Kentsel dönüşüm yasasıyla Türkiye genelinde 5 milyon konutun kentsel dönüşüme girmesi bekleniyor. Deprem bölgesinde ise 850 bin konut dönüştürülecek.  Peki, Yeni yasa kentsel dönüşümü nasıl etkileyecek? 

Yeni Kentsel dönüşüm yasasıyla Türkiye genelinde 5 milyon, deprem bölgesinde ise 850 bin konutun  projelendirilip tamamlanması planlanıyor. Söz konusu uygulama 4 yolla sağlanacak.

2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle bugüne kadar ülke genelinde 2 milyon 200 bin bağımsız bölümün dönüşümü tamamlandı. Fakat 6 Şubat'ta yaşanan depremler, afet riski odaklı kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması gerektiğini ortaya koyuyor. 

20 Ekim 2023 tarihinde TBMM Başkanlığı’na sunulan ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi’ de kentsel dönüşüme ilişkin yeni düzenlemeler içeriyor.

Gazete Oksijen'den Esen Dolma'nın haberine göre Türkiye genelinde 5 milyon deprem bölgesinde 850 bin konut
6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden bu yana, 11 yılda kentsel dönüşümün yalnızca yüzde 20’sinin tamamlanabildiğini ifade eden Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, ülke genelinde 5 milyona yakın konutun, deprem bölgesinde ise 850 bin konutun kentsel dönüşüme girmesi gerektiğini ifade ediyor. 

TEK KİŞİNİN BAŞVURU YAPMASI YETERLİ

Riskli yapı tespitinde, mevcut kanuni düzenlemelere göre tek bir kat malikinin bile başvurusu yeterli. Yani riskli yapı tespiti için ne maliklerin bir olup karar almasına ne da yöneticinin örgütlemesine gerek var. Fakat uygulamada, bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurumlar risk değerlendirmesi için geldiğinde, inceleme yapılmasını istemeyen kiracıların vaya maliklerin kendi yaşadıkları binalardan karot örneği alınmasına izin vermediği görülüyor.

1. MUHALİF APARTMAN SAKİNLERİNE KOLLUK MÜCADELESİ

Yeni düzenleme kolluk kuvvetinin yetkisini tanımlayarak söz konusu konuya açıklık getiriyor. Mevcut düzenlemeye göre de kolluk kuvvetinin desteğinin alına bileceğini söyleyen Öngören, “Fakat kanunda kolluğun yetkisi bu kadar net değildi. Ve yetki net olmadığı için riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım aşamalarında kolluk kuvvetleri müdahalede bulunmaktan kaçınabiliyordu” diyerek yeni düzenleme ile kentsel dönüşüme ‘muhalif’ apartman sakinlerinin baskısının ortadan kalkacağını belirtiyor.

2. 2⁄3'TEN YÜZDE 50+1'E

Bununla beraber mevcut düzenlemeye göre, riskli olduğu tespit edilen yapı yıkılmasının ardından o araziye ne yapılacağı konusunda arsa payı bakımından maliklerin 3’te 2’sinin oyu aranıyor. Kanun teklifi ise ‘salt çoğunluk’ yani yüzde 50+1’in karar almak için yeterli olmasını öngörüyor.

3’te 2 çoğunluk sebebiyle karar alma süreçlerinin uzadığını ifade eden Öngören, “Herkesin eşit arsa payına sahip olduğu 20 daireli bir apartmanda şu an 14 konutun anlaşması gerekirken, yeni düzenleme ile bu sayı 11’e iniyor. On bir kişiyi ikna etmek 14 kişiyi ikna etmekten daha az zaman alacağından kentsel dönüşüm süreci hızlanmış olacak" diyor.

KİRA ARTIŞINI ENGELLEMEK

Şehir merkezlerinde özellikle ‘yerinde dönüşüm’ projeleri gerçekleştirildiğini söyleyen Öngören, İstanbul başta olmak üzere, kent merkezlerinde ciddi bir konuta ulaşım eksikliği söz konusu olduğuna dikkat çekerek, yeni düzenlemeyle hem hızlı konut üretilecek hem de konut azlığı nedeniyle ortaya çıkan kira artışı da engellenmiş olacağını belirtiyor.

İNŞAAT MALİYETİ AZALACAK

Öngören, 3’te 2 çoğunluğu yakalamak için harcanan sürede, inşaat maliyetlerinin de yükselmesi sebebiyle pek çok müteahhidin emek ve para kaybına uğramamak adına projeden vazgeçtiğini ve yeni düzenlemeyle bunun da önüne geçileceğini ekliyor.

Özellikle malik sayısının az olduğu parsellerde karar alınamaması durumunda ortaklığın giderilmesi davası açılıyor. Böyle durumlarda açılan davada ihtiyati tedbirlerle kentsel dönüşüm sürecinin sürdürülmesinin engellendiğine vurgu yapan  Öngören, “Yeni düzenlemeyle ortaklığın giderilmesi ve kentsel dönüşüm süreci beraber yürüyebilecek. Ortaklığın giderilmesi davası sonuçlanıp satış gerçekleşse bile yeni malikler kentsel dönüşüm sürecini devam ettirecek, süreç aksamayacak” diyor.

4. DEPREM BÖLGESİNDE HIZLI DÖNÜŞÜM

Söz konusu teklifte, depremden etkilenen 11 kent için bazı özel maddeler de bulunuyor. Düzenlemeyle 6 Şubat depreminin yaşandığı bölgelerde idari işlemlere karşı açılan davalarda özel bir yargı sistemi ile yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.

TÜRKİYE'Yİ KAPSAMALI

Yargılama süreçlerini hızlandırmaya ilişkin düzenlemelerin sadece deprem bölgesine özgü olduğunu ifade eden Öngören, “Türkiye’yi kapsamalıydı. Mahkemelerdeki dosya yoğunluğu düşünüldüğünde büyük bir depremin beklendiği İstanbul’da da aynı sınırlama olabilirdi. Sonuçta devlet, vatandaşının canını ve malını korumakla görevli. Bu sebeple riskli yapı tespiti de vatandaşa yüklenemez” yorumunu yapıyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜME KAYNAK 

Teklifle kurulması beklenen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile ilgili ise “Gelir-gider dengesi için önerim, rezerv alanlarında ciddi bir konut stoku oluşturup, artık kent merkezlerinde yaşamak istemeyen ya da çalışma zorunluluğu bulunmayanların rezerv alanlarda oluşturulacak uydukentlerde yaşamasını sağlamak. Söz konusu yöntemle merkezleri terk edenlerin  mülkleri takas edilip başkanlık tarafından nitelikli iş yeri ve konut merkezlerine dönüştürülebilir. Buraların satışından elde edilecek gelir de yine kentsel dönüşüme kaynak olabilir” diyor.

ARSA PAYU BÜYÜK OLMALI

İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu eski Başkanı Av. Şeref Kısacık ise ‘yüzde 50+1’ düzenlemesinin, arsa payı bakımından çoğunluğu elinde bulunduran kişilerin güçlü, kalanların ise mağdur olacağı bir durum yaratacağı görüşünde. “Eski kanunda yıkılan binanın ne olacağını belirlemek için maliklerin ‘oy birliği’ aranıyordu. 2012’de yürürlüğe giren kentsel dönüşüm yasası ise uzlaşı için, ‘arsa payı bakımından’ maliklerin 3’te 2 çoğunluk ile karar alabilmesine olanak verdi. Şimdi ise bu salt çoğunluğa indiriliyor.”

+1 KİMDE İSE SÖZ ONDA"

“Arsa payı denilen şey metrekare değil. Mesela Bağdat Caddesi’nde asansörlü ve ikinci kattan sonra adaları gören bir konutta 2 ve üzerindeki katlarda yaşayanların arsa payı diğerlerine göre daha fazladır. Bağdat Caddesi’nde, binaların altındaki dükkanların da aynı şekilde… Bu da oradaki market ya da bankanın kat maliklerinden 1-2’si ile anlaşarak istediği kararı çıkartabileceği anlamına geliyor. Çünkü kanuna göre malik sayısının bir önemi yok.”

Prof. Dr. Mehmet Ali Kaya'dan kentsel dönüşüm açıklaması: Güvenli yapıların inşasında kentsel dönüşümün rolü büyük

İstanbul'da 855 bin bağımsız bölüm dönüştürüldü! Dönüşmesi gereken yaklaşık 600 bin konut daha var!