Tepeüstü Maslak ile yarışmaya başladı

Türkiye'nin Manhattan'ı Maslak'taki A sınıfı plazalarda ofislerin metrekare kiraları 20-25 doları bulurken, Anadolu Yakası'nda plazalar bölgesi olarak dikkat çekmeye başlayan Kozyatağı-İçerenköy-Tepeüstü hattında ise A sınıfı plazalarda kiralık ofislerin metrekaresi 20 dolara dayandı. 20 doların da üstünde rakamlara ise 200-225 metrekarelik küçük ölçekli ofislerde rastlanabiliyor. Kozyatağı'ndaki ofislerde doluluk oranları yüzde 100'e yaklaştı. Bu hatta İçerenköy ve Tepeüstü de öne çıkmaya başladı.

Kozyatağı-İçerenköy-Ataşehir hattında son 4 yıldır yaşanan ofis talebine çözüm bulunamayınca, yedi yıl önce metrekaresi 8-9 dolar olan ofisler bugün 20 doların da üzerinde rakamlara kadar çıkabiliyor. Ancak genelde, A sınıfı plazalarda geniş kullanıma sahip ofisler için istenen rakamlar 16 -18 dolar... Bölgede plazaların çoğu Marmara Denizi ve Adalar manzarası sunuyor.

Century 21 Ece Emlak brokeri Levent Erdem, 2-3 yılda ofislerin metrekaresinde kiraların 10-15 dolardan 20 dolara çıktığını ifade ediyor. Erdem, "Bazıları kendince yorumluyor ama yorumluyor ama, A sınıfı plaza demek, 24 saat güvenliği olan, otopark imkanları tam yerdir. Bu tanıma uygun plazalarda metrekare değeri yer yer 20 doları geçebiliyor. Dışı cam giydirme, ama güvenliği olmayan plaza da var" ifadelerini kullanıyor.

İstanbul Anadolu Yakası'nın yeni yüzü olan Çekmeköy-Ümraniye-Ataşehir üçgeninde yıllardır yapılan konut yatırımları sonucunda teslim edilen siteler ve daireler neticesinde bu bölgelerdeki nüfus yoğunluğunda önemli değişikler olmuştu. Kadıköy'e bağlı Ataşehir ve Ümraniye'ye bağlı Çekmeköy bölgeleri artık ilçe statüsüne geçti. Bu gelişmelerin neticesinde bu üçgende de özellikle son iki yıldır aşırı bir ticari gayrimenkul ihtiyacı oluştu.
Bu ihtiyaca cevaben önce ana caddelerde boş arsa kalmadı, ana caddelerin paralellerine dahi küçük plazalar, mağaza ya da dükkan girişli şık ofis katlarından oluşan ticari binalar inşa edildi. Fakat hâlâ ticari bina arzında bu bölgelerde ihtiyaca cevap bulmak pek mümkün değil.

Tepeüstü gelişiyor

Tepeüstü bölgesindeki ticari gayrimenkuller konusunda uzman olan REMAX ABC-4 Franchise Yöneticisi Abdullah Çetinkaya, "Ümraniye Tepeüstü, son 3-4 yılda peş peşe yükselen plazaları ve konut projeleriyle Anadolu Yakası'nın en cazip bölgelerinden oldu. Bazı şirketlerin merkez ofislerinin taşınmasıyla Anadolu'nun Maslak'ı olma yolunda ilerleyen Tepeüstü'nü bu kadar geliştiren neydi? Bence; önce konum olarak hem iki köprüye hem de tüm anayolların birleştiği mevkide olması... Levent-Maslak-Mecidiyeköy-Kadıköy-Bostancı-Üsküdar-Kartal-Gebze hattında; depremsellik açısından da sağlam bir zemine oturuyor" şeklinde konuşuyor.

Boş arsa stoğunun da yatırımları bu bölgeye çektiğine dikkat çeken Çetinkaya, "Özellikle ailede iş nedeniyle bir Avrupa yakası bir de Anadolu Yakası'nda çalışan bireyler varsa ev alırken önceliği bu bölgeye verdiler. Son iki yıldır ise artık firmaların genel merkezlerini müdürlüklerini bu bölgedeki plazalara binalara taşıdıklarını görüyoruz. Tüm bunlar Ümraniye-Tepeüstü bölgesinin hızlı bir dönüşüm içine girmesini sağladı. Meydan Alışveriş Merkezi'nin de açılması ile dükkan ve mağazalar için yaşanan yarışa da bizzat şahit olduk. Şimdi de Anadolu Yakası'nın Akmerkez'i diye tabir edilen Buyaka Projesi'yle ilgi iyice taçlanıyor" diyor.

Hangi firmalar faaliyet gösteriyor?

Bölgeye ilk gelenler Finansbank, Bosch, Bayer, Casper Computer, Citibank, Nobel İlaç, Hisar International Hospital gibi şirketler oldu. Hatta Casper Bilgisayar, bölgede 40 milyon dolarlık bir üretim merkezi inşa etti. Tepeüstü'ne gelen firmalara son olarak Asya Finans, AvivaSA, Şekerbank'ta eklendi. Geçen sene Ağaoğlu My City Projesi'nin yanında, My City Otel açıldı ve bu otel de plaza talebine paralel oluşan açığı kapatmayı amaçlıyor. Bölgede 1-2 tane daha otel yapımı sürüyor. Fakat Tepeüstü potansiyelini henüz tüketmiş değil. Örneğin; Üsküdar-Tuzla hızlı metro sisteminin duraklarından biri de Tepeüstü'nde olacak. Bu zaten başlıca bir değer katıyor bölgeye.

Yine Tepeüstü'nün hemen dibindeki Çakmak Sanayi Sitesi'nin de bölgeden taşınması gündeme getiriliyor. Bu durum, bölgeye yine ciddi ticari arsa kazandırmış olacak. Ve Microsoft'un yapmayı düşündüğü Teknokent'in de Tepeüstü'ne yakın olacağı ileri sürülüyor. Bu bölgede plazalarda ofislerin metrekaresi 2 bin 500 ile 4 bin dolar aralığında değişiyor.
Ümraniye'nin, artık Anadolu Yakası'nın bir fenomeni haline geldiğine işaret eden, Abdullah Çetinkaya, bu konuda şunları söylüyor:

 "Çekmeköy ayrılmasına rağmen, gerek yüzölçümü, gerek nüfus yoğunluğu gerekse içerisinde barındırdığı çok yönlü yaşam tarzlarından dolayı ticari gayrimenkul açısından sürekli talep oluşturan bir bölge. Ümraniye ana caddesinin (Alemdağ Caddesi) özellikle Haldun Alagaş'tan başlayıp Santral diye bilinen özel hastanelerin yoğunlaştığı bölüm arası inanılmaz bir potansiyel taşıyor. Gelinen son noktayı bir örnekle anlatmak gerekirse Ümraniye Çarşı mevkiinde 400-450 metrekare kullanım alanlı bitişik nizam cam giydirme bir binanı iç dekorasyonu ham halindeyken istenen fiyat 6 milyon dolar"