Sit alanları hakkında son hukuki gelişmeler!

Doğal yaşamı koruma ve ülke tarihine sahip çıkma unsurları sebebiyle hayati öneme sahip olan sit alanlarının hukuktaki yerini Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduk. Kurtuluş:

Ülkemizin hemen hemen her yerinde birçok sit alanı mevcut olup, bu yerlerin isimlerini yazılı ve görsel medyada belirli aralıklarla duymaktayız. Zaman zaman bu bölgelerde yapılan yanlış uygulamalar sonucu bu yerler gündeme gelmekte ve toplumun belirli bir kesiminde de haklı olarak tepkilere neden olmaktadır. Tarih açısından oldukça büyük bir değer ve anlam taşıyan sit alanları ile ilgili hukukumuzda geniş bir mevzuat bulunmasına rağmen büyük bir bilgi eksikliğinin olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Oysaki, konu ile ilgili mevzuattan kısmen de olsa bilgi sahibi olmak, çok hızlı alışverişin döndüğü   gayrimenkul ve inşaat sektöründe şirketlerin, yatırımcıların ve maliklerin yaşayabileceği riskleri daha rahat öngörmelerini sağlayacağı şüphesizdir. Peki sit alanı ne demek, kaç çeşit sit alanı var ve bunların dereceleri ve ne anlama geldikleri ile ilgili özet bir bilgi vermek gerekir ise;

2863 sayılı Kültür Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda Sit kavramının tanımı yapılmıştır. Buna göre sit; tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları,"kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya" önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlardır. 4 çeşit sit tipi mevcut. Bunlar arkeolojik sit, doğal sit, kentsel sit ve tarihi sit alanlarıdır. Arkeolojik ve doğal sit alanları ise kendi içerisinde 3 kategoriye ayrılıyor. Bunlar 1.derece, 2.derece ve 3.derece sit alanlarıdır. Bu derecelerin önemi ise, bu yerlerin korunması, inşaat yapılması ve herhangi bir tasarrufa söz konusu olması noktasında toplanmaktadır. 

Yürürlükte olan mevzuata göre sit alanlarında yapılaşma durumu yukarıda belirtmiş olduğum derece kategorisine değişmektedir. Örneğin 1.derece doğal sit alanların üzerinde hiçbir yapılaşmaya izin verilmiyor. Bu yerlerde sadece bilimsel çalışmalar yönelik faaliyetlerde bulunulabilecektir. 2.derece doğal sit alanlarında ise yapılaşma ve inşaat faaliyetleri için en önemli husus ortada bir kamu yararının bulunması. Yine bu gibi yerlerde turizme yönelik yapılaşmalara izin verilebiliyor. 3.derece sit alanı ise sit alanları içerisinde en az korumaya sahip olan derece olup bu yerlerde bölgenin ihtiyacı doğrultusunda inşaat, özellikle konut yapımı konusunda izin verilmektedir. Ancak bu izin verilirken dahi bölgenin doğal yapısının korunmasına özen gösterilmek zorunludur. 

Arkeolojik sit alanlarında korumanın ise doğal sit alanlarına göre biraz daha sıkı olduğunu görmekteyiz. 1. ve 2.derece arkeolojik sit alanlarında  inşaat izni yokken, 3.derece arkeolojik sit alanında ise,  arkeolojik değerlerin korunması gözeterek koruma amaçlı imar planları yapılabilecek ve dolayısıyla sınırlı da olsa yapılaşmaya izin verilebilmekte ve hatta gerekli izin ve görüşler alındıktan sonra tevhit ve ifraz işlemleri bile yapılabilecektir. Nitekim bu yapılaşma durumunun bilinmesi bireylerin cezai sorumluluğu açısından da önemlidir. KTVK’nın 65. Maddesinde bu gibi yerleri tahrip eden, yıkılmasına ve bozulmasına yol açan ya da koruma bölge kurullarından izin almadan inşai faaliyetlerde bulunanlar hakkında 2 yıldan 5 yıla hapis cezası ve bu cezaya ek olarak adli para cezası öngörülmüştür. 

Sadece kamu mallarının sit alanları olarak ilan edilmediğinin üstüne basan Av. Kadir Kurtuluş “Özel mülkiyete tabi yerlerde eğer koşulları mevcutsa sit alanı olarak belirlenebilir. Nitekim bu gibi durumlarda maliklerin bu taşınmazlarda tasarruf yetkileri de kısıtladığından yasa koyucu bu gibi kişilere takas hakkı tanımıştır. Nitekim özel veya tüzel kişilerin mülkiyetinde olan ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazlarla Hazineye ait taşınmazlar trampa edilebiliyor. Nitekim böyle yerlere sahip olan kişi veya kurumlar ilgili makamlara müracaat ederek Hazine taşınmazları ile sit alanı ilan edilen taşınmazlarını takas yoluyla değiştirebilecektir. 

“Bir yerin sit alanı olarak belirlenmesi ile o taşınmazın tapu kaydına şerh düşülmek zorundadır. Ancak ülkemizde bu konuda da aksaklıklar olmuyor değil. Şerh koyulması unutulan veya herhangi bir aksaklık sebebiyle taşınmaz üzerinde sit alanı şerhi gözükmeyen taşınmazlar, sonradan bu taşınmazları edinen kişiler için ileride büyük bir sıkıntı doğurabilir. Bu sebeple gayrimenkul edinerek tasarruf yapanlar ve yine gayrimenkul sektörü yatırımcıları bu hususlara oldukça dikkat etmeli ve ilgili tüm idari kuruluşlarda gerekli araştırmalarını titizlikle yapmalıdır. Aksi takdirde ileride telafisi mümkün olmayan ve umulmadık zararlarla karşılaşabilir ve bu kurumların yollarını aşındırabilirler. “

Avukat Kadir Kurtuluş