Söz'le satışlar!

Gayrimenkul projelerinin birbiri ardına başladığı günümüzde bu projelerin tamamı piyasaya çıkış değerleri ile œ yatırım özelliği œ taşımaktadır. Hatta, bazı firmalar proje teslim sürecine kadar   olabilecek œ değer garantisi œ bile öngörebilmektedirler.

Bu durum kendine yön arayan para piyasaları için œ yatırım / rant œ özellikli olarak değerlendirilebilmektedir. çünkü, lansmanı yapılan bir   projeden   teslim aşamasına geçiş sürecine kadar ortalama % 30 seviyelerinde değer artışı sağlanmaktadır. Bu artış; proje içi gelişmeler ve piyasa koşullardan kaynaklanmaktadır. Enflasyonun %.5-7 seviyelerinde seyrettiği ortamda bir kaç yıl içinde elde edilen kazanç risk sevmiyen yatırımcılara borsanın alternatifi bir enstruman sunmaktadır.

Geliştirilen gayrimenkul projelerinin büyük bir çoğunluğunda arsa mülkiyetleri farklı, proje geliştiriçiler farklı olduğu için œ   kat karşılığı, hasılat “ gelir paylaşımı v.b gibi œ farklı alternatifler uygulandığı için projelerde satışlar œsatış vaadi sözleşmesi œile yapılmaktadır. Tapunun hazır olmadığı ortamda başka bir şeklin uygulanması mümkün değildir.

Proje geliştirici tarafından tapu hak edildikçe önce proje geliştirici firmaya, sonra satın alan kişiye; proje geliştirici firma tarafından tapu devri yapılması gerekmektedir.

Ancak, bu noktalarda piyasalarda 2 hatalı uygulama izlenebilmektedir :

1.  Tapu; direk arsa sahibi tarafından, gayrimenkülü satın alana devir edilebilmektedir.

2.  Sözleşme ile gayrimenkul satın alan, aldığı gayrimenkulü belli bir rant/değer seviyesine geldiğinde devretmek istemektedir.    

Proje geliştirici konumunda, gayrimenkulu satan firma; proje aşamasında ki satışlardan œ nakit akışı œ sağlamaktadır.      

Gayrimenkul"u satın alan; risk primi ile birlikte yatırdığı paranın değerlendiğini œ doğru yatırım œyaptığını görmektedir.

Sıra, gayrimenkul" e yatırım yapanın kar"ını realize etmeye geldiğinde proje geliştirici / gayrimenkul"u satan firmalar bağlayıcı olmamakla birlikte farklı yollar izlemektedir :

a)  Sözleşmeye, firmanın izni olmadan devir yasağı koymaktadırlar.
b)  Sözleşme, devirine izin vermektedir.

şžekli ne olursa olsun sonuçda œ sözleşme deviri œ rant amaçlı olarak yapıldığında sözleşmenin 1. muhatabı parasını/rantını alıp; firma ile 2. muhatabı karşı karşıya getirmektedir.

Firma; 2. muhataba gayrimenkul" u teslim edip fatura kesecek , tapu devri yapacaktır. 1. muhatap hiç bir işleminin tarafı olmamaktadır. Kısaca, sözleşmenin 1. muhatabı rantını alıp; aradan çekilebilmektedir.

Bu işlemlerin önüne geçilebilmesi için; sözleşme muhatabına œ tapu devri œ yapılması ve/veya œ fatura düzenlenmesi œ koşulu getirilmelidir.