Sukuk Uygulama Alanları / Sukuk’un gayrimenkul sektörüne etkisi!

Tasarruf sahiplerinin birikimlerini ekonomiye kazandırmak amacıyla yeni finansal kavramlar gelişmiştir. Bunlardan birisi de Sukuk. Sukuk nedir? Gayrimenkul sektörüne etkisi ve uygulama alanlarını Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş anlatıyor..

Bilindiği üzere İslamiyette faiz yasaktır. Gelişen ekonomilerle birlikte İslami şartlara özen gösteren tasarruf sahiplerinin birikimlerini ekonomiye kazandırmak amacıyla yeni finansal kavramlar da gelişmiştir. Bunlardan birisi de Sukuk. Sukuk nedir? Gayrimenkul sektörüne etkisi ve uygulama alanlarını Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş anlatıyor:

‘’Sukuk Arapça kökenli bir kelime olmakla birlikte karşıladığı anlam kısaca faizsiz bonodur. "Finansal sertifika" olarak da bilinir. Kısacası yasak olan faizli kazanca alternatif faizsiz kazanç. En basit şekliyle sukuk bir varlığa sahip olmayı veya ondan yararlanma hakkını göstermektedir. Sukukta yer alan hak-iddia sadece nakit akışı hakkı değil aynı zamanda mülkiyet hakkıdır. Bu, sukuku geleneksel bonolardan farklılaştırmaktadır. Geleneksel bonolar faiz taşıyan menkul kıymetlerden oluşurken, sukuklar temel olarak varlık sepetinde sahiplik hakkından oluşan yatırım sertifikalarıdır.

Sukuk ihracının amacı, toplanan fonlar ile sahip olunan paya göre yeni bir projeye başlamak, mevcut bir projeyi geliştirmek veya toplanan fonları ticari bir faaliyetin finansmanı için kullanmaktır. Sukuk sisteminde yatırımcının veya Sukuk sahibinin elde edeceği getiri; bir ticari faaliyetten, belirli bir varlığın mülkiyetinden ya da bir iş ortaklığından elde edilecek gelir üzerindeki hak sahipliğinden kaynaklanmaktadır.

Bu faizsiz tahviller (Sukuk’lar) kira sertifikaları sabit veya değişken gelir endeksli olarak yurt içi ve yurt dışı piyasalarda işlem görmekte, özellikle Körfez finans kuruluşlarına ve Körfez yatırımcılara satılabilmekte, Körfez, Londra, dünya borsalarında finansa dönüştürülmektedir. Körfez ülkelerinde yaygın olan Sukuk, SPK tarafından "Kira Sertifikaları" olarak 2010 da onaylanmış olup yatırım, üretim, işletme, satış, hizmet, kira geliri olan/olacak arsa, tesis, fabrika, kuruluş, AVM, toplu konut, otel, hastane, tersane, maden yatakları  ve benzeri  varlıklar karşılığı hazırlanmaktadır.

Kira sertifikasının (Sukuk) işleyişi ise şöyledir;

Varlıklarını veya haklarını VKŞ’lere (Varlık Kiralama Şirketleri)devreden şirketlere ‘’Kaynak Kuruluş’’ adı  verilir.Kaynak kuruluşları varlıklarını veya haklarını belirli bir süre sonuna geri alma vaadiyle satıp ilgili süre boyunca kiralaması söz konusu olmaktadır.

-Kaynak kuruluşu bazı varlıklarını (SPV veya VKŞ)kurulan bir şirkete satar.

-Varlıkları alan şirket toplam değeri eşit parçalara böler ve her bir parça üzerinde değeri yazılı bir sertifika oluşturur.

-Bu şirket eşit böldüğü sertifikaları yatırımcılara satar.

-Elde edilen gelir yani varlığın sayış bedeli kaynak kuruluşa verilir.

-SPV bu varlıkları yatırımcıları adına kaynak kuruluşa kiraya verir ve buradan kira geliri elde eder.Kaynak kuruluşundan elde edilen kira geliri sertifika sahiplerine eşit bir şekilde dağıtılır.

-Kaynak kuruluş satmış olduğu varlığı belirli bir süre sonunda geri alma vaadinde bulunmuştur.Süre sonunda kaynak kuruluş sattığı varlıkları geri alır ve bu geri alma sonunda süreç sona ermiş olur.

Kira Sertifikaları (Sukuk) işleminin finans sistemine faydaları :

1-Kaynak kuruluş ihtiyacı olan nakit ihtiyacını sağlamış olur.

2-Yatırımcılar bu işlem sonucunda faizsiz getiri yani kira geliri elde etmiş olur.

3-Süreç sona erdiğinde kaynak kuruluş nakit ihtiyacını (likidite) sağlamış olur ve varlıklarını geri alır.

4-Yatırımcılar süreç sona erdiğinde sermayelerini geri almış olur.

Sukuk Uygulama Alanları  / Sukuk’un gayrimenkul sektörüne etkisi

Faiz, prensip gereği yasak olduğundan sukuk getirileri faizli olmak yerine, kira geliri veya kar payı şeklindedir. Kira geliri deyince elbetteki iş gayrimenkule dayanmakta ve Sukuk gayrimenkul sektörü üzerinde bir takım etkilere sebep olmaktadır.

TOKİ, proje bazında Sukuk ihracı gerçekleştirebileceği gibi, sahip olduğu gayrimenkul stoklarını dayanak varlık olarak kullanıp, uzun vadeli fon temininin aracı olarak Sukuku tercih edebilir.  

Türkiye’deki kurumsal şirketler, sahip oldukları varlıkları (her türlü menkul ve gayrimenkul malları ve maddi olmayan haklar) dayanak varlık olarak kullanıp Sukuk ihracı gerçekleştirebilirler.  

AVM’ler sahip oldukları gayrimenkuller üzerinden kira gelirine sahip oldukları için, söz konusu gayrimenkuller üzerinden Sukuk ihracı gerçekleştirebilirler.  

GYO’lar Sukuk ihracı gerçekleştirebilirler. 

Sukuk toplumların finansal bütünleşmesini sağlar. Hem dinsel hem finansal bütünleşme açısından faydalı bir model sunar.

Avrupa için zaten ortak dilde olduğumuz bir takım finansal araçlar var. Türkiye’de, yaptığı yasal düzenlemelerle 2010 yılından beri sukuk piyasasına girmiştir. Türkiye de  Sukuk ,varlık kiralama şirketleri tarafından fon elde etmek amacıyla çıkarılan kira sertifikalarının ihraç edilmesi olarak kullanılmaktadır.Bu uygulama oldukça dar kapsamlı olup, yurtiçinde ve yurtdışında faiz getirisi istemeyen ve finansal sisteminin dışında kalan kaynakların ekonomiye kazandırılması gerekmektedir.Bu da mevzuatta yeni düzenlemeler yapılarak diğer sukuk çeşitlerinin Türkiye pazarına girmesini sağlamakla olacaktır.İstanbul Finans Merkezi olacak diyorsak hem alternatif yatırım araçları çeşitlendirilmeli hem de Doğu ülkeleri ile de bütünleşmeli ve oradaki sermayeleri ülkemize çekebilmeliyiz. Bu noktada en sihirli yöntem Sukuk’tur.  ‘’