Türkiye neden kendi mortgage krizini yaşamadı?

Bunun en iyi örnekleri arasında 1990'lı yıllarda  Japonya'nın yaşadığı ve birkaç yıl sonrasında Asya Krizi olarak adlandırılan krizler sayılabilir. Gayrımenkul fiyatlarının şişmesi bankacılık sektörü için her zaman risk olmuştur. Finans sektöründe en önemli ve yaygın teminat olarak kullanılan taşınmazların değer kaybettiği ve/veya likiditeye çevrilmesinin zorlaştığı dönemlerde Finans kuruluşları için de zor dönemler başlar.  Gayrımenkul ilintili bir çok kriz yaşanmasına rağmen hiç biri son yaşadığımız ve halkın kafasında `Mortgage Krizi' olarak yer eden kriz kadar global etki yaratmadı. Yaşadığımızın bir Finansal Global kriz olması nedeniyle Mortgage'ın adını dahi duymamış ülkeler dahil, hemen hemen tüm dünya etkilendi. Türkiye de belirli ölçüde etkilendi. Yaşadığımız çalkantılı günler Türk Mortgage sistemini de tartışılır hale getirdi ki, ülkemizde alt yapısı hazırlanan sistem henüz çalışmıyor.

ABD'de Sistem Neden Çöktü?

Tüketimle büyüyen Amerikan ekonomisinde alışverişin devamlılığı bir gereklilik. Ticaretin devam etmesi demek fiyat seviyelerinin korunması ya da yukarı gitmesi anlamına geliyor. Bir de bu sistemi destekleyen güçlü bir finans sektörü varsa bütçe açıklarına rağmen büyüyen ekonominin temel sorunları ötelenebiliyor. Morallerin iyi ve tüketicilerin yükselişe inandığı dönemlerde piyasa kesintisiz yükselirken, panik havası yayılmaya başlayıp alıcıların geri çekildiği dönemlerde ise işler tepetaklak olabiliyor. 1970'lerde OPEC krizi sonrasında emlak vergisini ödeyemediği için evlerini yıkarak arsaya çeviren kişilerin yaşadığı bir ülkeden bahsediyoruz...

Likiditenin Arttığı  2000'li Yıllar...

Geçtiğimiz 10 yıl likiditenin arttığı ve piyasaya aktığı bir dönemdi. Finansal enstrümanlar ve varlıkların değer artışı daha fazla likidite ve zenginlik hissi yarattı. Varlık artışı yatırımları artıran bir zincir yarattı. Finansal kuruluşların ellerindeki likiditeyi satma mecburiyeti ise basiretli bankacılıktan uzaklaşılmasına neden oldu... Kredi değerlendirme süreci esnetildi. Yeterli ödeme kabiliyeti olmayan kişilere hazmedebileceğinden çok daha yüksek tutarda kredi verildi. Hepsinden önemlisi, geçmişte kredi kaydı bozuk olan kişilere dahi kredi limiti açıldı. Tüketiciye cazip gelmesi için ilk yılları avantajlı paketler hazırlandı...

Büyüme Hırsı  Tüm Mortgage Sistemini Sardı...

Peşinatsız, ilk iki yılı düşük faizli krediler... Piyasa ve kredi şartlarının bu şekilde süreceğine inanan tüketiciler... Bu tip kredilerin doldurulduğu paketleri fonlayan finansal kuruluşlar... Üstüne yanlış ratingleri ve yanlışlardan farklı yöne bakan piyasa oyuncularını da koyarsak kar topunun nasıl büyüdüğünü özetlemiş oluruz... Dönemsel balayı sonrasında yükselen faizlerle artan Mortgage taksitleri çok sayıda tüketicinin zora girmesine neden oldu... Dönmeyen krediler, artan risk, düşen fiyatlarla birleşince Amerikan balonunun da inmesine sebep oldu... Dünyanın en büyük tüketim ülkesi olması nedeniyle bir çok ülkenin bağımlı olması dışında, Avrupa ve Asya bankalarının da Amerikan Mortgage sistemine yatırım yapmış olmaları nedenleriyle adı Mortgage olsa da global bir finansal kriz yaşadık ve etkilerini hala yaşıyoruz...

Türk Bankacılık Sektöründe Müşteri Değerlemesi Olması  Gerektiği Gibi...

Tüm dünyada olduğu gibi Türk bankacılık sektöründe de ciddi bir rekabet var. Özellikle düşük enflasyon ortamında kredi hacmini arttırma ihtiyacı daha da arttı. Tüketici kredileri biraz daha riskli kredi grubuna girmekle beraber karlılık açısından da daha marjlı kredi türü olarak öne çıkıyor. Konut kredisi ise teminat açısından en kuvvetli kredi türü. Kredi başı tutarların yüksekliği de kolay hacim yapılmasını sağlıyor... Gerek geleneksel olarak Türk tüketicisinin davranış biçimi gerekse de kuvvetli teminat olmasına rağmen, bankalarımız konut kredileri için kredi değerlendirme sürecini tam olarak çalıştırma alışkanlığını devam ettiriyor. Bu nedenle sektöre paralel olarak batık oranları artsa da konut kredilerindeki sorunluluk yüzdesi makul seviyeleri geçmiyor.

Türkiye Kendi Mortgage Krizini Yaşamadı, Yaşamayacak...

Türkiye'de Mortgage krizi yaşanmamasının iki ana sebebi var... Birincisi, bankalarımızın nasılsa konut teminatı var, müşterim ödemezse konutu satarım bakış açısıyla kredi vermemesi... Kredi verirken müşteri ciddi bir değerlemeye tutulur, ödeme kabiliyeti ve temiz bir kredi kaydı olmayan kişilere kredi verilmez... İkincisi ise Mortgage sisteminin henüz batı ülkelerindeki işleyişe sahip olmamasıdır...

Tüketicinin Yanılsaması...

Konut alma amacındaki tüketici bankaların işi sıkı tutmasına genelde içerler. Genelde `nasılsa teminata konut alınıyor, kredide sorun yaşanırsa konut satılır kredi kapatılır' bakış açısına sahip olur. Oysa önemli olan tüketicinin krediyi ödeme kabiliyetidir. Konut sadece teminattır... Kredi veren banka sorunlu kredi sürecini yaşamamak için işini sıkı tutar. Bu bakış açısı, sınırdaki ya da sınırın altındaki tüketicinin hoşuna gitmese de, konut sahibi olma arzusuyla bir maceraya atılmasını engellemesi nedeniyle piyasanın sağlıklı çalışmasını sağlar...

Peşinatın Arttırılması  Tartışmaları...

Son günlerde kamuoyunda peşinatın arttırılmasının tartışıldığı konuşuluyor... Çeşitli ürünlerle peşinat oranlarının geniş bir bantta hareket ettiği ve gayet sağlıklı çalışan piyasada bu tür bir sınırlama getirilmesi mantıklı görünmüyor. `Peşinat ödemeden ev sahibi olamayacak mıyız' sorusunun sık sık sorulduğu bir ülkede bırakalım bankalar müşterisine göre peşinat yüzdesine karar versin.  
 
Basiretli bankacılık

Kredi kaydı

Yanlış banka uygulamaları,  rating

Yükselen faizlerin etkisi

Peşinatsız krediler