Sat-geri kirala! Şirketine kaynak yarat!
Sahip olduğunuz gayrimenkulü satarak şirketinizin likiditesini artırabileceğinizi ve böylece şirketinizin ana faaliyet konusundaki verimliliğini yükseltebileceğinizi biliyormusunuz?
Bu konu özellikle ekonomik kriz dolayısıyla bugünlerde bankalardan uzun vadeli ticari kredi veya proje finansman kredisi kullanmakta zorlanan şirketler için büyük önem taşımakta. Türkiye'de çok bilinmeyen bu finansman yöntemi aslında içinde bulunduğumuz çalkantılı dönemlerde şirketlerin kısa vadeli nakit ihtiyaçlarına bir çözüm alternatifi sunduğu kadar uzun vadeli verimlilik artırma ve bilanço düzenleme amaçlarına da hizmet etmekte.
Sat-Geri Kirala (Sale & Lease Back) finansman modeli; şirketlerin sahibi oldukları gayrimenkulleri satmaları ve aynı zamanda uzun vadeli olarak geri kiralamaları prensibine dayanmaktadır. Böylece şirket, aynı sahip olduğu dönemlerdeki gibi gayrimenkulün operasyonel kontrolünü elinde tutmaktadır. Türkiye'de birçok şirketin bilançosunda çeşitli nedenlerle edinilmiş gayrimenkuller bulunmaktadır. Bu şekilde sermaye bağlanmış gayrimenkullerin satılması, bilançodan bu varlıkların çıkartılarak sermayenin serbest kalmasını ve bu gayrimenkullerin ortalama getirileri yerine asıl faaliyet konusunda daha yüksek getirilerin elde edilmesi için kaynak yaratılmasını sağlamaktadır.
Şirketlerin Sat-Geri Kirala modelini tercih etmeleri için en büyük neden; bunun bilanço dışı bir finansman şekli olmasıdır. Gayrimenkul için alınmış herhangi bir kredi sözkonusu olduğunda bunun tamamı bilançoda "borç" olarak gözükecektir. Birçok operasyonel kiralama için bilançoda gözüken tek şey o yıla düşen kira yükümlülüğüdür. Böylece karşılaştırılamayacak kadar düşük bir bilanço yükümlülüğüne ulaşmak mümkün olmaktadır. Dahası bu model şirketlere hem faiz hem de refinansman riskine tabi finansal yükümlülüklerini çeşitlendirme imkanı tanımaktadır, örneğin sabit ve değişken faiz alternatifleri gibi.
Klasik finansman ile, yani banka kredisi ile karşılaştırıldığında; Sat-Geri Kirala modeli sözkonusu gayrimenkulün değerinin yüzde 100'ü kadar finansman yaratırken, banka kredisi sözkonusu gayrimenkul teminat kabul edildiğinde değerinin en çok yüzde 60-70 oranında finansman yaratabilmektedir. Kaldıki içinde olduğumuz dönemde hem bankaların gayrimenkul teminatı karşılığında kredi verme iştahı çok düşüktür hem de kredi/değer oranı yüzde 50'leri geçmemektedir. Diğer taraftan yüksek değerli gayrimenkuller için kredinin kullanılacağı ana işkolunun risk/getiri analizi yapılmadan bankalar tarafından yanlızca teminata bakılarak kredilendirilmesi çok olası değildir. Gayrimenkul likiditesi sınırlı bir varlıktır ve teminat değeri ve marjı ne olursa olsun bankaların eğilimi yanlızca teminata değil, kredinin kullanılacağı işin nakit yaratma (borç ödeme) kapasitesine bakmaktır. Aksi halde bankaların elinde ödenmeyen kredilerden gelen birçok teminat gayrimenkul birikecek ve onlarda bunları likidite etmek için büyük değer kayıplarıyla karşılaşacaklar, en önemlisi uzun süreler uğraşacaklardır.
Sat-Geri Kirala yönteminde kira ödemeleri oldukça esnek şekillerde dizayn edilebilir; örneğin, ilk 5 yıllık dönemde düşük kira ödemeleri belirlenerek satıcı şirketin bilançosu çok daha rahatlatılabilir. Bu tür esneklikler elde edilecek finansmanı belirli yatırımlarda kullanacak olan ve bu yatırımların dönüş sürelerine hassas şirketler için büyük avantaj yaratmaktadır. Şirketlerin sözkonusu gayrimenkulden faydalanma maksatları düşünüldüğünde genellikle kiralamanın maliyeti binanın maliyetinden çok daha avantajlıdır. Kiralama konusu gayrimenkul spesifik özellikler taşımaya başladıkça, örneğin bir petrol depolama tesisi ise, kiracı için maliyetler yükselmeye başlayacaktır. Çünki mevcut kiracının çıkması halinde yeniden kiralama imkanı sınırlı olacaktır. Keza gayrimenkulün kalitesi düştükçe de benzer şekilde kira maliyeti yükselecektir.
Şirketler için bu şekilde binanın tüm operasyonel kontrolü satıştan sonra da ellerinde kalmaktadır. Kira ödemeleri "triple net" şeklindedir, yani tamir, bakım, temizlik ve idame giderleri kiracıya aittir. Yurtdışında sigorta ve vergi giderleri de kiracılar tarafından yüklenilmekteyken Türkiye'de eğilim bunların alıcı tarafından ödenmesidir. Operasyonel kiralamalar genellikle en az 10 yıl için yapılır, kiracının kalitesi veya gayrimenkulün niteliği düştükçe veya lokasyon az talep gören yerlere kaydıkça talep edilen kira süresi uzayacaktır. Tabiki kiracının kiraları ödeyebilme gücü satış ve kiralama sözleşmesinde yeralan çeşitli teminat ve yükümlülüklerle garanti altına alınmaktadır. Kiracının finansal gücü ve gayrimenkulün durumu bir hukuki, teknik ve finansal inceleme süreciyle tespit edilmektedir (due-diligence). Kira sözleşmelerinde 5 yıllık yenileme opsiyonları yaygındır.
Bu şekilde yapılacak kiralamalar kapitalizasyon oranı (cap rate) deklare edilerek oluşturulur. Kapitalizasyon oranı kira ödemelerinin gayrimenkul değerine oranıdır. Genellikle yatırımcıların talebi yüzde 10-11 gibi bir getiri elde etmektir. Kiracının finansal yeterliliği yanında gayrimenkulün lokasyonu, kalitesi, yaşı, kira anlaşmasının koşulları gibi faktörler beklenen getiriyi belirleyecektir. Kira dönemlerinin sonunda belirli bir indekse bağlı (enflasyon indeksi gibi) kira artışları belirlenebilir, bu her yıl olabileceği gibi 5-10 yıllık dönemlerin sonunda da olabilir. Kiracının finansal gücü yetersiz ise teminat mahiyetinde belirli bir miktarda depozit veya duruma göre ana şirket garantisi gibi ek güvencelerin talep edilmesi sözkonusu olabilir.
Genellikle Sat-Geri Kirala anlaşmaları operasyonel amaçlarla yapıldığı gibi bazı durumlarda sermaye kiralaması şeklinde de yapılabilmektedir. Bu şekilde anlaşmanın sermaye kiralaması sayılması için;
- Kira sözleşmesinin içinde kiracının belirli bir süre sonunda gayrimenkulü geri alacağına dair bir düzenleme olması,
- Dönem sonunda bir pazarlık fiyatına bağlı bir geri satın alma opsiyonu sözkonusu olması,
- Kira süresinin gayrimenkulün faydalı ömrünün yüzde 75'ini aşması,
- Kira değerinin gayrimenkulün değerinin yüzde 90'undan fazla olması,
durumlarından birisinin sözkonusu olması gereklidir.
Devam eden, gayrimenkule ilişkin kredi ödemeleri de Sat-Geri Kirala anlaşması çerçevesinde kapitalize edilebilir. Hemen hemen her türlü gayrimenkul için bu tip anlaşmaların yapılabilir olması modelin geniş kesimlerin ilgisini çekmesini sağlamaktadır. Buradan sağlanan finansman yeni gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılabilir, tek bir gayrimenkul veya bir gayrimenkul portföyü bu modele konu edilebilir.
Gayrimenkule sahip olmak ancak başka kimsenin ilgisini çekmiyorsa o şirket için gereklidir, örneğin çok özel bir fabrikasyona uygun spesifik bir üretim binası ya da bir eğlence parkı gibi. Bunun dışında ana işi gayrimenkul olmayan şirketlerin gayrimenkul tutması sermayenin etkili kullanılamaması sonucunu doğurur. Yıllar yılı enflasyona karşı korunmak amacıyla gayrimenkule yatırım yapmaya alışmış olan Türk şirketlerinin düşük enflasyonlu ekonomik ortamda bilanço etkinliklerini artırarak sermaye verimliliklerini yükseltmelerinin önemi ve gerekliliği artmaktadır.
Kürşat TUNCEL
