Ticari kira sözleşmelerinde nelere dikkat edilmeli?

"Ticari-işyeri" kira sözleşmeleri; ticari bir faaliyet göstermek üzere düzenlenen kira sözleşmeleridir. Ticari nitelikli kira sözleşmelerinde kiracıların (tacirlerin) oldukça sıkıntılı çektiklerini gözlemliyorum. Bir tacir, ticari bir faaliyet (konfeksiyon, market, kafe vb)  yürütmek için kiraladığı gayrimenkule faaliyet konusu işe uygun dekorasyon-tadilat masrafları yapmaktadır. Bu maliyetler oldukça yüksektir. Vergi, prim, işçi maliyetleri gibi yükümlülüklerin yanında yüksek kira bedelleri ödeyen tacirlerin kira sözleşmelerini düzenlerken dikkatli olmaları özel önem taşımaktadır.

Bu yazıda ticari kira sözleşmelerinin en temel yönlerini de değineceğim. Ancak,  bir iş kuran veya yeni şube açan tüm tacirlerin imzalayacakları kira sözleşmelerini bir hukukçu yardımı alarak  düzenlemelerini öneriyorum.

1)Yıllık Kira Artış Oranları Çok Dikkatli Bir Şekilde Her Yıl İçin Sözleşme İmza Edilirken Saptanmalıdır.

Ticari/işyeri amaçlı kira sözleşmeleri genel olarak uzun süreli düzenlenmektedir. (3-5 yıl). Bu halde, kiracı her yılın kira artış oranını sözleşme düzenlenirken çok dikkatli bir hesap ve iktisat öngörüsü ile saptamalıdır.. Ülkemizde, işyeri niteliğinde kiraya konu edilebilecek gayrimenkul sahiplerinin ticari faaliyet yürüten tacirleri anlamadıkları, karlarının yüksek olduğunu düşünmeleri nedeni ile ilk yıldan sonra yüksek kira parası artış oranları talep ettikleri görülmektedir. İşletmenin yatırım maliyetlerini dikkate alan kiracı tacir, çoğu defa kiralayanın "tahliye" baskısı nedeni ile yüksek kira artışını taleplerini kabul etmek zorunda kalmaktadır.

Bu nedenle, uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin başlangıcında elden geldiğince tüm yıllara ait kira artış oranının doğru-rasyonel bir şekilde tayin edilmesi gerekmektedir. (2009 için %10, 2010 için %11 vb..)

2) İşyeri Olarak Kiralanacak Yerin Yönetim Planı Ve Tapu Kayıtlarındaki Niteliği İncelenmelidir.

Kira getirisi nedeni ile yönetim planında veya tapuda işin mahiyetine uygun olmayan nitelikte gayrimenkullerin kiralanması söz konusu olmaktadır. Tapuda "mesken" olan bir yerde işyeri açıldığında apartmandaki diğer kat maliklerinin bu tür bir kullanıma rıza göstermesi gerektiğinden işyeri aleyhine tahliye davası açılması söz konusu olabilmektedir. ( "Kiralanan tapuda mesken olarak kayıtlı olduğuna göre emlakçılık işinin yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin iznine ihtiyaç vardır-Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 198/1189-1203 sayılı örnek kararı)

Bu nedenle; yönetim planı ve tapu kayıtları incelenerek kira sözleşmesi düzenlenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yönetim planındaki "yasak işyerleri" kapsamı iyi incelemelidir. "Yasak işyerleri" kapsamında olmayan ancak kat maliklerinin rızasını gerektiren bir gayrimenkulün kiralanması halinde, işyeri olarak kullanılacak taşınmazın kullanım biçimine diğer kat maliklerinin rıza gösterdiklerini içeren izin alınmadan sözleşme imzalanmamalıdır.

3) İşyeri İhtiyacı Nedeni ile Tahliye Kuralına Dikkat Edilmelidir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/c fıkrası uyarınca, kiralayan, kendisinin, eşinin veya çocuklarının meslek ve sanatlarını icra etmeleri için kiralanan gayrimenkulün tahliyesini isteyebilmektedir. 

Av. Mehmet Parlak
mehmetparlak- emlakkulisi.com