Siteye iş yeri açan bahçeyi kullanabilir mi?
Hürriyet Gazetesi köşe yazarlarından Oya Armutçu bugünkü köşe yazısında sitede açılan işyerlerinin ortak kullanım alanlarını kullanıp kullanmayacağı sorusunun yanıtını kaleme aldı.
Hürriyet Gazetesi köşe yazarlarından Oya Armutçu bugün kaleme aldığı "Siteye kafe açan, bahçeyi kullanabilir mi?" başlıklı köşe yazısında sitede açılan iş yerlerinin ortak kullanım alanlarını kullanıp kullanmayacağı sorusunu cevapladı.
İstanbul başta olmak üzere birçok site ve apartmanın altında artık restoran, kafe, pastane gibi yerler açılıyor. Bu işletmelerle kat malikleri arasında ortak alanların kullanımı başta olmak üzere birçok sorun yaşanıyor. Sitenin zemin katında açılan kafenin önündeki alan kime aittir? Sitenin ortak alanı mıdır? Kafe işletmecisi bu alana masa sandalye koyarak, müşterilerine hizmet verebilir mi? Kafe sahibi tente, gölgelik ya da kış bahçesi yaptırmak isterse, kat malikleri kurulundan izin almak zorunda mıdır?
ÖNCE bu soruları özetleyen okurum Ö.F.T.’nin sorusu:
“90 dairelik 3 bloklu sitenin A blok zemin katında kafe işletmekteyim. Dükkânımın ön giriş kısmındaki 4.5 metrelik alana masa sandalye yerleştirdim. Sigara içen insanlar var,dışarıda oturmak istiyorlar. Fakat üst dairelerden sürekli sıvı ve katı maddeler aşağıya atılmaktadır. Daire sakinlerinden birinin çocuğu aşağıya çişini yapmaktadır. Bu durum beni ve müşterilerimi çok rahatsız etmektedir. Açılır kapanır tente yaptırmak istedim, apartmandan izin almak için dilekçe yazdım. Site güvenlik odasına klima taktırmam karşılığında tente için izin verebileceklerini söylediler. Rahatsız olan, müşteri kaybı yaşayan ve mağdur olan benim. Dava açıp tente taktırabilir miyim?”
DÜKKÂN GİRİŞİ ORTAK ALAN
Okurum Ö.F.T. gibi kafe işletmecileri ile site girişindeki kafelerin ortak alanlarını işgal ettiğinden yakınan kat maliki diğer okurlarımın benzer sorularını kat mülkiyeti hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Kısacık’ın, sorularınızı yanıtlayan ayrıntılı değerlendirmeleri bakın şöyle:
“Özellikle pandemiden sonra kafe, restoran gibi işletmeler için mekânlarının önlerindeki açık alanların kullanımının kendilerine ait olması daha da önem kazandı. İşyerinin önündeki boş/yeşil alan apartmanın/sitenin ortak alanıdır. Masa koyarak, otopark yaparak, kış bahçesi yaparak vb. bir şekilde, orayı sadece işyerinin ve müşterilerinin kullanması mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 16. maddeye göre aksine sözleşme yoksa, kat malikleri ortak alan yer ve tesisleri arsa paylarıyla orantılı olarak kullanma hakkına sahiptirler.
ÖZGÜLEME YA DA SÖZLEŞME YAPILMALI
Eğer dükkânın önündeki veya başka bir alanı sadece bir ya da birkaç bağımsız bölüme özgülemek istiyorsak bunu tapudaki, belediyedeki resmi belgelerde göstermemiz, o işyerine özgülemiş olmamız gerekir. Apartman ve sitelerde yaşayanların aralarında sözleşme niteliğinde olan ve uymak zorunda oldukları yönetim planlarıyla da özgüleme yapılabilir. Böyle bir özgüleme (tahsis) yapılmamışsa işyerinin o yeri kullanabilmesi için Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yöneticiyle işyerinin işletmecisi arasında sözleşme yapılması gerekir. Özgüleme de sözleşme de yoksa işyerini işletenler bahçeyi diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde diledikleri gibi kullanamazlar. Aksi halde, maliklerden biri bile dava açarak, bahçeye yapılan müdahalenin önlenmesini isteyebilir.
DAVA AÇIP TAZMİN İSTEYEBİLİRSİNİZ
Komşuların birbirini rahatsız etmesi, yukarıdan aşağıya bir şeyler atması KMK’nın 18. ve Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesinde düzenlenen kat malikleri ve diğer apartman/site sakinleri gerek kendi bağımsız bölümlerini ve gerekse ortak alan yer ve tesisleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirlerini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler. Okurun sorusunu bu kapsamda değerlendirdiğimizde üst kattan aşağıya sigara izmariti atmak, halı silkelemek, bir şeyler atmak komşuluk hukukuna sığmadığı gibi, yasalar nezdinde de suçtur. Bu durumdan zarar gören malik, suç duyurusunda bulunabileceği/dava açabileceği gibi, uğradığı zarar ve ziyanın tazminini de talep edebilir. Okurumuz da bu kapsamda bulunduğu yer mahkemesinde dava açabilir.
TENTE İÇİN BEŞTE DÖRT RIZA ŞART
KAT Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca, bir kat maliki, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamaz. Tente yapılması da, diğer kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır.
Ancak yazılı rıza olsa bile, yapılan tente vb. tesisin diğer komşuların görüntüsünü bozacak veya onlara başka bir şekilde rahatsızlık verecek şekilde olmaması gerekir. Somut her olayda yönetim planına da bakmak gerekir. Çünkü Yönetim Planı’nda (YP) farklı bir düzenleme yapılmış olabilir. Bilindiği gibi yasanın emredici kurallarına aykırı olmayan konular YP ile düzenlenebilir. Bu somut olayda da tente konusunda, tente yaptırılıp yaptırılamayacağı, ebadı vb konularda YP’de düzenleme var mı diye bakmak gerekir.
ALT KATTAKİ İŞYERİ ‘ISITMA GİDERİNE KATILMAM’ DİYEBİLİR Mİ?
BİR başka okurum ise alt kattaki işyerinin ısınma giderine katılmayı reddettiğini belirterek, bunun mümkün olup olmadığını soruyor. Avukat Kısacık’ın bu konudaki yanıtı ise şöyle:
“KMK’nın 20. maddesine göre herkes ortak giderlere katılmak zorundadır. Bir iki örnek vermek gerekirse kat malikleri, ‘Ben havuzu kullanmıyorum, kışın evde değilim, o nedenle kaloriferi yakmıyorum’ diyerek, bunlara ilişkin ortak gidere katılmaktan kaçınamazlar. Ancak, her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir, kuralını her olayda uygulamamız gerekir. Eğer, binanın mimari ve sıhhi tesisat projesinde kalorifer tesisatı varsa petekler takılıysa dükkânı işleten ‘Ben yakmıyorum’ diyerek ‘Isınma giderlerini ödemem’ diyemez. Ancak, mimari ve sıhhi tesisat projesine göre kalorifer tesisatı sadece konutlarda varsa işyerlerinde yoksa, dükkânın maliki/işleteni ortak giderler içerisindeki ısıtma giderlerine katılmakla yükümlü tutulamaz. Bu durumdaki işyerlerinden ısınma gideri almaya çalışmak yasalara ve yerleşik Yargıtay kararlarına aykırı olduğu gibi, hak ve adalet duygusuna da komşuluk hukukuna da ters düşer. Alınan Kat Malikleri Kurulu kararları da geçerli olmaz. Dava açılırsa iptal edilir. Yargıtay 18.Hukuk Dairesi’nin 11 Ocak 2016 tarih ve 2015/5293 E. sayılı 2016/49 K. sayılı kararı da bu yöndedir.”
ÇATIYA GÜNEŞ ENERJİSİ SİSTEMİ KURULABİLİR Mİ?
BİR okurum da “Bir kat maliki çatıya güneş enerjisi kurmak isterse diğer kat maliklerinin iznini almak zorunda mı?” diye bir soru göndermiş. Kısacık’ın, güneş enerjisi sisteminin nasıl kurulacağını öğrenmek isteyen okurlarımı da aydınlatacak yanıtı ise bakın şöyle:“Çatı, apartmanın ortak alanıdır. Her malikin arsa payı oranında burayı kullanma hakkı vardır. KMK 16 gereğince kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri aralarında aksine sözleşme yoksa ortak yerlerde arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptirler. Ancak, ortak alanlarda 4/5 kat malikinin yazılı rızası olmadan herhangi bir tesis yapılamaz. Kural bu olmakla birlikte Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre bir kat maliki, diğer maliklerin alacağı herhangi bir karara gerek olmadan, çatıya güneş enerjisi sistemi kurabilir. Ancak, çatıya güneş enerjisi sistemi kuran malikin aşağıda belirtilen hususlara dikkat etmesi gerekir:
Arsa payından fazla bir alanı işgal etmemelidir. Örneğin; arsa payı 10/100 iken çatının güneş enerjisi kurmaya uygun alanının yarısını kullanmamalıdır. En fazla onda bir alanı kullanmalıdır.
Diğer malikler de güneş enerjisi sistemi kurmak istediğinde, onlara da yeterli alan bırakılmış olmalıdır.
Güneş enerjisi sistemini kurarken ve kullanırken çatıya, diğer bağımsız bölümlere zarar vermemelidir. Zarar vermişse bu zararı karşılamalıdır. Bir daha ortaya çıkmaması için gerekli önlemleri almalıdır.
Güneş enerji sistemi tekniğine uygun yapmalıdır.
Düzenli olarak bakım-onarımı yapılmalıdır.
Tüm maliklerin ileride güneş enerjisi sistemini kuracak olması halinde dahi binanın taşıyıcı sistemine zarar verilmeyecek olması gerekir.”