Site yönetimlerinin dört yapısalı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için " site yönetimlerinin dört yapısalı " konusunu ele aldı. İşte, Nihat Dönmez'in yazısı...
Ticari veya sosyal tüm organizasyonların yapısalında dört temel unsur vardır. Bunlardan biri eksik olduğunda, o organizasyon tanımlanamaz, resmi mercilerde ve hedef kitlesinde muhatap bulamaz. Bu dört unsur hukuki-mali-idari-sosyal içeriklidir. Bu yapısalın Site yönetimlerindeki yeri aşağıda özetlenmiştir.
1. Hukuki Yapı
2. Mali Yapı
3.İdari Yapı
4.Sosyal Yapı
1. Uzlaşmacı Hukuki Yapı: Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur, ancak hakimin müdahalesine açıktır. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur, ancak maliklerin özel kişiliği vardır. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur, ancak avukatları vardır. Yani site yönetimlerinin hukuki varlığı yoktur (!?). Sitelerde malikler birliğinden bahsedilir. Bu birlik de kat malikler kurulundaki oylamalarda, kararlarda kendini gösterir ve Kat Mülkiyet Kanunu ile bu kanun başta olmak üzere kanunlara muhalif olmayan Yönetim Planının ilgili maddelerine aykırı olmayan kararlarına göre yönetilir ve bu kararlar yukarıda belirtilen aykırılıklar olmadığı sürece mahkemeye de kapalıdır. Sonuçta site yönetimleri hukuki olmayan hiçbir iş yapamazlar. Sitelerde adli değil, uzlaşmacı komşuluk hukuku esastır.
2. Şeffaf Mali Yapı: Site yönetimleri ne Vergi Usul Kanununa ne de Türkiye Muhasebe Standartlarına tabii değildir, ancak kimi siteler mali müşavir bulundurur, denetim firmalarından rapor alırlar. Oysa site yönetiminde gider-gelir ve aidat takibi dışında bir mali iş söz konusu değildir. Site yönetiminin detayına sahip olmayan meslek erbabı, yönetim, denetim kurulu üyeleri, sitelerimizde düşük aidatın peşinden koşacağına, sakinlerin hayatını kolaylaştıracağına zamanlarını, enerjilerini sanki tüzel kişiliği varmış gibi dernek, kooperatif hatta şirket mevzuatını siteye yamamaya çalışılar. Sonuçta işletme projesinin dışına çıkacak harcama yapılmayacak, giderlerin maliyeti düşürülecek, kat malikler kuruluna da faaliyet raporuna endeksli bu paralelde bir rapor verilecek.
3.Verimli İdari Yapı: Site yönetimleri, sitenin büyüklüğüne göre, iş akışı ve işleyişini planlayarak, tahmini-denk bütçe kaygısı ile personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde operasyon yapacak bir organizasyon oluşturmalıdır. Bu organizasyonu verimli kılacak bir idari yapı, bu yapı için çalışma el kitabı oluşturmak gerekir. Sonuçta idari yapının verimli olması kaçınılmazdır.
4. Zengin Sosyal Yapı: Siteler, ortak alanda yaşam kültüründe bir araya gelen farklı yaş, milliyet, cinsiyet din, inanç, yaklaşım, tarz ve kültürden kişi ve ailelerin birlikteliğinin yönetim ve onlara hizmet becerisidir. Site yönetimi bunu zenginlik olarak görmeli, yasaklar koyarak değil, hayatı kolaylaştırarak sinerji haline getirmelidir. Sitelerde sosyal yapı zenginliği korunmalıdır.
Sonuçta, kat malikleri, bunların temsilcileri, bunların icra ve denetim yetkisi verdiği kurullar alacakları kararları bu dört yapısalla ölçmeli; hukuki olmayan, bütçede yeri olmayan, organizasyonun beceremeyeceği, herhangi bir dine,inaca, cinsiyete, milliyete, kültüre aykırı olanları uygulamamalıdır.
http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni