Serdar İnan: Gayrimenkulde 2009 satma değil alma yılı

Dünyada büyük bir değişim yaşanıyor... Küresel kriz de bunun habercisi. ABD ve Batı'nın yıldızı sönerken doğu parlıyor... Cellalenme yani kavga çağından cemallenme yani sevgi çağına geçiyoruz. Türkiye de bu değişimin tam göbeğinde duruyor. Tıkanan kanalları açarsa yıldız ülke olacak...

Bu yorumlar bir fütüriste değil bir inşaatçıya ait. İstanbul'da 40 yıla yakın süredir 200 civarında konut projesi gerçekleştiren İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan'a... Dünyada yaşanan krizi bir fırtına olarak tanımlayan İnan, Türkiye'de ise daha az yoğunluklu bir rüzgâr yaşandığı görüşünde. İnşaatçı şapkasıyla sektörüne yönelik değerlendirmesinde ise krizin ancak 2010'un ortalarında yavaşlayacağını düşünüyor. Sektörde 100 bine yakın stok fazlası olduğunu ve bu stokların uzun bir zaman sürecinde eriyebileceğini söyleyen İnan, "Firmalar fiyatları maliyetlerine kadar düşürdü. Bu nedenle 2009 satma değil satış alma yılı" yorumunu yapıyor. İnan önümüzdeki dönemde enflasyonun bir tsunami gibi Türkiye'yi de etkileyeceğini belirtirken, "Elinde nakit tutan büyük zarar görecek" diyor.

En son Fulya Terrace'la birlikte 30 projeyi hayata geçiren ve 2009'da da beş proje için hazırlanan İnan'ın hem krize hem de dünyadaki değişim sürecine ilişkin ilginç, ufuk açıcı yorumları şöyle:

Dünyada büyük bir kriz yaşanıyor. Sizin bu krize ilişkin yorumunuz nedir?
Amerika son 10 yıldır üretmeden tüketti. Büyük bir balon oluştu. Sonunda bu balon patladı ve iflaslar başladı. Bunun neticesinde başta İngiltere ve Amerika olmak üzere bu ekonomiler darboğaza girdiler ve daha da büyük bir darboğaza girecekler. Artık dünya değişecek. Bundan sonra kimse birbirine rağmen karar alamayacak. Dünya ekonomisinin yaklaşık 60 trilyon dolar gibi bir mal varlığı var, bu gelirin diyelim 40'ı batıda 20'si doğuda üretiliyorsa, bu 30-30 olacak. Dünyada Çin'in de Rusya'nın da borusu ötmeye başlayacak. Artık eski büyük devler biraz daha ufalacak, küçükler biraz daha büyüyecek. Irak'a rağmen Amerika bir şey yapamaz hale gelecek. Eskiden büyük bir güç vardı, şimdi artık o güç yayılacak.

Bu yoruma hangi gelişmelere bakarak varıyorsunuz?
Bunu bire bir yaşamaya başladık zaten. Maya takvimine göre bunun zamanı da 20.12.2012. Yeni çağın başlangıcı. Geçen bin yıllık asır bitiyor, ikinci bin yıllık dönem başlıyor. Geçen bin yıllık dönemde 1000 ile 2000 arası celallidir, daha kavgacıdır. 2000'den 3000'e kadar da daha cemali yani sevecen olacak. Sevgi çağı başlayacak. Buna ayak uydurabilenler her zaman puan alacak ve öne geçecek, uyduramayanlar ise elenecek. Obama'nın seçimi, Türkiye'de Genelkurmay Başkanı'nın konuşması, Antalya'da AKP'nin seçimi kaybetmesi. Bunlar hep sevginin gerektirdikleri. İnsanlara artık hizmet siyaseti, gönül siyaseti gerekiyor. Suyu kendimizin akıttığı değil de, akan suya uyduğumuz dönem başlıyor.

Türkiye bu yeni çağda nasıl bir rol üstlenecek size göre?
Türkiye hem doğudur hem batıdır. Çeşitlilikler ülkesidir. Dünya haritasını elimize aldığımız zaman Türkiye tam göbektir. Bu yeni çağda Türkiye ön plana çıkıyor. Tarihten de gelen süreçte Türkiye bir köprü görevi almış ve her şeyi birleştirme görevi var. Obama'nın öncelikle Türkiye'ye gelmesindeki sebep de bu. Çünkü Türkiye bütün kültürlerin birleştiği bir yer. Mesela Obama Ermenistan kapısını açın, diyor. Kuzey Irak'a gittiği zaman da hem Irak'la hem Türkiye ile iyi geçiniyor. Buna orantılı olması lazım. Bu mantığa göre baktığımızda bizim ne yapmamız gerekiyor? Bütün kilitler, bütün düğümleri çözmemiz gerek.

Global krizin Türkiye'ye yansıması nasıl oldu?
Ben rakamlara çok fazla inanmıyorum. İlerlemelere de gerilemelere de. Bizim milli gelirimizin ne olduğu belli, sokaktaki sıfır arabaların durumu da belli. Bakıldığı zaman çok birbiriyle örtüşmeyen bir yapımız var. Ama sokağın derinliklerine baktığımız zaman, elbette ki kriz Türkiye'yi derinden etkilenmiş, ama yüzde 7.5'lara varan bir gerilemenin henüz Türkiye'nin sokaklarında olduğunu göremiyorum. Ama en önemli göstergelerden biri işsizlik oranları. Bir devletin dikkat etmesi gereken, milli gelirden çok işsizlik sorunudur. Mutlaka insanların bir iş sahibi olması lazım.

Gayrimenkul sektörü bu krizden en fazla etkilenin sektörlerden biri. Hem dünyada hem Türkiye'de
Gayrimenkul sektörü krize ilk önce giren ve krizden ilk önce çıkan sektörlerin başındadır. Bir hayatın bütün birikimlerini yatırdığınız alımları yapıyorsunuz. Ciddi paralar harcanıyor. Bu da güvenilir ortamlarda yapılan bir iş. Bir insan kendini güvende hissetmediğinde bütün birikimini gidip de bir eve yatırmıyor. Onun için piyasanın en ufak moral kaybından etkilenen bir sektör bu. Gayrimenkul sektöründeki krizin başlangıcı aslında büyük bir genel krizin habercisiydi. Amerika'da da kriz mortgage skandalı ile başladı ve bir buçuk sene sonra Amerika derin bir krizde girdi. Krizden çıkmanın ilk sinyalini de yine gayrimenkul sektöründeki alımlar verecek. Bundan sonra zaten evin içi ile ilgili bütün sektörler de harekete geçecek.

Özellikle İstanbul'da olmak üzere sektörde ciddi bir stok oluştu
Benim tespitlerime göre şu anda İstanbul'da 100 bin kadar konut fazlası yani stok var. İstanbul'da yıllık ortalama talep de 100 bin. Yani şu an için İstanbul'un bir senelik talep fazlası var. Bu ancak birkaç sene içinde eriyebiliyor. Dünyada likidite çok fazla sıkıntıda olduğundan, devlette de fazla miktarda paket açıkları var. Bunların neticesinde Amerika'da ciddi para basımı yaşanıyor. Euro da buna reaksiyon göstermek zorunda, yoksa ihracat da sıkıntıya girecek. Türkiye de gördüğünüz gibi bütçe açıkları veriyor. Neticede iki tane enteresan olay yaşayacağız. Bir, gizli enflasyon yaşanacak çünkü bütün paralar değer kaybedecek. Dolar 1.5, euro 2 YTL olacak ama Türk parası enflasyona uğrayacak. İkincisi de faizler inecek. Bu durumda talebin artması lazım. Ama olmuyor. Enflasyonun patlaması lazım ama ne enflasyon patlıyor, ne talep artıyor. Demek ki, şu an için bekleyen bir talep oluşuyor. Bir sene içinde enflasyon bu kadar düşük giderse demek ki bir sonraki sene enflasyon bir o kadar fazla olacak. Eğer bu talep darlığı iki sene sürerse, bu durumda enflasyon zıplama yapacak. Tsunami gibi bir enflasyon dalgası gelecek talep başladığı zaman.

Ne zaman krizden çıkış başlar?
Benim görüşüm, mart, nisan ve mayısta tabana vuruyoruz, hazirandan sonra düz gidiyoruz, önümüzdeki sene mayıstan sonra da bir yukarı çıkış başlayacak.

Konut fiyatları dip yaptı mı sizce?
Fiyatlara da baktığınız zaman, satış rakamları maliyet kadar. Aslında maliyet bile değil, bir risk var içinde. Siz bunu satıyorsunuz, sıfır peşinatla ve birkaç ay vade ile daha sonra yapmaya kalktığınızda aynı maliyete çıkaramazsanız ne olacak? İnşaatçılar bunu yapamayacak. O yüzden bu sene satış değil alım senesi. Bu sene elinde birikimi olanların alması gereken bir sene. Merkez Bankası yine faiz indirdi, dolar hâlâ 1.60. İnanılmaz bir olay. Çünkü ortalıkta hep dolar var. Ben dolardan ileride duvar kağıdı yapılacağına inanıyorum. Mesela Alman Markı 2. Dünya Savaşı'ndan sonra çok düşmüş. O zaman markları sepetlerde götürüp sobada yakıyorlarmış. Amerika şu an muazzam para basıyor, trilyonluk paketler açıklıyor. Amerika devletleri öyle bir çıkmaza sokmuş ki. İlk defa Amerika'daki araba satışları, Çin'deki araba satışlarının altına düştü.

Gayrimenkul sektöründe büyüme döneminde yanlış projeler de oldu değil mi? Stoklarda bunun de etkisi var...
Aslında şehir içinde fiyatlar Türk parası olarak değerini kaybetmedi. Ama şehir dışında çok ciddi değer kaybı var. Beylikdüzü, Bahçeşehir, Çekmeköy, Kurtköy. Çok fazla konut yapıldı. İnşaatçılar para kazandı, bunu gören herkes de girdi. Tekstil sektörü darda diye tekstil fabrikatörü fabrikasını sattı ve alışveriş merkezi yaptırdı.

Hükümetin açıkladığı paket işe yaradı mı?
KDV oranı 18'den 8'e düştü. O da 150 metrekarelik dairelerde hareket yarattı. Bu da kısmi bir moraldir. Fakat yeni kanuna göre KDV'nin yüzde onunu şu anda alamıyorsun devletten. Müteahhide bir şey yansımadığı için, vatandaşa da bir şey yansımıyor.

7 projeye hazırlanıyoruz
İnanlar İnşaat olarak yeni projeleriniz var mı?
İnanlar İnşaat'ı babamız Erzincanlı Bedrettin İnan kurdu. 1969 yılından bugüne İstanbul'da büyük bölümü A kategorisinde 200 proje yaptık. 2007 yılında ve 2008'in başında 5 tane proje bitirdik. Son projemiz Fulya Terrace'da sadece 30 dairemiz kaldı satışta. Şu an krize elinde projelerle yakalananları Allah kurtarsın, çünkü satışlar çok düştü. Maliyetler pahalıydı, şu an satış fiyatları ise çok düşük. Onun için bu sene toparlanma ve planlama senesi. Krizi önceden öngördüğümüz için yarım kalan inşaatımız da yok. Zekeriyaköy, Fulya, Balmumcu, Kartal, Merter, Antalya ve Fatih'e 7 yeni projeye hazırlanıyoruz.

Sulukule'nin dönüşümüne karşıyım
İstanbul'da kentsel dönüşüm çabaları yeterli mi? Bu kaostan nasıl çıkılacak?
İstanbul'un 1/100 binlik imar planı açıklanmadı hâlâ. Ben bu 3. köprünün nereden geçeceğinin belli olmamasını hiç anlayamıyorum. Bunu belediye başkanının bilmesi gerekiyor. Bu bilinmeden nasıl plan yapılacak? Belediyesi belediyecilik yapamaz, yatırımcısı yatırımcılık yapamaz. Türkiye'de çok başlılık var, bu biraz da ondan kaynaklanıyor. Mimari anlamda İstanbul'da büyük hatalar yapılmış. Eski İstanbul yok edilmiş. Kentsel dönüşümde ise eski İstanbul olan yere bir plan yapıyorsunuz ve o plana göre herkesin yerini satın alıyorsunuz. Bundan sonra da oraya apayrı bir doku yapıyorsunuz. Mesela Sulukule'ye de karşıyım. Kültürel bir dokuyu değiştiremezsiniz. Bu suyun akışına karşıdır. Biz tedavi eden bir ulus değiliz, biz kesiyoruz. Bu kafayı terk etmek lazım. Bana sorarsanız İstanbul'un eski planlarını bulup çıkarmamız lazım. Yeni bir icat olmaz. Eskiden orada ne varsa onu yapabiliyorsan yap. Orjinal malzeme, orijinal usta ile restore et. Bir de yeni projelerde çevre çiti hastalığı var. Eski şehirlerde doku şudur, sokak gelir bir meydanı olur ve ordan da şehre gidilir. Biz ise gettolar yapıyoruz kocaman duvarlar ile. Bu aslında şehirsel bir virüs. Ne demeli, gerekeni, gerektiği gibi yapmayanlar, sonucunun gerektirdiği durumu yaşamaya mahkum olurlar.

Referans