Tapuda var olan şerhler ve şerh işleminin sonuçları nelerdir?

Gayrimenkul Uzmanı Mehmet Adak, Emlakkulisi.com okurları için ''tapu sicil kayıtlarında var olan şerhler ve şerh işleminin sonuçları nelerdir'' konusunu kaleme aldı. İşte o yazı...

Tapu sicil kayıtlarındaki şerhler konusu oldukça önemlidir. Teknik bir konu olduğundan biz gayrimenkul danışmanları olarak ta açıkçası eksik olduğumuz bir konudur. Pazarlamasını yapmış olduğumuz emlağın satışına engel oluşturabilecek önemli sonuçları vardır.

Tapu sicili; devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile üzerlerindeki hakların durumunu gösteren sicillerdir. Her ilçenin idari sınırı bir tapu sicili bölgesidir. Taşınmazlar da bulundukları bölgenin tapu siciline kayıt edilirler. Tapu sicili her mahalle veya köy için ayrı ayrı düzenlenir. Ve taşınmazlara genel müdürlük tarafından Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası verilir. Tapu siciline taşınmaza ilişkin bütün ayni haklar ve bazı kişisel haklar kaydedilir. Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır ve sayfa numaraları birbirlerini takip eder. Her taşınmaz, tapu kütüğünde müstakil bir çift sayfa işgal eder.  Her sayfada özel sütunlar yer almaktadır. Bu sütunlara taşınmaza ilişkin bilgiler, taşınmaz üzerinde kurulmuş olan irtifak hakları, taşınmazlar üzerindeki rehinler, şerh edilecek hususlar ve beyan olarak yazılacak konular vardır. Tapu sicilinden genel olarak dört temel işlemin yapıldığı söylenebilir.  Bunlar; tescil, şerh, beyan ve terkin işlemleridir. Bu yazımın konusu bu dört işlemden biri olan şerh işlemidir. 

Şerh; tapu sicil kayıtlarında herhangi bir durumun belirtilmesi veya hakkın kısıtlanması sınırlandırılması amacıyla kurulmuş kayıtlardır. “Şerh vermek” deyimiyle ifade edilir. Her türlü kişisel hak değil fakat bazı kişisel hakların tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkündür.  

Şerh verilmesi mümkün olan kişisel haklar

Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kira sözleşmesi, iştira(alım) sözleşmesi,  şufa hakkı(önalım) sözleşmesi, vefa sözleşmesi, rücu şartıyla bağış sözleşmesi, paylı mülkiyetli taşınmazlarda yararlanma ve kullanmaya ilişkin olarak paydaşların kendi aralarında yapmış oldukları anlaşmalar verilmesi mümkün olan şerhlerdir. 

Kişisel hakların şerh edilebilmesi için taşınmazın sahibi ile kişisel hak sahibi şerh konusunda anlaşmalıdır. Şerh verilecek bazı hakların geçerli olabilmesi için noter huzurunda hazırlanması ve tapuya kayıt edilmesi gerekir. Mesela sözleşmeden doğan şufa hakkı, alım hakkı, ger alım hakkı, taşınmaz vaadi sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmeler noterde düzenlenmelidir. Tapu sicil tüzüğüne göre şerhler sütununa kişisel haklar, tasarruf yetkisini kısıtlayan veya yasaklayan şerhler yazılır. 

Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler kurulma işlemleri

Haciz, iflas kararı, konkordato(iflas anlaşması) işlemlerinin şerhini resmi memur talep eder.  Aile yurdu kurulması şerhi ise malikin talebi ve hâkim kararı ile kurulur. Art mirasçı atanması durumunda da şerh verilebilir. Böylece malik, taşınmazı asıl mirasçıya değil doğrudan kendi belirleyeceği kişiye miras olarak bırakabilir. Bunu da kendi isteğiyle taşınmazın tapu kayıtlarına şerh düşerek yapabilir. Bu durumda asıl mirasçı mirasçılık hakkını kaybeder. 

Aile konutunun şerhi de kısıtlayıcı şerhlere örnektir. Tapu sicil tüzüğüne göre diğer eşin şerh verebilmesi için emlakın aile konutunu olduğunu gösteren belgeyi ve evlilik cüzdanını götürmesi gerekir. Böylece evlilik devam ettiği sürece taşınmazın asıl sahibi taşınmazı tek başına satamaz. 

Bunlar dışında resmi makamlar tarafından taşınmazlar üzerinde şerh işlemi yapılabilir. Örneğin kamulaştırılacak taşınmazlar üzerine ilgili idare tarafından kamulaştırma şerhi konulabilir. 

Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler için gerekli belgeler şerh işlemine göre değişir.

Haciz işlemleri için yetkili merciin resmi yazısı gerekir. 

Ön mirasçı atanması halinde vasiyetnamenin onaylı bir örneği ve şerhi içeren mahkeme yazısı gerekmektedir. 
Aile konutu şerhi için nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ve medeni hali gösteren nüfus kayıt örneği gereklidir.

Aile yurdu kurulması halinde mahkeme kararı ve yazısı gereklidir. 

Satış vaadi sözleşmesi, şufa hakkı sözleşmesi gibi sözleşmelerin tapuya şerh verilebilmesi için taşınmazların maliki ile hak sahibi noter huzurunda bir sözleşme hazırlamalıdır. Noter huzurunda düzenlenen bu sözleşmeler daha sonra tapuya şerh verilebilir. 

Emlağın tapu kaydında belirli şerhler bulunuyorsa tapu devir işlemleri gerçekleşmez. Şerhleri hak sahibi kurum ve kişiler kaldırabilir, emlak sahibi kaldıramaz. 

Tapu sicilindeki bir kaydın silinmesi ya da sona erdirilmesi işlemine terkin diyoruz. Terkin; hak sahibinin yazılı talebi üzerine veya yetkili makamın kararı ile yapılan bir işlemdir. Terkin işlemi tapu sicilinde terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzeri kırmızı mürekkepli kalemle çizilir altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle terkin edildi yazılır yevmiye ve tarih numarası eklenir. Son olarak müdürün veya görevlendireceği memurun imzası atılır. Terkin işlemi ile taşınmazlar üzerindeki kısıtlayıcı durumlar sona erer ve taşınmaz maliki taşınmazlar üzerinde artık özgürce tasarrufta bulunma hakkı kazanır.

Mehmet Adak 
Gayrimenkul Uzmanı