Ticari Gayrimenkul Yatırımında Doğru Adımlar Kılavuzu

Ticari mülk alırken kiracısının güvenilir olması, yerinin çabuk kiralanabilir boş kalmayacak olması önemlidir. Bu bir perakende noktası ise yaya yolu olması, bir yemek restoranı ise kendine ait bacasının olması gibi unsurlar önem taşıyacaktır. Dükkânda bahçe kullanımının siz ait olup olmaması da önemli faktörlerden biridir. Bir diğer önemli faktör dükkanın bacasının olup olmadığıdır. Çünkü bacası olan bir dükkanda yiyecek-içecek işleri yapılabilir , ancak bacasız da böyle bir izin almak sorun olacaktır. Yiyecek sektörü de diğer birçok sektöre göre daha fazla  ciddi kira bedellerini karşılayabilen bir sektördür, bu nedenle baca önemlidir.

Ofis ve dükkân alırken dikkat edilmesi gereken konu kira getirisi ve fiyat arasındaki ilişkinin düzgünlüğüdür.  Özelikle şehrin merkezi iş alanı (MİA) dediğimiz bölgelerinde geliştirilen ve yapılan ofis yatırımları aslında en sağlıklı yatırımlardır. Ancak bunların elde tutma ve geliştirme maliyetleri yüksektir. Bunların dışında orta ve küçük ölçekli firmaların kullandığı birçok ofis vardır ve bunlara doğru zamanda yatırım yapmak oldukça sağlıklıdır. 2007 yılında ofis piyasasında İstanbul’da arz ve talep bozulmuştu. Talep çoktu, arz ise neredeyse yoktu. Bu nedenle özelikle yüksek seviyeli A tipi ofislerde “az bulunurluk” mantığı ile ofis fiyatları  çok arttı, ofislerde boşluk oranları düştü. Ancak bugün baktığımızda durum kötü, boşluk oranları hızla artıyor, fiyatlarda oldukça aşağılarda, ama tabi gün gelecek devran dönecek.

Ticari Gayrimenkul Fiyatını Etkileyen Temel Unsurlar
• Brüt birim m2 başına fiyat
• Yeri/bölgesi
• Bina inşaat kalitesi, yaşı
• Park imkanları , bahçe kullanım imkanları,
• Mülkte baca olup olmaması, kaç girişi çıkışı olduğu
• Görünürlüğü, ulaşılabilirliği (eğer dükkansa)
• Cephe durumu (eğer dükkansa)
• Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma)
• Kiracıların durumu
• Mevcut kira kontratlarının akit yaşı
• İşletim durumu…vs
• Genel Gider bedelleri (ofise)
• Bölgedeki arz-talep dengesinin durumu (nadir bulunan daha değerlidir)

Bir Kontrol Mekanizması: Kira Getirisinden Yola Çıkarak Değer Belirlemek

Artık mülklerin ofislerde kendini geri ödeme süresi 15 senelerden, yer yer 11 senelere kadar  geriledi.  Aynı konutta yaptığımız gibi ofiste ve dükkanda da brüt kira çarpanı (BKÇ) metodu ile değerini kısmen kontrol etmeniz mümkündür.

(Örnek BKÇ 12 ay x 11 = 132 veya 12 ay x 15 = 180 demektir.)
Örneğin ofisin aylık  geliri 1000 TL bekliyorsanız,
Yıllık geliriniz 1.000 x 12 Ay = 12.000 TL olur.
Eğer kendini 11 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 11*12.000 TL =132.000 TL
Eğer kendini 15 yılda amorti eden bir mülk alıyorsanız 15*12.000 TL =180.000 TL
Bölgede araştırma yaptığınızda alabileceğiniz kira bedeli 1000 TL çıkmıyorsa ev değerinin üstünde bir bedelle satışa çalışılıyor demektir.
Dikkatinizi çekerim bu hesapta bir de ödeyeceğiniz vergi yoktur, çünkü piyasa kabulüne göre ticari mülkte stopaj yükümlülüğü  kiracıdadır.

İkinci Kontrol Mekanizması Emsallerden Yola Çıkarak Değere Ulaşmak
Burada da en büyük sıkıntı konuttaki gibi gerçekleşmiş “gerçek emsalleri” bulmaktır.
Prensip aynıdır, emsaller kıyaslanabilir emsaller olmalıdır. Elmalarla armutları kıyaslama yapmamak gereklidir. Bu emsaller ödeme şekli, mülkün devrinde özel bir durum olmamasını, ruhsat ve iskân açısından mülklerin benzer olması gibi eşdeğer özelikleri gerektirir.  Emsal olması için büyüklüğün aynı olması gerekmez. Benzer mülk verilerinin brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslanabilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yöntemde bir değer aralığı belirleyerek düşünmek ve istenen bedelin bu aralıkta olup olmadığına bakarak karar vermek daha sağlıklıdır.

Çevre araştırmaları verileri toplanır, kullanılabilir olanlar listelenerek metrekare değerine dönülür.
Diyelim bir ticari mülk almayı düşünüyorsunuz, zemin harici mülkün bodrum ve asma katı da var. Onaylı mimari projesine göre dükkanın brüt alanları, bodrum kat ~150 m2, zemin kat ~159 m2, asma kat ise ~106 m2 şeklinde. Emsalleri inceleyerek bir yere varmaya çalışalım.
Burada bilmemiz gereken bir nokta bodrum ve asma katların hesapları biraz karıştırdığıdır. Bu alanlar yerine göre kıymetli olsa da bazen çok önemli değildir, bazense hayati önemde taşır. Ancak bu alanları hiçbiri sonuçta zemin kadar kıymetli değildir. Peki aralarındaki korelasyon/bağlantı nedir? Bu konuda tam olarak kabul yoktur, ama genellikle bodrum katlar zemin katın 1/3 ‘ü, asma katlar ise ½ ‘si kadar değerli gibi düşünülebilir. Ancak yine söylüyorum bu heryerde geçerli olamayabilir istisnalar , bölgesine göre farklı oranları da görürseniz şaşırmayın.
Bu durumda almayı düşündüğümüz söz konusu mülk alanı:
Zemin:150 m2 + 106 m2 asma kat/2 + 159 m2 bodrum kat/3 = toplam 263 m2 zemin gibi öngörülebilir.

Şimdi emsalleri araştıralım:
1. İki sokak ileride, ana caddeye bizden daha yakın konumda ve  zemin katta, 200 m2 alanlı , asma katı ve deposu olmayan, bizim mülkümüze benzer nitelikte sektör için uygun gayrimenkulun satış değeri 1.350.000.-USD'dır. Mülkte pazarlık payı bulunmaktadır.  Mülkün birim metrekare değerini hesaplayalım :
Hesap :1.350.000 - %10 tahmini pazarlık payı var diyelim = 1.215.000.-USD
1.215.00 USDD /200 m2= 6.705 USD/m2
2. Yine aynı sokak üstünde , 4. katta, 100 m2 alanlı daire olarak tasarlanmış ve inşaa edilmiş olan,  ayrıca 2.katta bulunan ve çok harap durumda tadilat gerektiren gayrimenkulun satış fiyatı 270.000.-USD'dır.
Hesap : 270.000 USD /100 m2 = 2.700- USD/m2
3. Hemen köşeyi dönünce yan sokak üzerinde olan, aynı yaya trafiği ve cephe genişliğine hakim , bodrumsuz 142 m2  alanlı dükkanın 5.000.-USD/ay değer ile kiralık olduğunu öğrendik.Ancak mal sahibinin  1 yıllık peşin kira istendiğini biliyoruz. Bu durumda  hesabımız;
5.000.USD x 12 = 60.000-USD x 13 sene = 780.000 USD
780.000.-USD  /142 m2  = 5.500 USD/m2 ???? Peşin etkisi hariç, bir de onun maliyetini  ilave etmeliyiz
4.  Aynı sokağa cepheli zemin 120 m2  olan , 90 m2 bodrumu bulunan ve toplam 210 m2 büyüklüğündeki dükkan  6.000.-USD/ay değer ile ay başında kiralanmış.
Gerçek Hesaplama Alanımız :120 m2 giriş + 90 m2/3 =30m2 bodrum= 150 m2  
6.000.USD x 12 ay x 13 yıl = 864.000 –USD
864.000.-USD / 150 =5.760.-USD/m2

Burada analiz etmemiz gereken nokta hangi emsallerin aslında gerçekten bir şey ifade ettiğidir.Bu örnekteki 1.emsal bizden daha iyi bir yerdedir ve 2.emsal ise aynı sokakta olsa bile üst katlarda farklı nitelikte bir mülktür. Bu nedenle bu iki emsal bizim için sağlıksızdır. Görünen o ki mülkün m2 emsal değeri 5500-5800 TL aralığındadır. Cephesine, iç hacminin durumuna ve fiziksel koşullarına göre burada bir değerlendirme yapmak gereklidir. Ancak fiyat aşağıdaki gibi bir aralıkta konumlanacaktır:
263 m2 x 5760 USD /m2 = 1.514.000-USD
263 m2 x 5500 USD/m2 =1.446.500.-USD
Mülkümüzün değeri yukarıdaki bir yerde olmalıdır. Burada büyük farklılıkla istenen satış fiyatları kira geliri/kazanç ilişkisi açısında piyasa gerçeklerini yansıtmayacaktır.

Yapılması Gereken Resmi Araştırmalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konu mülkün tapuda ne “nitelikte” görüldüğü çok ama çok önemlidir.  Örneğin projesinde dükkan olarak görülmeyen, örneğin konut olan bir  zemin kat  mülkünün niteliğini değiştirmek için apartmandaki diğer mal sahiplerinin iznine ihtiyaç duyacaksınızdır. Fırın veya pastahane gibi özel nitelikli bir mülk arıyorsanız resmi projesindeki niteliği  fırın veya pastane olmalıdır. Aksi durumda bu işlevleri yerine getirmek için ciddi uğraşılar verirsiniz ve başaramayabilirsiniz. Özelikle diğer kat maliklerinin iznine tabi olan bu tür değişiklilerde diğer malikler para talep edebilmekte ve/veya o iş kolunu istemedikleri için izin vermemektedirler.
Bütün bu sorunların var olup olmadığını irdelemek için mülkü almadan önce gayrimenkulün bulunduğu tapu sicil müdürlüğü ziyaret edilmeli ve üzerinde herhangi bir takyidat yani yasal sınırlama (ipotek, intifa hakkı, yıkım kararı, eski eser tescili… vs) olup olmadığına bakılmalıdır.  Tapuda size ait görülen hisse miktarını ve mülkün toplam hisse miktarını kontrol edin.  (Mülkünüze uygun miktarda hisse düşüyor mu düşmüyor mu anlayın)
Ayrıca size gösterilen bağımsız bölüm ile tapusu verilen bağımsız bölümün aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediğinden emin olun. Aldığınız mülk ile size araştırma için verilen tapunun aynı mülk olup olmadığından emin olun.  Bunun için tapu ziyaretinden mülkün arşiv dosyasındaki projesine bakmak istediğinizi söyleyin ve sizin gördüğünüz ve tapusu sizde olan daire ile tapu projesinden yazan bağımsız bölüm numarasının aynı konumdaki mülke ait olduğunu teyit edin.

Mülkün  Kaçak yerleri var mı öğrenmelisiniz. Binanın onaylı bir mimari projesi var mı? Binanın inşaat yapı ruhsatı var mı? Binanın yapı kullanma izin belgesi (iskânı) var mı? Yoksa neden yok? Ayrıca üzerinde herhangi bir yıkım kararı, ruhsatsal sorun olup olmadığından, iskânı olup olmadığından ve imarla ilgili bir problem görülüp görülmediğinden emin olun. İnşaat bitim tarihini, inşaatı yapan gibi bilgilere inşaat ruhsatından bakın, deprem ve/veya yapı denetim ile ilgili bir çalışmaya dahil olup olmadığını araştırın. Bunlardan anlamıyorsanız imarda çalışanlara durumu anlatarak yardım isteyin. Yanlış bağımsız bölüm ve kapı numarasında korkun. Ayrıca ticari mülklerde en sık karşılaşılan sorunlardan biri bodrum alanlarının aslında dükkanlara ait olmamasıdır. Örneğin sığınak alanları projesine aykırı olarak dükkanlara ilave edilebilmektedir. Bu durumda aslında ortak alan statüsünde olan bu alanın sizin için resmi anlamaı olmamalıdır. Çünkü herhangi bir dava anında bu alanı kayıp edersiniz. Değerlendirmelerinizi buna göre yapmalısınız. Bunun dışında dükkanda fiili olarak bahçe kullanımı varsa veya var olduğu söyleniyorsa bunun da projesinde veya yönetim planında olup olmadığına bakmalısınız. Çünkü bu alan yasal olarak size tahsis edilmediyse daha sonra diğer kat malikleri bu alanı kullanmanızı engelleyebilir , kullanımınız için para talep edebilirler.

Ayrıca mülkün belediye nezdinde  “emlak vergisi” borcu olup olmadığını öğrenin.  Mülkte siz almadan önce yaşayan birisi varsa önceki oturanları elektrik, su , doğalgaz borcu bırakmasına engel olacak önlemler alın. Bütün resmi sayaç saatlerini resmen kapalı teslim almak istediğinizi söyleyin ve öyle alın. Ayrıca kiracıya yapılacak depozito iadesinin size kalmaması için önceki mal sahibi ile görüşerek gerekli önlemi alın. 

Cansel Turgut YAZICI
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ
Yönetici Ortak
Lisanslı Değerleme Uzmanı , FRICS