Tulip: Gayrimenkul bir çeşit yatırım bankacılığıdır

Gayrimenkul sektöründe 111 yıllık deneyime sahip Hollanda merkezli Van Herk Group ve Panagro'nın ortaklığıyla 2006'da Türkiye'de kurulan Tulip Gayrimenkul, Ispartakule'de yapımını sürdürdüğü Tulip Turkuaz'ın ardından Tulip Towers ve Tulip360 projelerine hazırlanıyor.

Bir çok konut projesinde, ‘banka kredisi yok' denilmesini doğru bulmadıklarını ifade eden Tulip Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkan Vekili Murat Mertoğlu, “Piyasada banka kredileriyle çalışan firma çok az. Müteahhit kredisiyle işler çevrilmeye çalışılıyor. Ortada tüketiciyi güvence altına alacak bir garanti yok” uyarısında bulundu. Mertoğlu, sözlerini şöyle sürdürdü: “Gayrimenkul bir çeşit yatırım bankacılığıdır. Banka kredileri önemli, çünkü banka tüketiciye kefil oluyor. İnşaat sektörü katma değeri çok yüksek bir alan. Tüketici banka kredisi ile alınabilen projelere itibar etmeli. Çünkü, banka tüm riskleri değerlendirip, kefil oluyor.”

Şov-business değil
Türkiye'de 700'e yakın markalı konut projesi ve kriz öncesinde 20-30 şirketin yürüttüğü projeler olduğuna değinen Mertoğlu, “Şimdi bu 10-12 firmaya düştü. Nitelikli konutu kolay ve yaratıcı ödeme seçenekleriyle sunmak lazım. Firmaların öz sermayesi uygun olmalı. Firma sayısı azaldı, çünkü her proje kendi nakit akışıyla gitmeli. Pazarlanan konutların bedeliyle, başka proje finanse etmeyeceksin” dedi. Mertoğlu gayrimenkulun ciddi iş olduğunu “Bu show-business (şov işi) değil” sözleriyle vurguladı.  Tulip Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Burak Erten de,  “2010 yılında rezidans ve AVM'den oluşan Tulip Towers projesiyle Esenyurt'ta yapımına başlanan 2 bin 400 konutluk Tulip360 projesine ağırlık vereceğiz. Bahçeşehir Ispartakule'de inşa edilecek rezidans ve AVM projesi TulipTowers'ın Eylül ayında satışa çıkmasını planlıyoruz. Esenyurt'ta Tulip360 projesi için de 270 Milyon TL'lik yatırım gerçekleştireceğiz.”

Türkiye 10 yıl sonra 400 milyar dolara ulaşır
TÜRKİYE inşaat sektörünün 2008 ve 2009 yıllarında küçüldüğünü hatırlatan Burak Erten şu tespitlerde bulundu: “2009 ikinci çeyrekte ekonominin yüzde 7.9 küçülmesine karşın inşaat sektörü üç katı oranında, yani yüzde 21.4 küçüldü. Türkiye'de kullandırılan toplam konut kredisi stoku 2009 yılı başında 36 milyar TL iken, 2010 yılı başında 43 milyar TL'ye yaklaştı. Türkiye'de gayrimenkulün önümüzdeki 10 yıl içinde 400 milyar dolara çıkması öngörülüyor.”
Hürriyet/Demet Cengiz Bilgin

Konuyla ilgili basında yer alan haberler

Emlak fiyatları, şu anda olması gereken seviyede  
 
2007 yılı Haziran ayına göre 2010 Nisan ayı itibarıyla Türkiye genelinde konut fiyatları yüzde 8,1 oranında düştü. İnşaat şirketi Tulip Gayrimenkul yöneticisi Murat Mertoğlu, kriz öncesinde yoğun taleple aşırı yükselen fiyatların, krizde düşmesiyle bugün için rayiç denilen gerçek değerine oturduğunu söyledi. 

Türkiye'de emlak fiyatları ekonomik krizle birlikte yüzde 10 civarında düştü. Konut satan şirketler de bu düşüşe dikkat çekip 'ucuzken alın' diye tüketicilerin iştahını kabartıyor. Nitelikli konut üreten Tulip Gayrimenkul şirketi Yönetim Kurulu Başkan Vekili Murat Mertoğlu ise 2006 yılında aşırı yükselen emlak fiyatlarının krizdeki düşüşle birlikte rayicine, gerçek değerine oturduğunu söyledi. Mertoğlu'nun açıklamasına göre 2006 yılında insanlar maket dahi olmadan internetteki çizimlere bakıp daire satın aldı. Talebin ve satışların yoğun olduğu bu dönemde fiyatlar da rayicin üzerinde yükseldi. Ancak kriz fiyattaki bu 'köpüğü' aldı ve evler asıl şimdi gerçek değerine kavuştu. Mertoğlu, "Konut fiyatları aslına döndü." dedi.

2010 yılı Nisan ayında satılık konut fiyatları, Garanti Mortgage-Reidin.com endeksinin başlangıç dönemi olan Haziran 2007'ye göre Türkiye genelinde yüzde 8,1, İstanbul'da yüzde 9,4, Ankara'da yüzde 10,8, İzmir'de yüzde 2,2, Antalya'da yüzde 15,6 ve Bursa'da yüzde 8,9 oranında düştü.

Türkiye'deki konut sektöründe faaliyet gösteren tek yabancı sermayeli (yüzde 65 Hollanda, yüzde 35 İngiliz) şirket Tulip Gayrimenkul, Türkiye'de bir yılda 503 konut sattı. İstanbul Ispartakule'de TOKİ'den hasılat paylaşımı ihalesiyle aldığı 1150 daireli Tulip Turkuaz projesindeki lüks konutların metrekaresi 2.650 liradan satılıyor. Tulip Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Burak Erten, şirketin satışa başladığı bir yılını Kıbrıs Gazimağusa şehrinde basın mensuplarıyla paylaştı. Erten, konvansiyonel sistemle yaptıkları Tulip Turkuaz'ın lüks konutlar olduğunu, 360 ismiyle İstanbul Esenyurt'ta tünel kalıp sistemiyle inşa ettikleri 2 bin 400 sosyal konutu orta gelir grubuna yönelik olarak tasarladıklarını ifade etti. Tulip, 360 projesinde metrekaresi bin 300 liradan daire satıyor. Grubun rezidans projesi Ispartakule'deki 478 daireli Tulip Towers ise bu yaz sonunda satışa çıkacak. Konvansiyonel sistemle yapılan konutların tünel kalıp sistemine göre yüzde 30 daha maliyetli olduğunu hatırlatan Murat Mertoğlu, kendilerinin sosyal konutları 'lüks konut' diye, lüks konut fiyatıyla satmadıklarını söyledi.

Burak Erten, banka kredisiyle projeden satılan konutların teslimi için firma ile birlikte bankanın da hukuken sorumluluk altına girdiğini söyledi. Mortgage ve tüketici kanunları gereği, krediyle alınan evin tesliminden tüketiciye kredi veren banka da hukuki olarak müteselsilen (zincirleme) sorumlu. Erten, "Projeden, bitmemiş konut satarken banka, kredisi kullandırdığı şirketin kefili de oluyor. Bankanın kefaleti yoksa, inşaat şirketi batarsa tüketici ortada kalabilir, mağdur olabilir. Piyasada iş yapan şirketlerin yüzde 80'inin çalıştığı hiçbir banka yok. Tüketici açısından banka kredili evin riski kredisiz eve göre daha az. Batan bir şirket nedeniyle inşaat sektörüne güven zedelenirse, bu durumda Türkiye ekonomisi yara alır." diye konuştu.
Zaman/İbrahim Balta

'Emlak şov işi değildir, müteahhit kredileri tüm sistemi zora sokabilir'

Ispartakule'de 'Tulip Turkuaz' projesini yapan Tulip Gayrimenkul'ün yöneticisi Murat Mertoğlu, banka kredisi yerine müteahhit kredisiyle pazarlanan projeleri eleştirdi. Mertoğlu, 'Banka kredisinde banka kefil, müteahhit kredisinde ise garantör yok' dedi

Gayrimenkul sektöründe 111 yıllık deneyime sahip Hollanda merkezli Van Herk Group ve Panagro'nın ortaklığıyla 2006 yılında Türkiye'de kurulan Tulip Gayrimenkul, Ispartakule'de yapımını sürdürdüğü Tulip Turkuaz'ın ardından Tulip Towers ve Tulip360 projelerine hazırlanıyor. Tulip Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanvekili Murat Mertoğlu, pek çok projede ‘banka kredisiz' denilerek tüketicinin yanılttığını belirterek “Banka kredisi olmadan, faiz ödemeden gibi ifadeler kullanılıyor.
Bunlar aldatmacadır. Piyasada banka kredileriyle çalışan firma çok az. Müteahhit kredisiyle işler çevriliyor. Bunun ise ne olduğu meçhul. Ortada bir garanti yok” diye konuştu.

‘Bir yerde yatırım bankasıyız'
Müteahhit kredisinde tüketicinin ne ile karşılaşacağının soru işareti olduğunu vurgulayan Mertoğlu sözlerini şöyle sürdürdü: “Gayrimenkul bir çeşit yatırım bankacılığıdır. Banka kredileri önemli çünkü banka tüketiciye kefil oluyor. Gazetelerdeki proje ilanlarını yüzde 80'i banka kredisiz. Herhangi bir kredi kurumu muhatap bile değil. İnşaat sektörü katma değeri çok yüksek bir alan. Güvensizlik olursa sistemin tümünde yara açar.
İnşaat ki bunun çok büyük kısmı gayrimenkul, ülke ekonomisinin de lokomotifi. Eğer bu lokomotif zarar görürse ülke ekonomisi de etkilenir. Ponzi şeması gibi çökeriz. Tüketici banka kredisi ile alınabilen projelere itibar etmeli. Çünkü banka bu riski değerlendirip doğru projeye kefil oluyor. Zaten mortgage ve tüketici yasasının gereği de bu. Doğru uygulanmalı.”

700'e yakın markalı proje
Türkiye'de 700'e yakın markalı konut projesi ve kriz öncesinde 20-30 şirketin yürüttüğü projeler olduğuna değinen Mertoğlu, “Şimdi bu 10-12 firmaya düştü. Nitelikli konutu kolay ve yaratıcı ödeme seçenekleriyle sunmak lazım. Firmaların öz sermayesi uygun olmalı. Firma azaldı çünkü her proje kendi nakit akışıyla gitmeli.
Başka projeyle finanse etmeyeceksin. Böyle olmadığı için sıkıntıya girildi. Mega projelerin ilerlemesi mümkün değil” dedi. Mertoğlu gayrimenkulun ciddi bir iş olduğunu “Bu bir show-business (şov işi) değil” sözleriyle vurguladı.

İzdiham mizansenleri
Tulip Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Burak Erten de tüketici güveninin korunmasına işaret ederek “Pek çok projenin satışında kırılan çitler, yaşanan izdihamlar birer cast'tı. Mizansenler yapıldı. Bunlara dikkat etmek lazım” diye konuştu. “Kriz ne yaparsak ayakta kalacağımızı gösterdi. Müşahade ettik” diyen Erten meselenin metrekare fiyatı değil alınabilir konutlar üretmek olduğunu söyledi.

Esenyurt'ta Tulip360 yapılıyor
TOKİ'den ihale alan ilk yabancı ortaklı şirket olan Tulip Gayrimenkul'ün İcra Kurulu Başkanı Burak Erten, “Geçen yıl yani 21 Mayıs 2009'da satışına başladığımız Tulip Turkuaz projesinde bugüne kadar 500 daire sattık. Büyük ilgi gören ‘Teslimata kadar yüzde 1 peşinat' kampanyamız hâlâ devam ediyor” diye konuştu.
TulipTurkuaz projesinin satışa çıkışının birinci yılını kutlayan Tulip Gayrimenkul, büyük ilgi gören ‘teslimata kadar yüzde 1 peşinat' kampanyasının devam ettiğini açıkladı. Tulip Gayrimenkul'un yeni projeleri hakkında da bilgi veren Erten, “2010 yılında rezidans ve AVM'den oluşan Tulip Towers projesiyle Esenyurt'ta yapımına başlanan 2 bin 400 konutluk Tulip360 projesine ağırlık vereceğiz. Tulip Turkuaz projemizden bu güne kadar 105 milyon TL'lik ciro sağladık. Yine Bahçeşehir Ispartakule'de inşa edilecek rezidans ve AVM projesi TulipTowers'ın yatırım miktarı 150 milyon TL. 2010 Eylül ayında bu projenin de satışa çıkmasını planlıyoruz. Esenyurt'ta orta gelir grubu için tasarladığımız Tulip360 projesi için de yaklaşık olarak 270 Milyon TL'lik yatırım gerçekleştireceğiz. Mayıs 2010 başında satışa çıkan projeden bugüne kadar 70 dairenin satışını gerçekleştirdik ve 6 milyon TL ciro sağladık” diye konuştu.

Mimarı Ken Yeang
Tulip, önümüzdeki beş yıl içinde 4 milyon metrekarelik inşaat alanına ulaşarak Türkiye, Rusya, Ortadoğu ve Kuzey Afrika gibi yükselen pazarlarda gayrimenkul geliştirme konusunda faaliyette bulunmayı hedefliyor. Bu arada TulipTurkuaz, dünyanın en ünlü 10 mimarından biri olan İngiliz Ken Yeang'ın Türkiye'deki ilk projesi.

Kafede 30, Günay'da 15 daire sattı
Ispartakule'de 1150 konutun yer aldığı Tulip Turkuaz'da 2009'un sonuna kadar 98 daire satmışken, 2010'un ilk 4-5 ayında 500 konut sattıklarını belirten Burak Erten, gerilla pazarlama, duygusal gerilla gibi çok çeşitli pazarlama yöntemleri kullandıklarını söyledi. Erten pazarlama örneklerini şöyle anlattı: “Kanyon'da açtığımız Cafe L'appartemento'da 30'un üzerinde ev sattık. Ayrıca Günay'da açtığımız stantta 10-15 tane ev sattık. Ankara'da bile satış ofisimiz var, 20 konut sattık. Genelde tersi olur. Londra ve Kuveyt'te maketimiz var. Projenin yüzde 6'sını yurtdışındaki Türklere ve yabancılara satmayı hedeflemiştik. Körfez'den çok beklentimiz var. İngiliz, Almanlar'a satış yaptık. Yıl sonuna kadar 15'i bulur.”

‘Tünel kalıp abartılıyor'
“Pekçok projede tünel kalıp kullanıldığı bir özellikmiş gibi anlatılıyor” diyen Burak Erten, “Oysa tünel kalıp zorunluluktan ortaya çıkmış, hızlı üretim için geliştirilmiş bir sistem. Konvansiyonel yönteme göre yüzde 30 daha ucuz kötü bir şey değil elbette ama çok büyük bir özellik gibi altı çizilecek, pazarlama unsuru yapılacak bir yöntem de değil, kalite-fiyat dengesi önemli. Bu arada Tulip Towers, Batı İstanbul'un en lüks projesi olacak. Büyükdere'den bir rezidans alacağınıza burdan bir rezidans alın, üstüne Ferrari ve Cannes'da bir ev alın diyoruz” diye konuştu.
Radikal/Çağrı Bilgin

Ev almak isteyenler! 
 
'Gerilla taktiği' ile sektörde büyüyen şirket uyardı: 'Kötü sürpriz yaşamak istemiyorsanız:

Konut alanında sektörün yüzde 100 yabancı sermayeli tek şirketi olan Tulip Gayrimenkul'ün İcra Kurulu Başkanı Burak Erten, son dönemde müteahhitlerin mortgage kredisi olmaksızın kendi satış yöntemleri ile öne çıktıklarını belirtti. Erten, “2005-2006'daki gibi ne üretseniz sattığınız dönemler bitti. Kötü sürpriz yaşamamak için bankaların mortgage kredisi ile destekli projeler tercih edilmeli. Mortgage kanunu uyarınca sonuçta banka da müteahhit kadar inşaattan sorumlu oluyor. Müteahhit evi teslim edemezse banka teslim etmek zorunda. Bu imkana sahip projeler tercih edilmeli” diye konuştu

Türkiye'deki ilk projesi olan Ispartakule Tulip Turkuaz'ın satışa çıkışının birinci yılını kutlayan Tulip Gayrimenkul yöneticileri, sektördeki diğer oyuncuları kızdıracak ancak tüketiciler için mutlaka dikkate alınması gereken çok önemli mesajlar verdi. Türkiye'de şu an 700'ün üzerinde markalı konut projesinin inşaatının ve satışının devam ettiğini belirten Tulip Gayrimenkul yöneticileri, bunlardan sadece 15-20 tanesinin öne çıktığını, müteahhit kredisi ile satışın sektörün önünde büyük bir risk oluşturduğunu söyledi.

Tulip Gayrimenkul yöneticilerine göre sektörde risk anlamı taşıyan şu anki manzara şöyle:

* 2005-2006 dönemi ertelenen konut talebinin zirve yaptığı yıllardı. Ancak sonra kriz döneminde inşaatına başlanan projelerde satış ivmesi yavaşladı. Satılmayı bekleyen konut stokları oluştu. Kriz en çok konut sektörünü vurdu. İnşaat, GSYH'deki küçülmenin 3 katı daha fazla küçüldü. Sektörler toparlanırken konut sektöründe daralma devam etti.

* Çünkü o furyada doğru fiyatlama yapılmadan, doğru mimariye dikkat edilmeden, doğru lokasyon seçimine bakılmadan inşaatlara girişildi.

* Bazı müteahhitler bir projeyi bitirmeden diğerine başladılar. 8-10 projeyi peşpeşe satışa sunarak nakit akışını düzenlemeye çalışanlar var.

* 700'ün üzerinde proje var ancak marka denilince akla sadece 15 bilemediniz 20 tanesi geliyor.

* Projelerin yüzde 80'inde müteahhit kredili satış yapılıyor. Bu da sektör için en önemli risk unsuru olarak öne çıkıyor.

Neden banka kredisi?

Tulip Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Burak Erten mortgage kredisi destekli projelerin müteahhit tarafından teslim edilememesi halinde ilgili bankanın sorumluluğu olduğuna dikkat çekti. Banka tarafından kredi ile desteklenen projelerin bir miktar maliyet yaratsa da konut tercihinde en güvenlisi olduğunu vurgulayan Erten, “Sonuçta banka bir projeyi kredilendirmeden önce tüketici yerine ölçüp biçiyor. Müteahhitin sermaye gücüne, projenin başarı kriterlerine bakıyor. Ciddi kredi proseslerinden geçiliyor. En önemlisi ise şayet müteahhit o evi teslim edemezse aynı ölçüde bankanın da sorumluluğu var. Müteselsil kefaleti var. Taahhütün ifasını üstleniyor. Peşinat veren, taksit ödeyen ve evinin söz verilen tarihte kendisine teslim edilmesini bekleyen tüketici için risk kalmıyor” diye konuştu.

Tulip Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkan Vekili Murat Mertoğlu da konut sektörünün ekonominin lokomotifi olduğuna dikkat çekerek bu alanda yaşanacak güvensizliğin tüm ekonomiyi etkileyebileceğine işaret etti. Mertoğlu, “Ponzi tarzı bir güven çökmesi olursa, inşaat sektörü yara alırsa, sonuçları domino taşı misali gibi çok büyük olur. Bu iş bir show business değil, olmamalı” dedi.

Hedef Rusya, Kuzey Afrika ve Ortadoğu

TULİP Gayrimenkul sadece Türkiye'de değil Rusya, Ortadoğu ve Kuzey Afrika'da da gayrimenkul geliştirme konusunda faaliyette bulunmayı hedefliyor. Tulip Turkuaz'dan sonra rezidans ve AVM'den oluşan Tulip Towers projesine başlayacak şirket Esenyurt'ta ise 2 bin 400 konutluk Tulip360'ı projelendirdi. Mayıs ayı başında satışa çıkan projede 1 ay dolmadan 70'in üzerinde dairenin satışı tamamlandı. Tulip Towers'da satışa Eylül ayında çıkacaklarını belirten Erten “Tulip Turkuaz konut alanların da tahmin etmediği şekilde prim yaptı. Metrekaresi 1.700 TL'lerden satışa çıktı şimdi 2.600 TL'lere geldi. İddia ediyoruz çok rahatlıkla 3 bin liranın da üzerine çıkacak. Bu primi gören bazı Tulip Turkuaz müşterilerimiz Tulip Towers'dan da yer ayırtıyor” diye konuştu. Bu arada şirket yöneticileri, Türkiye'de tünel kalıp yönteminin inşaatlarda çok makbul bir yöntemmiş gibi lanse edildiğini ancak kendilerinin yüzde 30 maliyetli olmasına rağmen konvansiyonel sistemi kullandıklarını söyledi.

Gerilla taktiği İzledİ satIş İçİn kafe satIn alIp Kanyon'a sIzdI

TULİP Gayrimenkul konut ve ticari merkezler geliştirmek üzere 2006 yılında kuruldu. Yüzde 65'i Hollandalı Van Herk Grup'a yüzde 35'i ise Panagro'ya ait, tamamı yabancı sermayeli konut alanındaki ilk ve tek şirket olma özelliğini taşıyor. Van Herk'in 115 yıllık bir geçmişi var. Rotterdam'da 7 binin üzerinde konutun sahibi ve kira gelirine sahip.

Ispartakule'de geçen yıl satışa çıkan Tulip Turkuaz, yüzde 1 peşinat kampanyası ile dikkat çekmişti. Halen yüzde 1 peşinat kampanyasına devam edilen dünyanın en ünlü 10 mimarından biri olarak gösterilen Ken Yeang imzalı projede kreatif finans modelleri dikkati çekiyor. 1150 daireli projede satışlar 2009 Mayıs'ta başladı ve şu an 500'ün üzerinde daire satıldı. Burak Erten satış için çok ilginç yöntemler denediklerini, adeta gerilla taktiği izlediklerini söyledi. Örneğin Kanyon Alışveriş Merkezi'nde pazarlama yapmak istemişler. Ancak Kanyon yönetimi buna müsade etmemiş. Tulip Gayrimenkul de Kanyon'un içinde bir kafeyi satın alarak ve adını da Cafe L'appertemento'ya çevirerek ilginç bir yol denemiş. Bu kafeye gelenler Tulip Turkuaz'ın maketini inceleyebiliyor, satış koşulları hakkında bilgi alabiliyor. Erten “Burada en az 30 evin satışını yaptık” diyor. Tulip Gayrimenkul yurtdışında dahi pazarlama yapıyor. Ayrıca İstanbullu bir proje olarak Ankara'da da satış ofisi açan tek şirket olarak dikkati çekiyor. 
NİHAL YUVACAN / VATAN