TL'ye geçiş AVM'leri zorluyor!

EVA Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Müdürü Erdem Akyol, “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32
Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair 12.09.2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı”nın AVM
yatırımcıları ve AVM kiracıları üzerindeki etkisi hakkında açıklamalarda bulundu.

AVM kiracılarının uzun süredir konuşulan bir konu olduğunu söyleyen Akyol, genel giderlerinin sürekli döviz bazlı yükselmesiyle ciroların tatmin edici oranda artış göstermemesinin AVM kiracıları için kur artışında oldukça büyük bir sorun yarattığını kaydetti.

Akyol, “Bu noktada birçok AVM yatırımcısı ek protokoller ile döviz kurlarını sabitleyerek kiracılarını dönemsel olarak rahatlatmaktaydı. Ancak 2018 Ağustos ayına gelindiğinde döviz kuru dalgalanmaları sonucunda euro 7,85, dolar ise 6,89 ile zirveye ulaşmıştı. Bu dönemde dolar ve euro kurlarının tarihin en yüksek seviyelerine
çıkması sonucunda kur sabitleme yapılmayan AVM’lerde, kirasını ve/veya genel giderlerini dövize endeksli ödeyen perakendeciler için yıl içindeki bütçe hedeflerinin ciddi oranda sapmasına sebep oldu. Bu sürecin sonucunda birçok perakendeci için verimsiz noktalardaki mağazalarını kapama, AVM içerisinde daha küçük bir alana geçmek vb. aksiyon planları ile giderlerin azaltılması gibi operasyonel hamleler görülmekteydi. Süreç hem yatırımcı hem de kiracı için yürütülmesi zordu“ diye konuştu.

Tebliğ neler getiriyor?

Sektördeki bazında bu daralmanın bir nefes aldıracak hamle olduğunu 32 sayılı Karar‘da Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları bazı sözleşmelerde, sözleşmeye konu bedel ve sözleşmeden kaynaklı ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesinin yasaklandığını kaydeden Akyol, döviz ve dövize endeksli sözleşme düzenleme yasağından istisna tutulacak işlemleri belirleme konusunda Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın yetkili olduğunu kaydetti.

Akyol, Türkiye’de yaşayan kişilerin kendi aralarında belli durumlar dışında 13 Eylül 2018 yılından önce yapılan ve
halen devam etmekte olan döviz bazlı gayrimenkul satış ve kira sözleşmelerinde bulunan bedellerin ise Türk parasına dönüştürülmesinin zorunlu olduğunu ifade etti. Akyol, tebliğde tekrar döviz veya dövize endeksli kiraya geçilmesi için 2 yıllık bir süre tanımlanmış olmasına rağmen, tekrar döviz bazlı kira kontratlarına geçiş sürecinin daha yavaş ve 2 yıldan uzun bir zamandır gerçekleşebileceğini kaydetti.

Akyol, şu açıklamalarda bulundu: “Sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedeller 13.10.2018 tarihine kadar Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 02/01/2018 tarihinde belirlenen gösterge niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02/01/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir.”

Yabancı perakendeci yerli perakendeciye karşı dezavantajlı

Tebliğde yapılan bir değişiklik kapsamında ‘”yerleşik yabancı firmalara dövizle kiralama yapılabilir”’ kararının eklenmesiyle AVM'lerin tekrar hafif bir hareketlilik yaşadığını ifade eden Akyol, “Türk lirası üzerinden satış yapıp TL ciro elde eden yabancı bir perakendeci benzer sektörde faaliyet gösteren başka bir yerli perakendeci karşısında dezavantajlı duruma düşecektir. Tüm bu mevzuat bazlı gelişmelerin masanın her iki tarafında yer alan perakendeci ve AVM yatırımcısı üzerindeki etkilerini anlamak için AYD verilerine bakmak gerekli” diye konuştu.

Akyol, konuşmasına şu şekilde devam etti: “Ülkemizde yaklaşık 58 milyar dolarlık AVM yatırımının yaklaşık yüzde 30'una tekabül eden kısmı tamamen yabancı sermaye tarafından gerçekleştirildiği belirtilmektedir. Sektördeki AVM yatırımcılarının döviz borç seviyesi yaklaşık 15 milyar dolar seviyelerinde olduğu tahmin edilmektedir. Bu noktada AVM yatırımlarından borçlanmanın nasıl yapıldığına bakmak lazım. Maalesef döviz dışında bir yöntem göremiyoruz. Dövizle olan borcu Türk Lirası üzerinden finanse eden AVM yatırımcıları için hayat artık daha zor. AYD verilerini incelediğimize 2019 yılı Şubat ayında AVM’lerdeki perakende ciro endeksinin 2018 yılının aynı ayına göre yüzde 18,1 oranında artarak, yüzde 19,7 olarak açıklanan enflasyon oranının altında kaldığı görülüyor.''

Ciroların artmaması sorun yaratıyor

Akyol, “Perakendeciler için kira, operasyon giderler, genel giderler TÜFE/enflasyon bazlı artmasına karşın ciroların tatmin edici oranlarda artamaması önemli sorunlardan biri olarak ön plana çıkmakta ve bu durum sürdürülebilirlik açısından risk teşkil etmekte. Bu noktada ciroların gerek perakendeci gerekse AVM yatırımcısı tarafından dikkatli analiz ve projekte edilmesi gerekiyor. Ciroların takibi perakendeciler için ciro/(kira + ortak alan giderleri) dengesini test edebilmek, AVM yatırımcısı açısından ise TL’ye dönüş ile birlikte ciro farkı kirası, m 2 ve kategori bazında verimliliği ölçebilmesi hatta doğru tahmin edilebilmesi önemli. Ayrıca bu süreç sürdürülebilirlik açısından, perakendeci için verimsiz mağazaların tespiti, AVM yatırımcısı için ise riskli kategori/mağazalar için gerekli operasyonel müdahalelerin yapılması için imkân sağlamaktadır“ dedi. “Artık sabit kira ile kiralama yapmanın zorlaştığının gelecek dönemlerde ciro azlı kiraların daha önemli olacağını görüyoruz. Ama bu da ileride yatırım yapılmasının önünü kapatacak, çünkü sabit bir kira garantisi olmayan bir mülkün finansmanın sağlamakta o denli zor olacak. Bu açıdan bakıldığından AVM yatırımlarının daha uzun bir süre göremeyeceğimizi öngörmek zor değil“ dedi.

TL‘ye geçiş AVM‘leri zorlayacak

Bu noktada 32 sayılı tebliğin AVM yatırımcısı ve kiracısı açısından etkisi belirlemek için son dönemde hızla artan e-ticaret, mevcut AVM rakipleri, inşaat halinde olan gelecek AVM’ler ve alışveriş caddeleri arasındaki yoğun rekabetin dikkate alınması gerektiğinin altını çizen Akyol, “Sektördeki AVM sahibi yabancı fonların ve yabancı sermayeli perakendecilerin özellikle 2019 yılı içindeki pozisyonları ve hamleleri önemle takip edilmelidir. Bu aşamada bankaların/finans kurumlarının AVM’nin dövize endeksli kontrat gelirleri üzerinden kredilendirme sürecinin yürüttüğü, ancak TL‘ye geçiş ile güncel kur üzerinden gelir elde edemeyen, ancak döviz borcu için yeniden bir yapılandırmaya gidemeyen AVM’ler için zor bir yıl olacağını söylemek yanlış olmayacaktır“ görüşünü ileri sürdü. Akyol, “AVM‘ler kira gelirine dayalı satışları gerçekleşen unsurlardır. Kira çarpanları artık düştü. Çünkü artık riskli yatırımlar olarak değerlendiriliyorlar, bu açıdan da yatırımcı kaybetti “dedi. Akyol, “Sonuç olarak 32 sayılı kararname her ne kadar perakendeye nefes aldırsa da, yatırımı yapılmış AVM‘lerin mevcut kredilerin sürdürülebilirliğinin riske girmesine neden oldu. İşler hiçbir taraf için kolay değil. Finansı sağlayan, yatırımcı ve perakendeci aynı gemide, umarız gemiyi batırmadan sürdürmeyi başarırlar“ ifadelerini kullandı.