Taşınmazın aile konutu niteliğinin tahliye taahhüdüne etkisi!

Av. Rahmi Furkan Öztürk, tahliye taahhütnamesinin genel geçerlilik şartlarına değinerek, tahliye taahhüdünde bulunulan konutun aile konutu niteliğinde olması halinde, tahliye tahhüdünün geçerliliği konusunda değerlendirmelerde bulundu. 

Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kira konusu taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt ettiği tek taraflı irade beyanıdır. İşbu taahhüt yalnızca belirli şartların mevcut olması halinde geçerlilik kazananmakta. Av. Rahmi Furkan Öztürk, tahliye taahhütnamesinin genel geçerlilik şartlarına değindi ve  konutun aile konutu niteliğinde olması halinde, tahliye tahhüdününün geçerliliği hakkında bilgi verdi. 

KİRACILAR DİKKAT, BU TARİHTEN İTİBAREN KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERER

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası: ‘‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesinin bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’

AİLE KONUTU KİRALARKEN NEYE DİKKAT EDİLMELİ?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi: “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.

Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi: ‘‘Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.’’

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasına göre; kiraya verenin tahliye taahhütnamesini gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirebilmesi ve tahliye davası ikame edebilmesi için, taahhütnamenin bir kısım geçerlilik şartlarını sağlaması gerekmektedir. Buna göre;
- Tahliye taahhütnamesinin yazılı şekilde yapılması,
- Tahliye taahhütnamesinin taşınmazın tesliminden sonra, yani kira sözleşmesinin tarihinden sonra yapılmış olması,
- Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin gösterilmiş olması,
- Tahliye taahhütnamesinin imzalarken tarafların iradesinin sakatlanmamış olması, taahhüdün özgür irade ile verilmiş olması,
- Tahliye taahhütnamesinin kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanmış olması gerekmektedir.

Yukarıda yer alan şartların kümülatif olarak mevcut olmaması halinde taahhütname geçersiz olacak ve hukuki bir değer taşımayacaktır. Bu noktada vurgulamak gerekir ki; taşınmazın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğu gibi kira sözleşmesi ile aynı düzenleme tarihini taşıyan tahliye taahhütnamesi de geçersizdir.

Ancak önemle belirtelim ki; Yargıtay içtihadı gereğince, düzenleme veya tahliye tarihi yazılmamış taahhütnamenin kiracı tarafından imzalanması halinde, kiracı taahhütnamenin hukuki sonuçlarına katlanacaktır.

AİLE KONUTU NİTELİĞİNDEKİ TAŞINMAZIN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYESİ

Aile konutu, evlilik birliği içerisindeki eşlerin ortak yaşantılarını idame ettirdikleri, düzenli yerleşim yeri amacıyla kullandıkları ve barınma ihtiyacını giderdikleri konuttur. Aile konutu Yargıtay tarafından; ‘‘eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri acı, tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekân’’ olarak tanımlanmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi birbirine
paralel nitelikte olup, aile konutunda mülkiyetin zorunlu olmadığı, kiralanan bir taşınmazın da aile konu olabileceği belirtilmiştir.

**Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzasının Olmaması

Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince; kiralananın aile konutu olması halinde kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı gereklidir.

Baskın görüşe göre tahliye taahhütnamesinde eşin imzası yoksa taahhütname geçersiz olacaktır. Zira tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir işlem olup diğer eşin açık imzası olmadıkça kiracı eş tahliye taahhüdünde bulunamayacaktır.

Ne var ki; tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmayan eşin, kiralananın tahliyesine hangi sürelerde ve hangi yollarla karşı çıkabileceği noktasında farklı yargı kararları mevcuttur. Öncelikle belirtelim ki; Yargıtay kararları doğrultusunda kiracı, kiralayanın başlatmış olduğu tahliye talepli takibe karşı aile konutu itirazını ileri sürebilecektir. Tahliye taahhütnamesine rıza göstermeyen eş aile mahkemesinde tahliyesi konusu konutun aile konutu niteliğinde olduğunun tespiti için dava açabilme hakkına da sahiptir.

Uygulamada, kiraya veren tarafından tahliye takibine yönelik icra takibi başlatıldıktan sonra veya tahliye davası aşamasında, kira sözleşmesine taraf olmayan eş tarafından, aile mahkemesinde “Aile Konutunun Tespiti” istemli dava ikame edilmektedir.

Ancak son dönemde verilen yargı kararları; aile konutunun tespiti istemli açılan davanın, tahliye davasının sonucunu etkilemeyeceği ve yine tahliye davası için bekletici bir mesele olarak kabul edilemeyeceği yönündedir. Dolayısıyla aile konutu itirazının kiraya veren tarafından yasal yollara başvurulmadan önce ileri sürülmesi önem teşkil etmektedir.

Bir diğer deyişle; kira sözleşmesine taraf olmayan eşin taahhütnamede imzası bulunmuyor ise ev sahibine bir bildirimde bulunması gereklidir. Bu bildirim ihtarname yolu ile yapılabilecektir. İhtarnamede, kiralananın aile konutu olduğunun bildirilmesi gerekmektedir. Sözleşmeye taraf olmayan eşin bu bildirimi, tahliye taahhütnamesinde yer alan tahliye tarihine kadar yapılmalıdır. İşbu bildirim sonucunda taahhütname geçersiz olacaktır.

Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/4794 Esas, 2018/11923 Karar Sayılı ve 02.05.2018 tarihli kararında; “…Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz.

Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir.

Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine
kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” ifadelerine yer verilmiştir.

Ek olarak, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi’nin 2022/1054 Esas, 2022/1010 Karar sayılı ve 24/05/2022 tarihli ilamında: “…Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip
tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır.

T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu
kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez.

İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir…” denilmek suretiyle; en geç takip tarihine kadar sözleşmede imzası olmayan diğer eşin, malike, taşınmazın aile konutu olduğu hususunda bildirimde bulunması gerektiğine, bildirimde bulunulmamışsa aile konutu itirazının dinlenmeyeceğine hükmedilmiştir.

Sonuç olarak: Yargı kararları arasında bir içtihat birliği bulunmamakla birlikte güncel tarihli kararlara bakıldığında; aile konutu niteliğini haiz taşınmazlara ilişkin tahliye taahhütnamelerinde kiracı olmayan eşin rızasının bulunmamasının taahhütnameyi tek başına geçersiz hale getirmeyeceği sonucuna varılabilmektedir.

Tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmayan eşin, aile konutu ve rızasının bulunmadığı yönündeki itirazı ancak kiraya verenin icra takibine başvurmasından önce gerçekleşmesi şartıyla dikkate alınacaktır.

Daha pratik bir anlatımla; aile konutu olarak kullanılacak taşınmazın tahliyesi amacıyla kiracıdan taahhütname alınırken, eşin de imzasını almak olası tüm sorunları ortadan kaldıracaktır. Kiracı açısından ise aile konutu olarak kullanılacak taşınmaz kiralandıktan sonra ve ortada henüz bir tahliye talebi yokken, kira sözleşmesine taraf olmayan diğer eşin, kiraya verenekiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu ve sözleşmeye kendisinin de taraf olduğunu bildirdiği taktirde, tahliye taahhütnamesi artık geçersiz olacak ve hukuki sonuç doğurmayacaktır.