Toğrul Gönden: İzmir yakın gelecekte perakendenin parlayan yıldızı olacak!

Ege’nin incisi İzmir, pek çok yönüyle Türkiye’nin modern yüzünü temsil etse de gayrimenkul piyasası ile perakende sektöründe İstanbul,  Ankara  gibi büyük şehirlerden çok farklı bir konuma sahip. Ülkenin 3’üncü büyük pazarı olan İzmir’in İstanbul ve Ankara pazarlarıyla arasındaki fark ise oldukça belirgin. Forum Bornova ve Optimum gibi nitelikli AVM’ler başarılı bir performans gösterse de İzmir’in nitelikli AVM sayısı İstanbul ve Ankara’ya kıyasla oldukça az. 

İzmir genelinde bin kişiye 112 metrekare AVM alanı düşüyor. Bu oran, 127 metrekare olan Türkiye ortalamasının dahi altında. 2014 Mayıs ayı verilerine göre bu oran İstanbul’da 263, Ankara’da 262 metrekare. Bu ölçü ile İzmir, Türkiye sıralamasında ancak 17’inci sırada yer alabiliyor. 

İzmir’de bulunan toplam 16 AVM, yaklaşık 460 bin metrekare alana sahip. Bu rakam, Türkiye’nin mevcut AVM alanının sadece %5’ine denk geliyor. Bu düşük arzın bölgesel dağılımı da dikkat çekici: Mevcut AVM’ler Balçova, Bornova ve Karşıyaka’da yoğunlaşmış durumda. Öbür yandan Bayraklı, Karabağlar, Alsancak, Konak gibi büyük ve merkezi ilçeler AVM alanından neredeyse yoksun. 

Gayrimenkul yatırımcıların İzmir’e ilgisi son günlerde yüksek. Yeni projeler de bölgedeki AVM açığını kapatmayı hedefliyor. Hali hazırda 11 proje devam ediyor. Toplamda yaklaşık 475 bin metrekare alan inşaat ya da projelendirme aşamasında. Ancak söz konusu projelerin kısmen açılması halinde bile İzmir, 2016 sonunda Türkiye genelinde beklenen 160 metrekare ortalamaya ulaşamayacak, bin kişiye düşen 150 metrekare AVM alanı ile ortalamanın altında kalacak. 

Peki İzmir’deki perakende sektörü talep az, alışveriş alışkanlıkları faklı olduğu için mi yoksa nitelikli AVM olmadığı için mi gelişmiyor? İzmir’in alışveriş alışkanlıklarının farklı olduğu, lüksü sevmediği, giyim kuşama önem vermediği söylenir. Oysa İstanbul halkı, toplam tüketim harcamalarının %41’ini perakendeye harcarken  İzmir  halkı, %44’ünü harcıyor. 

Perakendecilerin İzmir’e ilgisinin yüksek olduğunu söylemek de yanlış olmaz. Son yıllarda ilgi sınırlıyken bugünlerde yeni projelere çok yüksek talep olduğunu görüyoruz. Hatta öyle ki; İstanbul’da olup İzmir’de olmayan yabancı perakendeci sayısı 37. Bu rakam İzmir’de kiracı karması açısından daha ne kadar gelişme potansiyeli olduğunu gösteriyor. Önemli olan İzmir’e nitelikli AVM ve sıra dışı perakende markalarını sunabilmek. Tabi ki AVM geliştirirken İzmirlinin önem verdiği unsurlara dikkat etmekte de fayda var. Onlar nelerdir derseniz; 

Ferah ve geniş alanlar

Tercihen manzaralı mekanlar

Üstü açık veya kısmen açık mekanlar

Dışarıda yeme-içmenin önemi

Sosyalleşme alanların önemi

Sonuç olarak AVM arzı açısından İzmir’in hak ettiği yerde olmadığı ortada. Sorunun asıl kaynağı olan niteliksiz arz ve yetersiz sayıda marka, İzmirlinin alışveriş alışkanlıkları ile açıklanamaz. Neyse ki iş dünyası bu durumu fark etmiş ve değişimin sinyalleri çoktan verilmiş. 

İzmir’in perakende de geleceğin parlayan yıldızı olacağı aşikar.

Toğrul Gönden

Cushman&Wakefield Genel Müdürü