Bugünler iyi günler mi, yoksa konut sektöründeki sıkıntı giderek büyüyecek mi?

İşte o yazı; 

"İnşaat sektöründe işlerin nasıl seyrettiğini, gidişatın olumlu mu, yoksa olumsuz mu olduğunu anlamak için bakılacak birkaç gösterge var. Konut satışı bu göstergelerin başında geliyor. Öyle ya, konut satışı artıyor mu, en azından yeni yapılan konutlar kadar satış var mı, bu veri büyük önem taşıyor.

Bir başka gösterge belediyelerin verdiği inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin durumu. Ayrıca, konut fiyat endeksi, inşaat güven endeksi, konut kredilerindeki artış hızı gibi veriler incelenmesi gereken diğer göstergeler arasında bulunuyor.

Satış hız kesiyor

TÜİK'in geçen hafta açıkladığı verilere göre bu yılın ilk çeyreğindeki konut satışı 96 bin oldu. İlk çeyrekteki konut satışı, geçen yılın aynı dönemindeki 91 binlik satışa göre yüzde 5.5 arttı. Ancak, bu yıl ilk çeyrekteki satış, bir önceki çeyrekteki yaklaşık 119 bin adetlik satışa göre yüzde 19 gibi yüksek oranda bir gerileme gösterdi.

İlk çeyreklerde 2008 yılında 112 bin, 2009 yılında 109 bin, 2010 yılında ise 86 bin konut satılmıştı.

Yılın ilk çeyreğindeki 96 bin adetlik satışın yaklaşık 21 bini İstanbul, 14 bini Ankara, 6 bin kadarı İzmir, kalan 55 bini de diğer illerde gerçekleştirildi. Bu arada, Ankara'da bu çeyrekte, 2008'den bu yana geçen 17 çeyreğin en düşük ikinci satışı yaşandı. Ankara'da 2010'un üçüncü çeyreğinde 13 bin 867 konut satıldı, bu yılın ilk çeyreğindeki satış da 14 bin 306 oldu. Ankara'daki konut satışı başka hiçbir çeyrekte 15 binin altına inmedi.    

Çeyreklere göre satış en düşük düzeye 2010 yılında geriledi; neredeyse 80 binlere kadar düşen satışlar görüldü. En yüksek satış ise, 2009'un ikinci çeyreği hariç ancak 120 bine yaklaştı. 2009'un ikinci çeyreğindeki 195 binlik rekor satışın ise özel bir nedeni vardı. 2009'un martında tapu işlemlerinde alınan harç ve vergilerde geçici olarak indirim yapılması üzerine daha önce konut almış, ancak harcın yüksek olması yüzünden noter sözleşmesiyle yetinmek durumunda kalmış olanlar bu fırsattan yararlanıp tapu işlemi yaptırınca söz konusu çeyrekte rekor bir gerçekleşme olmuştu.

İzin belgesi kadar konut satılmıyor

Konut sektörünün durumunu ortaya koyan bir başka verinin belediyelerin verdiği inşaat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri olduğu gerçeğinden yola çıkarak bu verileri hatırlatalım. Ruhsat ve izin belgelerinde bu yıla ilişkin veri henüz açıklanmış değil. 2011'de 550 bin konut için kullanım izni verildi. Ama 2011'de satılan konut 419 binde kaldı. Satışların bir kısmının noter kanalıyla yapıldığı, tapu işleminin tamamlanmadığı varsayılsa bile bu durumun aradaki farkı açıklamaktan uzak kalacağı ortada.

Kaldı ki, belediyelerin verdiği yapı kullanma izin belgesi doğaldır ki yalnızca yeni konutları kapsıyor. Satışa konu ikinci el konut hiç olmasa bile satılabilir duruma gelenle satılan arasında 131 bin fark var. Bir de ikinci el konutlar düşünüldüğünde, konut arzının konut talebinin çok çok üstünde olduğu ortaya çıkıyor.

Stok artıyor, balon şişiyor!

Belediyeler, 2010 yılında yaklaşık 917 bin konut için inşaat ruhsatı düzenlemişti. Aslında inşaat sektörü 2011'de hızlı bir fren yaptı. Bakmayın ağırlıkla İstanbul'da olmak üzere belli başlı kentlerde yapılan büyük inşaat projelerine. Toplam inşaat ruhsatında geçen yıl belirgin bir azalma oldu. 2010'da 917 bin olan inşaat ruhsatı verilmiş konut sayısı 2011'de 646 bine indi.

İnşaat ruhsatı verilen konutun en erken bir yıl sonra tamamlanacağı düşünülürse, geçen yılki rekor yapı kullanma izin belgesi normal karşılanmalı. Ruhsat sayısı geçen yıl çok azaldığı için, yapı kullanma izin belgesinin bu yıl geçen yılın altında kalması da şaşırtıcı olmayacak. İzin belgesinde ruhsattaki azalma oranı kadar bir azalma ortaya çıkarsa, bu yıl tamamlanarak kullanıma hazır hale gelecek konut sayısı 400 bine kadar inebilir.

Ancak, bu da yüksek bir arz anlamına geliyor. Bu yılki konut satışlarının 400 binin çok üstüne çıkacağı sanılmıyor. Bu yıl tamamlanıp bitecek konutların hepsi alıcı bulsa bile, stoktaki konutların erimesi yönünde hiç mesafe alınamamış olacak. Kaldı ki, bir de ikinci el konutlar var.

Konut kredisinde sınırlı artış

Konut arz talebi arasındaki dengenin bozulmakta olduğundan söz ettik. Bu görüşümüzü destekleyen bir veri de, konut kredisindeki artış hızının genel kredi artış hızının çok altında kalması. Toplam kredi hacmi ilk dört buçuk ayda yüzde 7.3 artarken, konut kredilerindeki artış yüzde 2.7 oldu. Son bir yılda da toplam krediler yüzde 21.3, konut kredileri yüzde 10.4 arttı.

Konut kredilerinin, bankacılık kesiminin en kolay verdiği kredilerden olduğu ve konut kredisi talebiyle bankaya başvuran hemen hemen hiç kimsenin geri çevrilmediği de gözden uzak tutulmamalı. Banka açısından konut kredisinde kesin bir karşılık bulunduğu için, bu tür kredi taleplerinin geri çevrilmesi istisnai durumlar için söz konusu değil. Dolayısıyla konut kredisindeki düşük oranlı artışı, bankaların kredi vermekten kaçınması ve nazlı davranması gibi "moda" gerekçelere bağlamak tümüyle yanlış…

Fiyat artışı  

Konut fiyatlarına ilişkin endeksi Merkez Bankası oluşturuyor. Son veriler şubat ayına ait. Buna göre, şubat ayında yeni konut fiyatları yüzde 2.19 arttı, genel artış ise yüzde 1.48 oldu. Şubat itibariyle son bir yılda ise yeni konut fiyatları yüzde 12.6 artarken, genel artış yüzde 11.84 olarak belirlendi.

Konut satış fiyatlarında ortaya çıkan artış, görece yüksek. Bu yüksek fiyat artışı mı satışların artmasını engelliyor, tartışılır. Ama normalde satışlar iyi gitmiyorken fiyat artışının daha düşük olması beklenir, bu yönden de bir tuhaflık var.

Güven endeksi geriledi

TÜİK'in hesapladığı inşaat sektörü güven endeksi mayıs ayında azaldı. Dört aydır artmakta olan endeks, mayısta yüzde 1.5 geriledi. İnşaat sektörü güven endeksi, mayısta bir yıl önceki düzeyinde bulunuyor. Endeks, son bir yılda tam bir çanak eğrisi çizdi. Geçen yıl mayısla birlikte başlayan düşüşün bu yıl da sürüp sürmeyeceğini görmek için önümüzdeki birkaç ayın verisini izlemek gerekecek."

Alaattin Aktaş / DÜNYA