Toplu yapı ve apartmanlarda yönetim nasıl oluşturulur?

İnsanların barınma ihtiyacı çok eski çağlara dayanmaktadır ve bu barınma ihtiyacı gün geçtikçe önemli ölçüde artmış ve yeni yaşam alanlarının kurulması gerekliliğini ortaya çıkarmıştır. Bu sebepten ötürü çok katlı yapılar inşa edilmiş ve insanlar toplu yapılarda yaşamaya başlamışlardır. Buda önemli bir sorun ortaya koymuştur. Bu sorunun çözümü için 23.06.1965 Tarihinde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Mecliste Kabul edilmiş ve Resmi Gazetenin 02.07.1965 gün ve 12038 sayılı nüshasında yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu yasanın da bazı bölümleri zaman içerisinde ihtiyaca cevap veremediği için13.04.1983 Tarihinde 2814 sayılı Kanun ile, 14.11.2007 Tarihinde 5711 Sayılı Kanun ile ve 23.06.2009 Tarihinde 5912 sayılı Kanunlar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunda değişiklikler ve ilaveler yapılmıştır. 

KSK Bina ve Site Yönetimi Firmasının Genel Müdürü A.Kürşat KUTSAL burada sizlere 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre Apartmanlarda yönetim nasıl oluşturulur ve yöneticiler neler yapmalıdır gibi soruları soru cevap şeklinde aktaracaklar. 

HANGİ BİNALARDA APARTMAN YÖNETİMİ KURULMALIDIR? 

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. (KMK Madde 34) 

APARTMAN YÖNETİMİ OLUŞTURULMASI NASIL YAPILIR? 

Apartmanda Yönetici yok ise kat maliklerin de bir veya birkaçı yönetim oluşturabilir. Bunun için öncelikle Bir adet Karar Defteri Ve Bir adet Vezne defteri yada işletme defteri alınmalı ve Noterlikçe Apartman Yöneticiliği adına Tescil ettirilmeli ve Yönetimin oluşturulması için Toplantı tarihi ve gündemi belirlenmeli ve tüm Kat Maliklerine İmza karşılığı yada Taahhütlü mektup Yolu ile Bildirilmelidir. Ayrıca bir nüshası da Apartmanın ilan panosuna asılmalıdır. Bildirim Yapılırken Postanın yerine ulaşması için 15 gün ve mektubun ulaşmasından sonra kat maliklerinin kendilerini toplantıya ayarlamaları için 15 gün toplam 30 gün süre konmasına dikkat edilmelidir. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaz ise ikinci toplantı tarihi, yeri ve saati de bildirilir ve ikinci toplantıda çoğunluk aranmaz. Katılanların salt çoğunluğunun almış olduğu kararlar tüm Kat maliklerini Bağlar. İlk yapılacak olan toplantıya Yönetimi kurma görevini üstlenen kişi davet mektubu ve karar defterini Gönüllü Kurucu Yönetici Yada Kurucu Yönetici olarak imzalayabilir. Tüm Yazışmaların karar defterine işlenmesi gelecekteki itirazları önleyeceğinden dikkatli bir şekilde yazılmalıdır. Toplantıda istenirse bir yönetici iki yönetici yardımcısı bir denetçi seçilebilir veya bir yönetici üç denetçi seçilir birine yönetim kurulu diğerine denetim kurulu denir. Yönetim kurulu Kat malikleri adına apartmanı yönetme yetkisini genel kuruldan alır.

(KMK Madde 34) Yöneticinin kat maliki olması zorunlu değildir (Kiracılar yönetici ve yardımcısı olabilir Yönetici dışarıdan atanabilir) . 

Ancak Denetçinin Kat Maliki olması zorunludur. 

KİRACILARIN TOPLANTILARA KATILIMI VE OY KULLANMALARI NASIL OLUR?

Apartmanı yönetme yetkisi Kat Malikleri Kurulundadır. Yani diğer bir deyişle Daire sahiplerindedir. 

Bu sebepten ötürü kiracılar toplantılarda oy kullanamazlar oy kullanabilmeleri için kat malikinin kiracısının toplantıda kendisi adına karar verebileceği yönünde yazılı vekalet vermesi ile kiracılar oy kullanabilirler. 

APARTMAN YÖNETİCİSİNİN GÖREVLERİ NELERDİR? 

Yöneticinin görevleri: 

I. Genel yönetim işlerinin görülmesi: (KMK Madde 35) – Yöneticinin görevleri, yönetim plânında belirtilir; yönetim plânında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: 

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi: 

b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, 

c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi; 

d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; 

e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; 

f)Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; 

g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; 

h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; 

i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

j) Toplantı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; 

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması 

l) Defter tutulması ve belgelerin saklanması, 

m) İşletme projesinin yapılması 

Yöneticilerin (Apartman, Site Ve Lojman ) Sorumlulukları Sorumluluk alanlarında bulunan yerleşim yeri adresine ilişkin değişiklikleri(konuttan ayrılanlar ve yeni taşınanlar) takip ederek, ortaya çıkan farklılıkların tespiti amacıyla iki örnek Form C düzenleyerek yirmi iş günü içinde muhtarlara bildirmekten sorumludur. 

( Kimlik Bildirme Kanunu Madde 11)- kat mülkiyetine tabi taşınmaz mal yöneticileri ve kapıcıları, binalarında bildirim dışı kimselerin oturup oturmadığını, çalışıp çalışmadığını, garaj, kömürlük, boş daire gibi bölümlere saklanmalar, sığınmalar, bazı eşya veya maddeleri gizlemeler olup olmadığını kontrol etmekle yükümlüdürler. Bütün kat sahipleri ve kiracıları ile binalarda çalışanlar bu konularda yöneticiye yardımcı ve gereken bilgileri vermek zorundadırlar. Yönetici ve kapıcıların, bu Kanuna aykırılıkları ve diğer şüpheli gördükleri hususları.Bağlı oldukları genel kolluk örgütüne bildirmeleri gereklidir 

(Kimlik Bildirme kanunu Uygulama Yönetmeliği Madde 14) - Kat mülkiyetine tabi taşınmaz mallarda oturmakta olan aile reisleri veya kişiler, düzenleyecekleri çalışanlara ait kimlik bildirme ve konutta kalanlara ait kimlik bildirme belgelerinin birer örneğini sorumlu yöneticiye verirler.

APARTMAN YÖNETİCİSİNİN KANUNİ HAKLAR NELERDİR?

(KMK Madde 40) –Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. 

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri, yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getiremezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tâyin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. (Değişik: 13 / 4 / 1983 - 2814 / 13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. 

TOPLANTI ZAMANI VE YETER SAYISI NASIL TESPİT EDİLİR?

( KMK) Madde 29 – (Değişik: 14/11/2007 – 5711/14 md.) Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. (Değişik: 14/11/2007 – 5711/14 md.)İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. II - Yeter sayı: ( KMK) Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik: 14/11/2007 – 5711/15 md.)Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. 

SİTE YÖNETİMİ NEDİR VE KİMLERDEN OLUŞUR?

Site yönetimi üst yönetim gibidir Tüm sitenin ortak yerlerinin Bakım, onarım ve tadilatının tek elden yönetilmesidir.(bk. 28.10.2007 tarih ve 26714 sayılı Resmi Gazete 5711 sayılı Kanun 9. Bölüm ) Site yönetimi bağımsız ana yapıların yöneticilerinden oluşur. Yani apartman yöneticileri içinden seçilir. Temsilciler kuruluda denir. 

Daha detay bilgi www.kskyonetim.com adresinden temin edilebilir.

Kürşat Kutsal