Taşınmaz satış mevzuatı!

Taşınmaz satış mevzuatı!

Taşınmaz satış mevzuatı kapsamında; satış işlemine dair tüm yasal hükümlere yer veriliyor. Taşınmaz satış mevzuatı ile ilgili düzenlemeler Milli Emlak Genel Müdürlüğü'nün internet sayfasında yer alıyor.

Taşınmaz satış mevzuatına göre, Borçlar Kanununda satım sözleşmesi; "Satım öyle bir sözleşmedir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği (üstlendiği) semen mukabilinde (bedel karşılığında) alıcıya teslim ve mülkiyeti nakletmek borcunu tahammül eder." şeklinde tanımlanıyor.

TAŞINMAZ SATIŞ MEVZUATI

SATIŞ İŞLEMLERİ

GİRİŞ

Mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerin başında gelen satış, bir sözleşme sonucu meydana gelir. Satış konusu birçok kanunda düzenlenmiştir. En genel biçimde de 22.04.1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Özel kanunlarda düzenleme olmayan konularda Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Borçlar Kanununun 182 nci maddesi satım sözleşmesini şöyle tanımlar:

''Satım öyle bir sözleşmedir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği (üstlendiği) semen mukabilinde (bedel karşılığında) alıcıya teslim ve mülkiyeti nakletmek borcunu tahammül eder.(yüklenir)''

Tanımdan da anlaşılacağı üzere, satım sözleşmesi; tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla meydana geldiği için bir ''rızai sözleşme'', taraflar, malla semeni mübadele ettikleri için de ''tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme'' niteliğindedir.

1.) Satıcının Borçları

-Mülkiyeti devir ve teslim borcu: Satıcının satış sözleşmesinden doğan en önemli borcudur. Menkul mallarda, mülkiyetin devri için o malın zilyetliğinin teslimi yeterlidir. Medeni Kanunun 705 inci maddesine göre; taşınmazlarda mülkiyetin devri ancak ''tapu siciline tescil'' ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ve kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

-Zararı ödeme borcu: Satıcı, sorumluluğunu tam olarak yerine getirmediği takdirde alıcının zararını ödemekle yükümlüdür.

-Zapta karşı tekeffül borcu: Satıcının, satılan şey üzerinde üçüncü şahısların ayni veya kuvvetlendirilmiş şahsi bir hakkı bulunmadığını garanti etmesi ve aksi durumda bunun sonuçlarından sorumlu tutulmasını ifade eder.

-Ayıba karşı tekeffül: Satılan şeyin, satıcının vaat ettiği niteliklere sahip olmamasından veya şeyin kıymetini yahut sözleşme gereği, alıcının satın aldığı şeyden beklediği faydaları azaltan veya kaldıran noksanlardan, satıcının sorumlu olmasıdır.

-Satılanı saklama borcu,

-Satılanı gönderme borcu,

-Teslim masraflarını (gerekirse nakil masrafları da dahil) ödeme borcu.

2.) Alıcının borçları şunlardır:

Bedeli ödeme borcu, Malı teslim alma borcu.

II. MİLLİ EMLAK AÇISINDAN TAŞINMAZ SATIŞI

5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 46 ncı maddesinde, "Genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerinin her türlü taşınır ve taşınmazlarının satışına Maliye Bakanlığı yetkilidir. Satış bedelleri genel bütçeye gelir kaydedilir. Diğer kamu idarelerine ait taşınır ve taşınmazların elden çıkarılması özel kanunlarında belirtilen yetkili organlarının kararıyla mümkündür. Merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin taşınmazlarından değeri her yıl merkezî yönetim bütçe kanununda belirtilen sınırın üzerinde olanlar, Bakanlar Kurulu kararıyla satılır." hükmü yer almaktadır.

Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendinde de; Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satışı Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görevleri arasında sayılmıştır.

Hazineye ait taşınmazların satışı ile ilgili değişik kanunlarda hükümler bulunmakla birlikte, 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve 18.07.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda Hazineye ait taşınmazların satışına ilişkin genel hükümler yer almaktadır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Devlete Ait Taşınmaz Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecrimisil ve Tahliye Yönetmeliğinde genel olarak Hazineye ait taşınmazların ihale yöntemiyle satışı düzenlenmiştir. Anılan yönetmelik, 19.06.2007 tarihli ve 26557 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikle yürürlükten kaldırılmıştır. Daha sonra 18.07.2001 tarihli ve 4706 sayılı Kanun çıkarılmış, bu Kanunla mevcut mevzuat hükümleri yürürlükten kaldırılmamış, ilave bazı düzenlemeler getirilmiştir. 19.07.2003 tarih ve 4916 sayılı ve 16.07.2004 tarihli ve 5228 sayılı Kanunlar ile Hazine taşınmazlarının satışı ile ilgili bazı kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede bazı değişiklikler yapılmıştır.

III. SATIŞLARLA İLGİLİ GENEL HÜKÜMLER

1.) Bedelin Ödenmesi

2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 57 nci maddesinde satış ihalelerinde bedelin peşin ödeneceği belirtilmiştir. Ancak, 4706 Kanun ile taksitle satış ve sertifika ile ödeme usulleri getirilmiştir.

(A) Taksitle Ödeme

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde, Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin taksitle de ödenebileceği hükmü getirilmiştir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir.

Taksitli satışlarda taksit tutarını ve kanunî faizlerini karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz alıcısı adına devredilir.

Taksitlendirme dışında bırakılacak bedel ile taksit süresi ve sayısını köy sınırları veya belediye ve mücavir alan sınırları itibarıyla belirlemeye Bakanlık yetkilidir. 313 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğindeki düzenlemeye göre;  bedelin taksitle ödenmek istenilmesi halinde, satış tutarı belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde 5.000,00 YTL, bu sınırlar dışında ise 1.000,00 YTL' sını geçtiği takdirde taksitlendirme yapılabilecektir. Taksitlerin vadesinden önce ödenmesi durumunda, tahsil tarihi itibariyle faiz hesaplanacaktır. Satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu onbeş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

(B) Sertifika İle Ödeme

4706 sayılı Kanunun 6 ncı maddesine göre, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilmiş ve onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilmiş arsa ve arazilerin, Hazineye ait taşınmazlarla değiştirilmesi işlemlerinde, taşınmaz maliklerinin kabul etmesi halinde taşınmazın bedelini gösteren bir belge verilmekte ve bu belge Hazineye ait taşınmazların satış işlemlerinde ödeme aracı olarak kabul edilmekteydi. 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin XIV. Maddesi ile de sit alanlarında kalan taşınmazlar için düzenlenen belgelerin satış ihalelerinde kullanılmasına ilişkin işlemler açıklanmıştı.

Ancak 5838 sayılı kanunun 32 nci maddesiyle birlikte, 4706 sayılı kanunun 6 ncı maddesi ile 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinin XIV. maddesi yürürlükten kaldırılmış ve 322 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğle, 313 sıra sayılı Tebliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

"Geçici Madde 1 – 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca, sit alanı ilan edilen taşınmazlar hakkında ilgili mevzuatı uyarınca malikleri adlarına düzenlenen belgelere ilişkin olarak aşağıdaki şekilde işlem yapılır.

(1) Maliklerince, sit alanında kalması nedeniyle adlarına düzenlenen ve kullanılmayan veya kısmen kullanılan belgeler en geç 31/12/2011 tarihine kadar Hazineye ait taşınmazların satış ihalelerinde ödeme aracı olarak kabul edilecek, bu tarihten sonra ise kabul edilmeyecektir.

 (2) Belgenin işleme tabi tutulacağı tarihteki bedeli, belgede yazılı bedele kıymet takdir tarihinden itibaren kanuni faiz uygulanmak suretiyle tespit edilecektir.

(3) Düzenlenen bu belgeler, satış gelirleri özel ödenek kaydedilen taşınmazlar için ödeme aracı olarak kullanılamayacaktır. Bu taşınmazların satış ihalelerine ilişkin şartname ve ilanlarında, bu belgelerin ödeme aracı olarak kullanılamayacağı belirtilecektir.

(4) Satışı yapılan taşınmazın bedelinin belge ile ödenmek istenmesi halinde, ihale bedeline bakılmaksızın geçici ihale kararı onay için Bakanlığa gönderilecektir.

(5) Taşınmaz satış şartnamesinde, isteklilerce ihale bedelinin belge ile ödenmek istenilmesi halinde, bu hususu bir dilekçe ile ihale komisyonuna bildirmesi gerektiği, belge ile ödeme talebinin daha sonra yapılması halinde talep hakkında herhangi bir işlem yapılmayacağı özel hüküm olarak belirtilecektir."

(C) Vergi, Resim ve Harçtan Muafiyet

4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesine göre Hazineye ait taşınmazların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır.

Satışı yapılan taşınmazlar, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tabi tutulmaz.

(Ç) Katma Değer Vergisinden Muafiyet           

4706 sayılı Kanunun 8 inci maddesine göre, Hazineye ait taşınmazların satışlarından Katma Değer Vergisi alınmaz. Çünkü 25.10.1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1 inci maddesinin 3 üncü fıkrasının (d) bendinde Hazineye ait taşınmazların satışlarında Katma Değer Vergisi muafiyeti getirilmiştir.

(D) Geçici Teminat Oranı

2886 sayılı Kanunun 25 inci maddesine göre, isteklilerden, ihale konusu olan işin tahmin edilen bedelinin % 3'ü oranında geçici teminat alınması gerekmektedir.

Ancak 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerin kiralanması, satışı, sınırlı ayni hak tesisi veya ön izin verilmesi ihalelerinde tahmini bedelin % 3 ünden az olmamak üzere % 30 una kadar geçici teminat alınabileceği hükmü getirilmiştir.

313 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğindeki düzenlemeye göre; taşınmaz satış ihalelerinde, tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre ihale yetkilisince belirlenecek miktarda geçici teminat alınır ve Taşınmaz Satış Şartnamesinde belirtilir.

2.) Alıcı Adına Tescil

2886 sayılı Kanunun 58 inci maddesi göre bedeli kanunda belirtilen süre içinde ödemek şartıyla, müşteri, şartnamede yazılı süre içinde taşınmazları namına tescil ettirmeye mecburdur. Aksi takdirde müşteri, vukua gelecek hasar, zarar, fuzuli işgal ve diğer sebeplerle idareden bir talepte bulunamaz.

3.) Belediyelere ve İl Özel İdarelerine Satış Gelirinden Pay Verilmesi

4706 sayılı Kanunun 5 inci maddesine göre, Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından öncelikle yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak şartıyla % 10'u, ilgili belediyelerin 20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşturulan fon hesabına aktarılır. Kalan kısmından ise ilgili belediyeye % 30, varsa büyükşehir belediyesine % 10 oranında pay verilir.

Belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından, % 25 oranında; dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenmek ve kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere, il özel idarelerine pay verilir. Bu paylar tahsilini takip eden ayın yirmisine kadar ilgili idarelerin hesaplarına aktarılır. Belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmez.

Bu payların ne şekilde ilgili idarelerin hesaplarına aktarılacağı 16.08.2004 tarihli Muhasebat Genel Müdürlüğünün "1 Sıra No.lu Muhasebat Genel Müdürlüğü Genelgesinde Değişiklik Yapılmasına İlişkin Genelgesi"nde belirtilmiştir.

4.) Diğer Hükümler

- Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi işlemlerinde, ilgili kurumlardan çok sayıda bilgi ve belge istenilmektedir. Uygulamada, bu bilgi ve belgelerin temini uzun süre almakta ve beklenen verim alınamamaktadır. Ayrıca, talep edilen bu bilgi ve belgeleri mevzuatı gereğince sonuçlandırması gereken bazı kuruluşlar ücret, bedel ve gider karşılığı talep etmektedirler.

- 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde yapılan düzenleme ile Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi ile ilgili işlemlerde, Bakanlığımız merkez ve taşra teşkilatı tarafından istenilen bilgi ve belgelerin, kamu kurum ve kuruluşlarınca öncelikle gönderilmesi, görüş yazılarının en geç iki ay içinde cevaplandırılması, bu süre içinde cevap verilmediği takdirde olumlu görüş verilmiş sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Bu hususun, ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

- 4706 sayılı Kanunun 7 nci maddesinde yapılan bir diğer düzenleme ile ifraz, tevhit, tescil ve tespit işlemlerinin imar mevzuatındaki kısıtlamalara tâbi olmaksızın ve ilgili idarelerce herhangi bir ücret, bedel ve gider karşılığı talep edilmeksizin talebi izleyen iki ay içinde yerine getirilmesi hükmü yer almaktadır. Bu hususun da ilgili idarelere yazılacak talep yazılarında belirtilmesi gerekmektedir.

- Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesine yönelik ifraz, tevhit, tespit, tescil, cins tashihi, yer gösterme ve aplikasyon işlemleri ile mahkeme kararlarının infazı sırasında ilgili kuruluşlarca Hazineden herhangi bir ücret talep edilmeyecektir.

- İhale komisyonları, gerektiğinde basın ve yayın organlarının satış işlemlerini izlemesi de dahil olmak üzere, ihalenin rekabet ve açıklık ilkelerine uygun şekilde yapılmasını sağlayan her türlü tedbiri alacaktır. Onaylanan ihale kararları, kamuoyunu bilgilendirmek amacıyla internet aracılığı ile ayrıca yayınlanacaktır.

- Hazineye ait taşınmazların satışında, kiraya verilmesinde veya sınırlı ayni hak tesisinde; 4.1.2002 tarihli ve 4734 sayılı Kanuna tabi olmaksızın, 28.7.1981 tarihli ve 2499 sayılı Kanuna tabi ekspertiz şirketlerine ve Bakanlığımız merkez denetim elemanlarına değer tespiti yaptırılabilecektir. Ayrıca, ilan, reklam veya pazarlama gibi konularda hizmet satın alınabilecektir. Bu talepler Bakanlık tarafından değerlendirilerek, sonuçlandırılacaktır. 

5) Bazı Satışlardan Elde Edilen Gelirlerin Özel Ödenek Kaydedilmesine İlişkin Hükümler           

(A) 5502 sayılı Sosyal Güvenlik Kurumu Kanuna Göre Satış

5502 sayılı Kanunun Geçici 3 üncü maddesine göre Kuruma, bu Kanunun geçici 1 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca devrolunan taşınmazlardan, Kurumun hizmet gereği ihtiyaç duymadığı taşınmazlar, bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl içerisinde Yönetim Kurulu tarafından belirlenerek, rayiç bedeli üzerinden satılmak üzere Maliye Bakanlığına bildirilir. Bu taşınmazlar bildirim tarihinden itibaren altı ay içinde tapuda re'sen Hazine adına tescil edilir. Bu taşınmazlar, Maliye Bakanlığınca satılır ve satış bedelleri, satış tarihinden itibaren bir ay içinde Kuruma ödenir. Bu fıkra uyarınca Hazine adına tescil edilen taşınmazlardan, beş yıl içinde satılamayanların bedeli rayiç bedel üzerinden Hazine tarafından Kuruma ödenir. Bu fıkra kapsamında gerçekleştirilen taşınmaz devirlerinde devralan taraf, devreden tarafa küllî halef olur.

 (B) Milli Savunma Bakanlığına Tahsisli Yerlerin Satışı

28.12.1960 tarih ve 189 sayılı Kanunun 1 inci maddesi gereğince, bu kanunun yayım tarihi olan 02.01.1961 tarihine kadar, milli savunma ihtiyaçları için çeşitli kanunlarla edinilen ve gerek tahsisli gerekse tahsissiz olarak kullanılan Devlete ait taşınmazlardan hizmet için lüzumu kalmayanların, Milli Savunma Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve satmaya Maliye Bakanı yetkilidir. Bu taşınmazların satış bedelleri Milli Savunma Bakanlığı Bütçesine özel ödenek kaydedilir.

 (C) Milli Eğitim Bakanlığı Kullanımındaki Bazı Okulların Satışı

03/12/2003 tarihli ve 5005 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile 1739 sayılı Milli Eğitim Temel Kanununun 51 inci maddesinin madde başlığı, "Okul Yapıları ve Taşınmazları" olarak değiştirilmiş ve 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiştir:

Milli Eğitim Bakanlığına tahsisli Hazine mülkiyetindeki taşınmazların Milli Eğitim Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununun 46 ncı maddesine bağlı olmaksızın satışına Maliye Bakanı yetkilidir. Ayrıca bu taşınmazlardan Milli Eğitim Bakanlığınca uygun görülenler, Maliye Bakanlığı tarafından, 24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde özelleştirilmek üzere Özelleştirme İdaresi Başkanlığına bildirilir. Bunun üzerine söz konusu taşınmazlar Özelleştirme Yüksek Kurulunca özelleştirme kapsam ve programına alınır. Özelleştirme uygulamasına ilişkin iş ve işlemler 4046 sayılı Kanuna göre Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca yürütülür.

4046 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde taşınmazların özelleştirilmesi sonucu elde edilecek gelirler, özelleştirme giderleri düşüldükten sonra Hazineye aktarılır. Bu taşınmazların satışından elde edilen gelirleri, bir yandan genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir, diğer yandan ihtiyaç duyulan yerlerde okul yapımı ve onarımı amacıyla kullanılmak üzere Milli Eğitim Bakanlığı bütçesine ödenek kaydetmeye Maliye Bakanı yetkilidir. Sermaye ödenekleri yılı yatırım programıyla ilişkilendirilir.

 (D) Karayolları Genel Müdürlüğüne Tahsisli veya Kullanımında Olan Taşınmazların Satışı

4706 sayılı Kanunun 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunun 29 uncu maddesi ile eklenen Geçici 10 uncu maddesinin (a) bendine göre;

Hazineye ait taşınmazlardan bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte; Karayolları Genel Müdürlüğüne tahsisli veya kullanımında olanlardan, bu Genel Müdürlüğün bağlı olduğu Bakanın talebi, Maliye Bakanının teklifi ve Başbakanın onayı ile tespit edilenlerin satışından elde edilecek gelirleri, bir yandan genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir, diğer yandan bölünmüş yol veya Devlet ve il yolları yapım, bakım ve kamulaştırma hizmetlerinde kullanılmak üzere Karayolları Genel Müdürlüğü bütçesine ödenek kaydetmeye Maliye Bakanı yetkilidir. Sermaye ödenekleri, yılı yatırım programı ile ilişkilendirilir.

 (E) Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğüne Tahsisli veya Kullanımında Olan Taşınmazların Satışı

4706 sayılı Kanunun 24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Kanunun 29 uncu maddesi ile eklenen Geçici 10 uncu maddesinin (b) bendine göre;

Hazineye ait taşınmazlardan bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte; Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğüne tahsisli veya kullanımında olanlardan, bu Genel Müdürlüğün bağlı olduğu Bakanın talebi, Maliye Bakanının teklifi ve Başbakanın onayı ile tespit edilenlerin satışından elde edilecek gelirleri, bir yandan genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir; diğer yandan baraj, sulama ve içme suyu tesislerinin yapım, bakım ve kamulaştırma hizmetlerinde kullanılmak üzere Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü bütçesine ödenek kaydetmeye Maliye Bakanı yetkilidir. Sermaye ödenekleri, yılı yatırım programı ile ilişkilendirilir.

 (F) Sağlık Bakanlığına Tahsisli Taşınmazların Satışı            

07.05.1987 tarih ve 3359 sayılı Sağlık Hizmetleri Temel Kanununa 14.07.2004 tarih ve 5220 sayılı Kanun ile eklenen ek 2 inci madde hükümlerine göre Sağlık Bakanlığına tahsisli taşınmazlar ile ilgili olarak aşağıdaki hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir:

Sağlık Bakanlığına tahsisli Hazine mülkiyetindeki taşınmazlar ile Sağlık Bakanlığı kullanımında bulunan diğer taşınmazlardan gerekli görülenlerin mülkiyetinin Hazineye bedelsiz devrinden sonra Sağlık Bakanlığı ile mutabık kalınarak tahsislerini kaldırmaya ve 1050 sayılı Muhasebei Umumiye Kanununun 24 üncü maddesine bağlı olmaksızın satmaya Maliye Bakanı yetkilidir.

Satış bedelleri bütçeye gelir kaydedilir. Sağlık kurum ve kuruluşlarının yapımı, onarımı ile tıbbi araç ve gereçlerinin alımında kullanılmak üzere Sağlık Bakanlığı bütçesine gerekli ödenek öngörülür.

Bakanlığın kullanımı için şartlı bağış yapan kişilerin taşınmazları amacına yönelik kullanılmaması halinde kişilere iade edilir.

IV. 2886 Sayılı Kanuna Göre Satış

08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 1 inci maddesine göre, genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işlerinin bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülmesi gerekmektedir. Bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte ise Hazineye ait taşınmazların satışı ile ilgili düzenlemeler yapılmıştır.

1.) Satış Yetkisi

08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76 ncı maddesinde, taşınır ve taşınmazların satış, kira, trampa edilmesi ve mülkiyetin gayri ayni hak tesislerinde, mahalli komisyonların ne miktara kadar ihaleye salahiyetleri olduklarının, her yıl Genel Bütçe Kanununda gösterileceği hükmü yer almaktadır. Bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 60 ıncı maddesinin 1 inci fıkrasında ise, Hazineye ait taşınmazların satışa çıkarılmadan önce Bakanlıktan izin alınacağı ve izin alınmadan satışa çıkarılabilecek taşınmazların Bakanlıkça belirleneceği belirtilmiştir.            

Buna göre, 313 sıra sayılı Genel Tebliğin "satışa çıkarma yetkisi" başlıklı III. bölümünde aşağıdaki şekilde düzenleme yapılmıştır:

Tahmin edilen satış bedeli yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanununun (İ) cetvelinde 2886 sayılı Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal sınırların dört katına kadar olan taşınmazların satışa çıkarılmasına ilgili Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir. İlçelerden gelen satış talepleri Valiliklerce (Defterdarlık) incelenerek yukarıda belirtilen yetki çerçevesinde en geç 1 ay içinde karara bağlanacaktır.

2.) Satılamayacak Taşınmazlar

Yönetmeliğin 59 uncu maddesine göre özel mevzuatı gereğince satışı mümkün olmayan taşınmazlar ile satışı izne tabi olup ilgili kamu idaresince satışına izin verilmeyen taşınmazlar satılamaz.

Ayrıca, Hazineye ait taşınmazların satışını düzenleyen 313 sıra sayılı Milli Emlâk Genel Tebliğinin III. kısmında da satışında kısıtlama bulunan taşınmazlar daha geniş şekilde sayılmıştır.

Buna göre, satışı mümkün olmayan taşınmazlar:

a) Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlar,

b) Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,

c) 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunan taşınmazlar,

ç) 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

d) 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

e) 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

f) 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

g) 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen taşınmazlar,

ğ) 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç),

h) 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar,

ı) 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

i) 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

j) Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,

k) Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,

l) Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,

m) Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,

n) İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç),

o) Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar,

3.) Satış İhale Komisyonunun Teşekkülü

Yönetmeliğin "İhale Komisyonları" başlıklı 17 inci maddesine göre; İhale komisyonlarına, ita amirleri tarafından;

a) Başkan olarak, illerde millî emlak müdürü veya emlak müdürü; ilçelerde millî emlak müdürü, millî emlak müdürlüğü bulunmayan ilçelerde malmüdürü,

b) İdareden üye olarak, illerde millî emlak dairesi başkanlığı veya millî emlak müdürlüğü; ilçelerde millî emlak müdürlüğü veya malmüdürlüğü memurlarından biri,

c) Maliye üyesi olarak, illerde emlak müdürü veya millî emlak müdürünün önereceği millî emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, millî emlak uzmanı, millî emlak şefi veya memuru; ilçelerde millî emlak müdürü, emlak müdürü, bunların bulunmadığı yerlerde malmüdürünün önereceği millî emlak müdür yardımcısı, millî emlak uzmanı, millî emlak şefi veya memuru, bunlar bulunmadığı takdirde diğer şef ve memurlardan biri görevlendirilir.

(2) Gerekli görülen hâllerde, il ve ilçelerde birden fazla ihale komisyonu kurulabilir. Bu durumda, komisyon başkanı olarak millî emlak müdür yardımcısı, emlak müdür yardımcısı, millî emlak uzmanı veya millî emlak şefi görevlendirilebilir.

(3) İtâ amiri veya komisyon başkanınca lüzum görüldüğü takdirde komisyonlara yardımcı olmak üzere, ihale kararlarına katılmamak şartıyla yeteri kadar memur ve uzman görevlendirilir. Bu takdirde İdarece, ihale gün ve saatinde hazır bulunacak şekilde görevlendirilecek memur veya uzmana tebligat yapılır. Onay belgesinde ihaleye katılacak olan memur veya uzmanın adı, soyadı ve memuriyet unvanı belirtilir. Komisyonda görev yaptıklarını belirlemek bakımından ihale kararını, ihaleye katılan memur veya uzman da imzalar.

4.) Tahmin Edilen Satış Bedelinin Tespit Edilmesi

Kanunun 9 uncu maddesinde tahmin edilen bedelin, idarelerce tespit edileceği veya ettirileceği hükmü yer almaktadır.

Yönetmeliğin 12 nci maddesinde yukarıdaki hükme ilaveten aşağıdaki esaslar belirtilmiştir:

Tahmin edilen bedel, İdarece tespit edilir veya ettirilir ve ihale komisyonunca karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Ancak bu bedel; taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinden az olmamak üzere tespit ve takdir edilir.

İdarece bedel tespit ve takdir edilirken gerektiğinde bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar, ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabilir.

Tahmin edilen bedel; 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi olmaksızın, 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tabi ekspertiz şirketleri ile Bakanlık merkez denetim elemanlarına tespit ettirilebilir. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.

Ayrıca, 313 sıra sayılı Tebliğin "Tahmin Edilen Bedelin Tesbiti" başlıklı bölümünde de satış bedelinin tespitine ilişkin esas ve usuller ayrıntılı olarak gösterilmiştir.

5.) Taşınmaz Satış Şartnamesi           

Yönetmeliğinin 10 uncu maddesine göre, İhale konusu işlerin her türlü özelliğini gösteren şartname ve varsa ekleri İdarece hazırlanır.

Bu şartnamelerde işin mahiyetine göre konulacak özel ve teknik şartlardan başka genel olarak aşağıdaki hususların da gösterilmesi zorunludur.

a) İşin niteliği, nevi ve miktarı,

b) Taşınmaz tapuda kayıtlı ise, bu kayda göre mahalle veya köyü, mevkii, sokağı, cinsi, yüzölçümü, hisse ve imar durumu, varsa tapu tarihi, pafta, ada, parsel veya cilt, sahife ve sıra numaraları ve fiilî durumu, taşınmaz tapuda kayıtlı değil ise, ölçekli krokisi, yüzölçümü ve fiilî durumu,

c) Tahmin edilen bedeli, geçici teminat miktarı ve kesin teminata ait şartlar,

ç) Taşınmazın teslim şekli ve şartları,

d) İşe başlama ve işi bitirme tarihi, gecikme hâlinde alınacak cezalar,

e) İsteklilerde aranılan şartlar ve belgeler,

f) İhaleyi yapıp yapmamakta İdarenin serbest olduğu,

g) İhale kararının karar tarihinden itibaren en geç onbeş iş günü içinde ita amirince onaylanacağı veya feshedilebileceği,

ğ) Vergi, resim ve harçlarla sözleşme giderlerinin kimin tarafından ödeneceği,

h) Ödeme yeri ve şartları,

ı) İhtilafların çözüm şekli ve yeri.

Şartnamelerde tekniğe uygun olmayan veya gerçekleşmesi mümkün bulunmayan kayıt ve şartların bulunduğu anlaşıldığı takdirde ihale komisyonu, İdareye şartnameyi düzelttirmek üzere ihaleyi erteler. Bu durumda ihale, yeniden düzenlenecek şartnameye ve Yönetmeliğin 19 uncu maddesi uyarınca yapılacak ilana göre yürütülür.

Şartname ve varsa eklerinin tasdikli örnekleri bedelsiz veya özelliklerine göre İdarece takdir edilecek bir bedel karşılığında isteyenlere verilir ya da İdarede bedelsiz görülebilir.

Ayrıca, 313 sıra no.lu Genel Tebliğin "Taşınmaz Satış Şartnamesi" başlıklı V. Bölümünde, "Taşınmaz satış işlemlerinde bu genel tebliğin ekinde yer alan "Satış Şartnamesi" (Ek-1) düzenlenecek ve taşınmazın niteliği dikkate alınarak şartnameye ayrıca ilave edilmesi istenilen şartlar "özel şartlar" bölümünde gösterilecektir." düzenlemesi yer almaktadır.

6.) İhale Usulü

Kanunun 51/a maddesinde, yer, özellik (askeri birliklerin kuruluş özellikleri dahil) ve nitelikleri itibariyle her yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilecek belli tutarları aşmayan ve süreklilik göstermeyen, bu Kanunun 1 inci maddesinde gösterilen işlerin, (alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri) ihalesinin, pazarlık usulüyle yapılabileceği hükmü yer almaktadır.

Ancak, Yönetmeliğin 58 inci maddesine göre; taşınmaz satışlarında tahmin edilen bedeli, Kanunun 45 inci maddesine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olanlarda açık teklif usulü, bu sınırı geçenlerde ise kapalı teklif usulü uygulanır. Kapalı veya açık teklif usulüyle satılamayan taşınmazlar, uygun zamanda tekrar aynı usulle satış ihalesine çıkarılır ve bunlar Kanunun 43 üncü ve 49 uncu maddeleri uyarınca pazarlık ihalesine bırakılmaz. Kanunun 51 inci maddesinin (a) bendine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanununda belirtilen parasal sınır içinde kalsa da satış ihalesi pazarlıkla yapılamaz.

Buna göre, taşınmaz satışlarında pazarlık usulünün uygulanması mümkün olmayıp ihalenin yeniden açık teklif veya kapalı teklif usulü ile yapılması gerekmektedir.

Bu kuralın istisnası Diplomatik Site Alanında yabancı misyonlara pazarlık usulü ile arsa satılabilmesidir.

7.) İhale Sonrası İşlemler

Yönetmeliğe göre, komisyonlar, gerekçesini kararda belirtmek suretiyle ihaleyi yapıp yapmamakta serbesttir. Komisyonların ihaleyi yapmama kararı kesindir.

Komisyonlarca karara bağlanan ihalelerden; Kanunun 76 ncı maddesi gereğince her yıl merkezî yönetim bütçe kanunu ile tespit edilen parasal sınıra kadar olan ihale kararları, karar tarihinden itibaren en geç onbeş iş günü içinde ita amirlerinin, bu miktarı aşanlar ise aynı süre içinde Bakanlığın onay veya ret kararı ile kesinleşir.

Onay talepleri, valiliklerle yazışmaksızın doğrudan kaymakamlıklarca veya valiliklerce, ihale onay süresi dikkate alınarak Bakanlığa gönderilir.

Kesinleşen ihale kararları, kesinleştiği günden itibaren en geç beş iş günü içinde, üzerine ihale yapılana veya vekiline imza karşılığı tebliğ edilir veya iadeli taahhütlü mektupla tebligat adresine gönderilir. Mektubun postaya verilmesini takip eden yedinci gün, kararın istekliye tebliğ tarihi sayılır.

İhale sırasında hazır bulunmayan veya noterden tasdikli vekâletnameyi haiz bir vekil göndermeyen istekliler, ihalenin yapılış tarzına ve sonucuna itiraz edemezler.

Yönetmelik uyarınca yapılan ve onaylanan ihaleler sözleşmeye bağlanır. Sözleşme, İdare adına ita amiri tarafından imzalanır. Peşin satışlarda sözleşme yapılması zorunlu değildir. Taksitli satış sözleşmelerinin notere tasdik ve tescili zorunlu değildir. Satış ihalelerinde kesin teminat alınmaz.

Sözleşme yapılması gerekli olan hâllerde müşteri, Yönetmeliğin 41 inci maddesine göre onaylanan ihale kararının bildirilmesini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek İdarece düzenlenecek sözleşmeyi imzalamak zorundadır. Müşteri, zorunlu ise aynı süre içinde sözleşmeyi notere tasdik ve tescil ettirerek İdareye vermekle yükümlüdür. Müşterinin, aynı süre içinde ihale bedeli ile müşteriye ait bulunan vergi, resim ve harçları ve diğer giderleri ödemesi, varsa diğer yükümlülükleri yerine getirmesi gerekir. Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilir.

İdare, Yönetmeliğin 50 nci maddesinde yazılı süre içinde sözleşme yapılması hususunda kendisine düşen görevleri yapmak ve taşınmazların satışında ve trampasında, ferağa ait işlemleri tamamlamak, şartnamede belirtilen sınır ve evsafa göre; satılan, trampa edilen, kiraya verilen ve irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazları teslim etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde müşteri, sürenin bitiminden itibaren onbeş gün içinde, on gün müddetli bir noter ihtarnamesiyle bildirmek şartıyla taahhüdünden vazgeçebilir. Bu takdirde teminat geri verilir. Müşteri, ihaleye girmek ve teminat vermek için yaptığı masrafları istemeye hak kazanır. Tebligatın, Yönetmeliğin 44 üncü maddesindeki sürede yapılmamasından dolayı İdarenin zararına sebep olanlar hakkında kanunî işlem yapılır.

8.) İhaleden Yasaklama

313 sıra no.lu Genel Tebliğin "İhaleden Yasaklama" başlıklı X. Bölümünde, "2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 83 üncü maddesinde belirtilen yasak fiil ve davranışlarda bulunanlar ile;

a) Üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayanlar,

b) Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçenler,

c) Mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyenler,

hakkında bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilecektir."düzenlemesi bulunmaktadır.

ÖZEL SATIŞ

I- 4706 SAYILI HAZİNEYE AİT TAŞINMAZ MALLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUNA GÖRE SATIŞLAR

1- Rayiç Bedel Üzerinden Doğrudan Satışlar

4706 sayılı Kanunun 4. maddesine göre Hazineye ait taşınmazlar;

a) Karşılıklı olmak, Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak ve diplomatik amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

b) Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehdarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

c) Hisse oranı yüzde kırkı, hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde bulunan ve yüzölçümü beş bin metre kareye kadar olan Hazineye ait taşınmaz mallar kullanıcılarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Bu taşınmazları satın alacakların veya bunların kanunî ve akdi haleflerinin, bu Kanunun  yürürlüğe girdiği tarihte, taşınmazın bulunduğu köy nüfusuna kayıtlı olmaları veya 31.12.2000 tarihinden beri o köyde ikamet etmeleri şarttır.

e) 3294 sayılı Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre kurulan vakıflara rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

Bu kapsamda satılan yerlerin satış amacı dışında kullanılmayacağı hususunda tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh  konulur.

f) Kuruluş amaçlarında kullanılmak ve ticari faaliyete konu edilmemek üzere; kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu kapsamda satılan yerlerin satış amacı dışında kullanılmayacağı hususunda tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh  konulur.

g) Tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıklar, tapu malikine veya mirasçılarına rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

h) Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

i) Toplu konut amaçlı olarak kullanılmak üzere, düzenlenecek protokolle belediyelere rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu kapsamda satılan yerlerin satış amacı dışında kullanılmayacağı hususunda tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulur.

2. Harca Esas Bedelden Doğrudan Satışlar

 (A) 4706 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin son fıkrasına göre Hazineye ait taşınmazlar;

a-Küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatifler ile kamu kurum ve kuruluşlarına,

b-Borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına,

c- Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına,

d-Teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirkete,

e-Toplu konut üretmek amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığına,

492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

 (B) 4706 sayılı Kanunun Ek 3. maddesine göre harca esas bedelden satış

Hazineye ait taşınmazlar; tarım ve hayvancılık yatırımları hariç olmak üzere,  aynı maddenin birinci fıkrası kapsamında en az ellimilyon ABD Doları karşılığı Türk Lirası tutarında, en az yüz kişiye istihdam sağlayacak şekilde ve taşınmazın rayiç değerinin en az üç katı tutarında yatırım yapacaklara, 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılmayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

3- Konut Yapılmak Amacıyla Rayiç Bedel Üzerinden Konut Yapı Kooperatiflerine, Kooperatif Birliklerine Veya Bu Birliklerin Oluşturduğu Üst Birliklere Bunlar Arasında Yapılacak İhale İle Satışlar 

4706 sayılı Kanunun  7/B maddesine göre Hazineye ait taşınmazlar; konut yapılmak amacıyla rayiç bedel üzerinden konut yapı kooperatiflerine, kooperatif birliklerine veya bu birliklerin oluşturduğu üst birliklere, bunlar arasında yapılacak ihale ile satılabilir. Bunların ihaleye katılabilmeleri için, ihale konusu taşınmazın tahmini bedelinin dörtte birini bir bankada adlarına açılan hesapta bloke etmeleri şarttır. Bu taşınmazların satış amacı dışında kullanılamayacağına, amacı dışında kullanıldığının tespiti halinde, satılan taşınmazın satış bedelinin faizsiz iade edilerek Hazinece geri alınacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur. Bu maddeye göre satılan taşınmazlarla ilgili olarak yapılacak imar uygulaması sonucunda kamu hizmet alanlarına ayrılan yerler, bedelsiz ve müstakil parsel olarak Hazine adına resen tescil edilir.

4- Üzerinde 31.12.2000 tarihinden önce yapılanma olan taşınmazların belediyelere bedelsiz devri ve belediyelerce satılması

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir.

Bu şekilde devredilen taşınmazlar, haczedilemez ve üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az dörtte biri peşin ödenmek üzere üç yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.

Yapılacak yazılı tebligat tarihinden itibaren altı ay içinde satın alınma talebinde bulunulmayan veya üzerinde yapılanma olmayan ve bu madde kapsamında devredilen taşınmazlar genel hükümlere göre belediyece satılabilir. Devir tarihinden itibaren üç yıl içinde belediyece satılamayan taşınmazlar, belediyelerin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edilir.

Belediyece satılan taşınmazların satış bedelleri, alıcıları tarafından Bakanlıkça belirlenecek saymanlık hesabına yatırılır. Bu bedeller hiçbir şekilde haczedilemez. Tahsil edilen bedellerden beşinci fıkraya göre pay ayrılır.

II- 4070 SAYILI HAZİNEYE AİT TARIM ARAZİLERİNİN SATIŞI HAKKINDA KANUNA GÖRE SATIŞLAR

1- Amaç ve Kapsam, Satılacak Araziler, İhalelere Katılabilecekler

4070 sayılı Kanunun amacı, Hazineye ait tarım arazilerinin satış esaslarını belirlemektir.

Hazineye ait tarım arazileri, kanundaki hükümlere göre, peşin veya taksitle satılabilir.

Tarım arazilerinin satışı ile ilgili ihalelere, taşınmaz malın bulunduğu köy veya belde nüfusuna kayıtlı, o köyde veya beldede oturmakta olan veya 31.12.2002 tarihinden önce o köyde bir taşınmaz malı malik veya zilyed olarak tasarruf eden gerçek kişiler katılabilir.

2- Doğrudan Satışlar

a) Kiracılara Satış

4070 sayılı Kanunun 5. maddesine göre Topraksız veya yeterli toprağı olmaması nedeniyle 31.12.2002 tarihinden önce kendilerine Hazineye ait tarım arazisi kiraya verilen kiracılara, talep etmeleri halinde, takdir edilecek bedel üzerinden doğrudan satış yapılabilir.

b) Hissedarlara Satış

Kanunun 6. maddesine göre, Hazineye ait tarım arazilerindeki Hazine hissesi, talepte bulunan hissedarlara takdir edilecek bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

c) Tarımsal Amaçla Kullananlara Arazi Satışı

Kanunun 7. maddesine göre; Hazineye ait tarım arazileri, 31.12.2002 tarihinden önce beş yıl süreyle fiilen tarımsal amaçla kullanılması ve bu hususun Hazinece belirlenmiş olması şartıyla, kullananlara doğrudan satılabilir.

Bu Kanunun 5, 6, 7 nci maddelerinden yararlanacak kişilere satış yapılabilmesi için birikmiş kira ve ecrimisil borçlarının asıllarının % 20 fazlasıyla ödenmesi şarttır. Bu Şekilde ödeme yapıldığı takdirde ayrıca gecikme zammı ve faiz alınmaz.

3- Tarım Arazilerini Kullananların Öncelikli Alım Hakkı

Kanunun 8. maddesine göre; 31.12.2002 tarihinden önce Hazineye ait tarım arazilerini kullananlardan, doğrudan satış hakkından yararlanamamış olanlar veya bunların kanunî mirasçıları; taşınmazı fiilen kullanmaları ve bu hususun Hazinece belirlenmiş olması şartıyla, satışa çıkarılacak bu arazileri öncelikli alım hakkına sahiptir.

Alım hakkı olan ihaleye katılsın veya katılmasın ihale ita amirince onaylanmadan önce kendisine 7 gün içinde yapılacak tebligat üzerine 15 gün zarfında ihale bedelinin tamamını veya 1/4'ü ile vergi, resim ve harçları yatırır, kalan borcunu ödeyeceğini taahhüt eder ve istenecek belgeleri idareye verirse, ihale hak sahibine yapılır ve durum üzerinde ihale kalan müşteriye bildirilir. Hak sahibi, bu süre içinde üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmez ise, müşteriye tebligat yapılarak işlemler tamamlanır.

İhalede istekli bulunmadığı takdirde ikinci ve müteakip ihalelerde öncelikli alım hakkı kullanılamaz ve taşınmaz mal genel hükümlere göre satılır.

4-  Satışta Hak Düşürücü Süre

Bu Kanunun 5, 6, 7 ve 8 inci maddelerine göre doğrudan taşınmaz satın almak veya ön alım hakkından yararlanmak isteyenlerin taleplerinin değerlendirilebilmesi için Kanunun müracaat tarihi olan 19/3/1995 ve 19/3/1997, 13/7/2001 ve 13/7/2003 ile 19/7/2003 ve 19/7/2006 tarihleri arasında ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğüne başvuruda bulunmuş olmaları gerekmektedir.

5- Tarım Dışı Kullanımın Yasaklanması  

Bu Kanuna göre satılan tarım arazileri on yıl süre ile tarım dışı amaçlarla kullanılamaz, bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır. Bu süre sonunda tarım dışı amaçla kullanım Tarım ve Köyişleri Bakanlığından alınacak izne tâbidir.

III-3 MART 1340 (1924) TARİHLİ VE 431 SAYILI KANUNLA HAZİNEYE KALAN TAŞINMAZ MALLARDAN BAZILARININ ZİLYEDLERİNE DEVRİ HAKKINDA 4071 sayılı KANUN

1-  Amaç

Bu Kanunun amacı; 3 Mart 1340 (1924) tarihli ve 431 sayılı Hilafetin ilgasına ve Hanedanı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun gereğince Hazineye İntikal eden taşınmaz malların tapu kaydı içinde kalmaları sebebiyle Hazine adına tescil edilen veya edilmesi gereken yerlerin, zilyedlerine verilmesi esas ve usullerini düzenlemektir.

2- Kapsam

Bu Kanun, tapu sicilinde intikal işlemi yapılmış olsun veya olmasın, Osmanlı padişahlarından Hazineye intikal eden taşınmaz malların tapu kaydı sınırları içinde uygulanır.

5- Bedelin Hesaplanması,  Ödenmesi ve Tescil

Devre konu taşınmaz malın bedeli, 02.07.1964 tarih ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesine göre hesaplanacak harca esas değerdir.

Bedel peşin veya taksitle ödenebilir. Taksitle ödemelerde, bedelin 1/4'ü peşin alınır, kalanı 2 yıl içinde ve 4 eşit taksitle kanuni faizi ile birlikte ödenir.

Bedelin tamamı ödenmedikçe ferağ verilmez.

6- Ecrimisil

Bu Kanundan yararlanmak amacıyla başvuruda bulunanlardan, taşınmaz malın bedelini ödemeleri şartıyla, ayrıca ecrimisil alınmaz; alınmış ecrimisiller iade edilmez ve henüz tahsilatı gerçekleşmemiş olanlar tahsil edilmez.

7-  Başvuru Süresi

Kadastro görmüş yerlerdeki hak sahiplerinin bu Kanundan yararlanabilmeleri için başvuru süresi olan 19/2/1995 ve 19/2/1996 tarihleri ile 4707 sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile getirilen düzenleme çerçevesinde 13/7/2001 ve 13/7/2003 tarihleri arasında başvuruda bulunmuş olmaları gerekir. Ancak davası devam eden taşınmazlar için başvuru süresi devam etmekte olup, bu Kanundan yararlanmak isteyenler bir dilekçe ile başvurmak zorundadırlar.

IV- MÜLGA 2613 VE 766 SAYILI KANUNLARLA HAZİNE ADINA TESCİL EDİLEN MİKTAR FAZLALIKLARININ İLGİLİLERİNE DEVRİNE DAİR 4072 SAYILI KANUN

1- Amaç ve Kapsam

Kanunun . maddesine göre Hazinenin mülkiyetinde iken herhangi bir nedenle ve yolla mülkiyetinden çıkmış ya da başka Yasaların kapsamı içinde kalan yerler ile üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilen yerler hariç olmak üzere;  26.7.1972 - 9.10.1987 tarihleri arasında mülga 2613 ve 766 sayılı Yasalar gereğince miktar fazlası olarak Hazine adına tescil edilmiş taşınmaz mallar senetsizden tescil edilen kısımlar dahil olmak üzere 21.6.1989 tarih ve 3402 sayılı Yasanın 14 üncü maddesindeki miktarlara kadar olan kısmı,kadastro tutanağı,komisyon kararı veya mahkeme ilamı ile belgelendirilmek koşuluyla zilyedine veya mirasçılarına 2.7.1964 tarih ve 492 sayılı Harçlar kanununun 63 üncü maddesine göre hesaplanacak değer üzerinden devredilir.

Mülga 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu ve 766 sayılı Tapulama Kanunu ile halen yürürlükte olan 3402 sayılı Kadastro Kanununun uygulamasında kişilerin senetsizden zilyedlik yoluyla taşınmaz edinmesinde yüzölçüm yönünden farklılıklar ortaya çıkmıştır.

766 sayılı Tapulama Kanununun 33 üncü maddesine göre, senetsizden zilyedlik yoluyla taşınmaz edinilmesinde azamî miktar yüz dönüm olarak belirlenmiş, ancak anılan madde 19/7/1972 tarihli ve 1617 sayılı Kanun ile değiştirilmiş ve bir tapulama bölgesinde parsel bazında yirmi dönüm, toplamda ise elli dönüm sınırlamaları getirilmiştir. Uygulamada bu yüzölçümleri aşan kısımlar miktar fazlası olarak ifraz edilerek Hazine adına tespit ve tescil edilmiştir. Bu hüküm genel nitelikte olduğu için, 2613 sayılı Kanun kapsamındaki yerlerde de uygulanmıştır.

9/10/1987 tarihinde yürürlüğe giren 3402 sayılı Kadastro Kanunu ile yukarıda belirtilen yüzölçümler, sulu arazide kırk dönüme, kuru arazide yüz dönüme yükseltilmiştir.

16/2/1995 tarihli ve 4072 sayılı Kanun kapsamına 26/7/1972-9/10/1987 tarihleri arasında miktar fazlası olarak Hazine adına tescil edilmiş taşınmazlar girmektedir.

2- Kanundan Yararlanacak Olanlar

2613 ve 766 sayılı Kanunlar uygulanırken miktar fazlası olarak Hazine adına kaydedilen taşınmazın kadastro veya tapulama tutanağındaki zilyedi veya zilyedi ölmüş ise mirasçıları bu Kanundan yararlanacaktır. Miktar fazlası kesintisi yapılan taşınmazı satış, bağış, trampa vb. yollarla sonradan edinen malikler bu Kanundan yararlanamayacaktır.

3- Satış Bedelinin hesaplanması, ödenmesi ve tescil

Bu Kanuna göre, taşınmazlar 492 sayılı Harçlar kanununun 63 üncü maddesine göre hesaplanacak değer üzerinden devredilir.

Taşınmaz malların devir bedelleri,peşin veya taksitle ödenebilir. Taksitle ödeme durumunda,devir bedelinin 1/4'ünün 30 gün içinde ödenmesi gerekir. Taksitle ödenecek miktar,bedelinin 1/4'ünün ödenmesini izleyen en çok 24 ayda ve hasat mevsimi dikkate alınarak belirlenecek 4 eşit taksitle ve kanuni faizi ile birlikte ödenir.

Taksit tutarı ve faizleri ödenmedikçe taşınmaz mal devralan adına tescil edilemez.

5- Başvurunun Şartı, Şekli, Yeri ve Ekleri

4072 sayılı Kanundan yararlanacak olanların, başvuru süresi olan 19/2/1995 ve 16/2/1997 tarihleri ile 13/7/2001 ve 13/7/2003 tarihleri arasında başvuruda bulunmuş olmaları gerekmektedir

6- Devredilebilecek Taşınmaz Miktarı

Bir kişinin bu Kanundan yararlanarak devrini isteyebileceği taşınmazın miktarı sınırlıdır. Kişinin daha önceden 2613 ve 766 sayılı Kanunlara dayanılarak senetsizden adına tescil edilen miktarlar da göz önünde tutulacaktır. Bunun için de, tapulama ve kadastro tutanakları incelenecek, bu konuda tapulama ya da kadastro müdürlüklerinde tutulan defterlere bakılacak, başvuran kişinin bir tapulama bölgesinde senetsizden edindiği taşınmaz miktarı saptanacaktır. Saptanan bu miktarlar da dahil olmak üzere, 9/7/1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14 üncü maddesinde belirtilen sulu arazide toplam kırk dönüme, kuru arazide ise toplam yüz dönüme kadar taşınmaz verilebilecektir.

V- KAMULAŞTIRMA KANUNUN 30. MADDESİNE GÖRE SATIŞ

Kamulaştırma Kanunun 30. maddesi:

Kamu tüzelkişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzelkişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz.

Taşınmaz mala; kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, Kamulaştırma Kanunun 8 inci maddesi uyarınca bedeli tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır.

Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde; alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliği tarihinden itibaran otuz gün içinde, 10 uncu maddede yazılı usule göre mahkemeye başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespitini ister. Bu durumda yapılacak yargılamada mahkemece, 29/6/1938 tarihli ve 3533 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz.

Mahkemece, Kanunun 10 uncu maddesinde öngörülen usule göre kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak mal sahibi idareye verilmek üzere belirleyeceği bir bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için alıcı idareye onbeş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere uzatılabilir. Alıcı idare tarafından kamulaştırma bedelinin mal sahibi idare adına bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin  mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.

Bu suretle devir alınan taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi takdirde devreden idare, 23 üncü madde uyarınca taşınmaz malı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

Hazineye ait taşınmazlar için bu hükmün uygulanmasına yönelik işlemler 313 sayılı Tebliğin XI-C-4 bölümünde yer almaktadır. Tebliğe göre; Hazineye ait taşınmazların 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 30 uncu maddesi kapsamında yapılan satış işlemlerinde; satışa konu taşınmazın bedel tespiti, bu tebliğin IV üncü bölümünde belirtilen esaslara göre 2886 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi uyarınca oluşturulan komisyonca yapılacaktır.

VI- 4562 SAYILI ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ KANUNUNA GÖRE SATIŞ

Taşınmazların; imar planında organize sanayi bölgesi alanı olarak ayrılan veya Sanayi ve Ticaret Bakanlığı koordinatörlüğünde oluşturulan "Organize Sanayi Bölgesi Yer Seçimi Komisyonunca" yer seçimi kesinleşen ve Sanayi ve Ticaret Bakanlığınca OSB sınırları belirlenmiş alanlarda kalan taşınmazlar; bu Kanunun 4. maddesinin "Yer seçiminin Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerden yapılması halinde, bu araziler, talep edilmesi ve başkaca bir sakıncası bulunmaması durumunda, 29.1.2004 tarihli ve 5084 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devredilebilir, diğer illerde ise 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değerleri, üzerinden peşin veya taksitle ödenmek üzere pazarlık usulüyle OSB`lere satılabilir."  Hükmü gereğince harca esas bedel üzerinden OSB'lere satılabilir.            

VII- 15/6/1987 TARİHLİ VE 3385 SAYILI KÜÇÜK SANAYİ BÖLGELERİ İÇİNDE DEVLETÇE İNŞA EDİLMİŞ ÖRNEK SANAYİ SİTESİ İŞ YERLERİNİN MÜLKİYETİNİN DEVREDİLMESİNE DAİR KANUNUNA GÖRE SATIŞ

- Küçük sanayi bölgeleri içerisinde Hazineye ait arsa veya arazi üzerinde Devletçe inşa edilen örnek sanayi siteleri işyerlerinin mülkiyeti, talepleri halinde, bu yerleri en az beş yıl süre ile kiracı olarak kullanan, belirtilen yatırımları gerçekleştiren ve üretim yapmakta olan sanayicilere, rayiç bedel üzerinden satılabilir.

VIII- 2886 SAYILI DEVLET İHALE KANUNUNUN 72 NCİ MADDESİNE GÖRE KAMU YARARINA ÇALIŞAN DERNEKLERE SATIŞ

 (1) Bakanlar Kurulu Kararı ile kamu yararına