021) itibariyle krokide kümes olarak belirtilen Yapının Maliyet Değeri:
100 m² x 255,00 TL/m² x (1-0,25) = 19.125,00-TL
(Yapı Maliyet Değeri 2021 yılı Yapı Birim Maliyetleri ve yapı yıpranma oranına göre hesaplanmıştır.)
Mevcut Duvarın Değeri
Halihazırdaki 330 metre uzunluğunda, 2,75 metre yüksekliğindeki duvarın 2006 yılı öncesi takriben 2000 yılında inşa edildiği, Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğe göre 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ne göre 1. Sınıf A (I-A) grubu olan konu taşınmazın birim maliyeti 255,00-TL/m², 330 x 2,75 =907,50 m², 21 yıllık duvarın yıpranma oranı %25 olarak hesaplanmıştır.

Keşif tarihi (11.10.2021) itibariyle duvarın Yapının Maliyet Değeri:
907,50 m² x 255 TL/m² x (1-0.25) = 173.559,38 TL
MEYVE BAHÇESİ VE SERANIN DEĞERİ
tarla nitelikli arazi üzerinde bulunan meyve bahçesi (ağaç adetleri bahçenin metre karesi baz alınarak takribi olarak 200 adet hesaplanmıştır.) ile seranın ekonomik ömrü 10 yıl olarak öngörülerek değeri hesaplanmıştır. Meyve bahçesinde yılda bir defa hasat yapıldığı, sera içerisinde yazlık ve kışlık sebze üretimi göz önüne alınarak iki defa hasat yapıldığı tespit edilmiştir.
Bahçe Gelir Gider Hesaplama: (Arazi yoğunluğuna bakıldığında 200 adet meyve ağacı olduğu öngörülmüştür)
Yıllar
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Alandaki Tahmini Ağaç Adedi
200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
Ağaç Başı Ortalama Verim
10 11 12 13 14 14 14 13 12 10
Ürün Ortalama Birim Fiyat
5 5,9 6,962 8,2 9,7 11,4 13,5 15,9 18,8 22,2
Ağaç Başı Gelir
50,00 64,90 83,54 106,8 135,7 160,1 189,0 207,1 225,5 221,8
Ağaç Başı Gider(1 lt ilaç fiyatı 100 tl, 1 kg gübre fiyatı 4 tl, ağaç aşı yıllık 150 ml ilaç ve 0,5 kg gübre tüketimi, ve ağaç başı 150 lt su/ su lt fiyatı; 0,03 tl)
26,50 31,27 36,90 43,54 51,38 60,63 71,54 84,42 99,61 117,54
Enflasyon Oranı
18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 10 yıllık
Toplam Brüt Gelir
10.000,00 12.980,00 16.708,80 21.359,42 27.142,89 32.028,61 37.793,76 41.411,16 45.106,31 44.354,54 288.885,48
Toplam Gider
5.300,00 6.254,00 7.379,72 8.708,07 10.275,52 12.125,12 14.307,64 16.883,01 19.921,95 23.507,91 124.662,94
Toplam Net Gelir
4.700,00 6.726,00 9.329,08 12.651,35 16.867,37 19.903,49 23.486,12 24.528,15 25.184,36 20.846,63 164.222,55
Sera Gelir Gider Hesaplama
Yıllar
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
140 M2 'de hasat edilen Domates(kg)
282 282 282 282 282 282 282 282 282 282
14O M2 'de hasat edilen Marul İlk Hasat ( yılda 2 hasat)
2800 2800 2800 2800 2800 2800 2800 2800 2800 2800
Enflasyon Oranı
18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18% 18%
Domates Fiyatı(kg)
1,5 1,8 2,1 2,5 2,9 3,4 4,0 4,8 5,6 6,7
Marul Fiyatı
2,0 2,4 2,8 3,3 3,9 4,6 5,4 6,4 7,5 8,9 10 yıllık
Yıllık Gelir
6023,0 7107,1 8386,4 9896,0 11677,3 13779,2 16259,4 19186,1 22639,6 26714,7 141668,8
Yıllık Gider(140 M2 İlaç, Gübre, Fide Maliyeti)
3600,0 4248,0 5012,6 5914,9 6979,6 8235,9 9718,4 11467,7 13531,9 15967,6 84676,7
Toplam Net Gelir
2423,0 2859,1 3373,8 3981,1 4697,7 5543,2 6541,0 7718,4 9107,7 10747,1 56992,1
Toplam Net Gelir(Sera ve Meyve Bahçesi) 221.214,68
Toplam Net Gelir(Sera ve Meyve Bahçesi) 221.214,68
Taşınmazın içinde bulunan meyve bahçesi ve seranın değeri 221.214,68 TL hesaplanmıştır.
Keşif tarihi (11.10.2021) itibariyle Taşınmazın Değeri:
(Arsa + Yapı A + Yapı B + Yapı C + Kümes + Duvar + Meyve bahçesi ve Sera değeri)
27.246.570,00 + 83.232,00 + 305.184,00 + 40.800,00 + 173.559,38 + 221.214,68 = 28.070.560,06-TL (Dosyamızdan alınan bilirkişi raporuna yapılan itiraz ile itirazı değerlendirilen İstanbul Anadolu 10. İcra Hukuk Mahkemesinin 16/12/2021 tarih 2021/444 Esas 2021/597 Karar sayılı dosyasından alınan bilirkişi raporundan alınmıştır)
Adresi : Akpınar Mahallesi Hasan Basri Caddesi Caddesi No: 38Sancaktepe/ İSTANBUL
Yüzölçümü : 5.736,12 m2
İmar Durumu : İnşaat tarzı 1/1000 ölçekli 15/02/2010 tastik tarihli plan ile; Kat:4 ; TAKS:0,40; KAKS:1,00 kısmen konut kısmen yol lejantında kalmaktadır.
Kıymeti : 28.070.560,06 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Kaydındaki gibidir.
1. Satış Günü : 03/02/2022 günü 15:35 - 15:40 arası
2. Satış Günü : 07/03/2022 günü 15:35 - 15:40 arası
Satış Yeri : Mezat Salonu 1 - İstanbul Anadolu Adalet Sarayı B Blok -4. Kat KARTAL
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini, rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2-Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesini (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi 2020/1057 Esas, 2020/1064 Karar sayılı kararı, Onama: Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2021/1635 Esas, 2021/3021 Karar sayılı kararı) İstanbul Anadolu Gayrimenkul Satış İcra Dairesinin T. Vakıflar Bankası Anadolu Adalet Sarayı Şubesinde bulunan TR 54 0001 5001 5800 7312 4188 54 İBAN numaralı hesabımıza T.C. Kimlik ve dosya numarası yazılarak yatırılması veya bu miktar kadar milli bir bankanın şartsız kesin ve süresiz teminat mektubunu vermeleri gerekmektedir. Satış mahallinde NAKİT TEMİNAT ALINMAYACAKTIR. Yabancı para kurunda günlük değişimler olması ve 805 sayılı Kanunun 1. Maddesine göre döviz teminat olarak kabul edilmez. Bu taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklı satış isteyen hissedar veya ilgililer artırmaya iştiraki halinde alacağı mezkur nispet reddesinde ise ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz.
3- Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
4- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
5- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.6-İİK'nun 127. Maddesi hükmü gereğince satış ilanı tebliğ edilemeyen ilgililere iş bu ilan tebliğ edilmiş sayılacaktır. 7- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir. 8- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2021/983 Esas sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur. 21/12/2021

(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64'e karşılık gelmektedir.