Türkiye'de konut kredisi 55 milyar TL'ye ulaştı!

Türkiye'de konut kredilerinde yüzde 2 olan batık oranı IMF heyetini şaşırttı. Heyet, yemeyip içmeyip borcunu ödeyen Türklere hayran kaldı.

IMF’nin ‘Türk inşaat sektöründe balon’ endişesi taşıdığı iddia edilirken, tablo tam tersi bir duruma işaret ediyor. Türkiye’de konut kredisi 55 milyar TL’ye ulaşırken, geri ödememe oranı ise sadece yüzde 2. Bu tablo, geçen hafta Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) ile iki saat görüşen IMF’yi de şaşkına uğrattı.

IMF’nin basına yansıdığı gibi Türkiye’de balon olup olmadığını araştırmak için değil inşaat sektörünü tanımak için geldiğini belirten GYODER Başkanı Turgay Tanes, “Masaya oturduğumuzda sektörü bilmediklerini söylediler. En çok mortgage, faiz oranları, geri ödemeler ve konut fiyatlarını merak ediyorlardı. 10 yıllık bir gayrimenkul değerlendirmesi yaptık. Geri ödemelerdeki olumlu tabloyu görünce Türk insanının ‘borcuna sadık’lığına hayran kaldılar” dedi.

Türkiye’de konut kredisi hacminin 55 milyar TL seviyesine ulaşmasının heyeti şaşırttığını kaydeden Tanes, şöyle devam etti: “Kredileri ve ödemeleri örneklerle anlattık. Ortalama kredi vadesi 7-10 yıl, kredi tutarı da 40-45 bin TL. Türk tüketicisi borcuna oldukça sadık, yemez, içmez öder.”

Türklerin son yıllarda ‘1+1’ dairelere olan talebi ve yatırım olarak konut alması da IMF heyetinin ilgisini çekmiş. Türkiye’de yıllık konut ihtiyacının 500 bini bulduğunu kaydeden Tanes, şu anda sektörde bir sıkıntı yaşanmadığını söyledi. Merkez Bankası verilerine göre, bankalar toplam 161 milyar TL’lik bireysel kredi ve kredi kartı harcamalarını finanse etmiş. Bunun 54 milyar TL’lik kısmı (yüzde 34) konut sektöründen kaynaklanıyor.

IMF ‘Fransız’ kalmış
Beş yılda 10 bine yakın konut kredisi kullandırttığını söyleyen Ağaoğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, bunun bir tanesinde bile geri ödeme sıkıntısı yaşanmadığına dikkat çekti. “Türkiye’de değil balon, böyle bir riski konuşmak bile abesle iştigaldir” diyen Ağaoğlu, daha mortgage sisteminin tam olarak oturmadan balona dönüşemeyeceğinin altını çizdi. Ağaoğlu, şunları söyledi: “Türk insanı dünyada ‘önce mekân’ der, borcunu hiç aksatmaz. Eğer IMF böyle bir sorun var diyorsa, Türkiye’ye ‘Fransız’ kalmış demektir.”

‘Faiz artarsa asıl o zaman patlarız’
Avrupa Konutları CEO’su Süleyman Çetinsaya da Türkiye’de ‘balon’ riskinin mümkün olmadığını belirterek, şunları söyledi: “Bizden konut alan hiçbir tüketicide bugüne kadar sorun yaşanmadı. Zaten faiz oranlarında fırsat dönemindeyiz. Daha çok vasıflı yeni konutlar yapılmalı. Fiyatları da makul tutmalıyız, çünkü tüketici artık ev alırken çok bilinçli, her şeyi araştırıyor. 4.5 yılda Avrupa Konutları markasıyla 6 bine yakın konut yaptık.
 
Yılda 2-3 bin konut yapıyoruz. Giderek artacak bu rakam. Çünkü Türkiye’de özellikle kaliteli ve depreme dayanıklı konutta büyük açık var. Şu anda risk yok ama olası bir siyasi istikrarsızlık faizi yükseltirse işte o zaman konut satışları durur ve patlarız.”
Radikal/NURİYE DOĞU

Konutta balon patlamaz

IMF heyetinin GYODER'i ziyareti sırasında mercek altına aldığı gayrimenkul sektörü, 'ABD'den sonra ikinci balon Türkiye'de mi patlayacak' sorusuna cevap verdi.

Gayrimenkulün devleri, 'Nüfus çok ancak konut yok, balon endişesi yersiz' görüşünde birleşti... 

Türkiye'de artan konut talebini 'Acaba yeni bir balon mu' sorusuyla izlemeye alan IMF'ye yanıt, sektörün oyuncularından geldi: 'Nüfus çok ama konut yok, bizde balon olmaz!' Emlak piyasasındaki balon tehdidi nedeniyle Çin'i uyaran IMF, Türkiye'deki emlak sektörünü de masaya yatırdı. Türkiye Masası Şefi Rachel Van Elkan'ın başkanlığındaki IMF heyetinin 30 Kasım'da GYODER Başkanı Turgay Tanes'i ziyareti sırasında konuta olan talebin kaynağından mortgage sistemine kadar sektörün röntgenini çeken yetkililerinin 'ikinci balon mu' endişesine dair yorumlar gayrimenkul sektörünün oyuncuları tarafından yersiz bulundu. Sektörün en büyükleri 'Türkiye'de emlak balonu var mı, patlar mı' sorusuna yanıt verdi. 

10 bin kredi kullandırdım biri bile patlak vermedi! 

Ali Ağaoğlu Ağaoğlu Yönetim Kurulu Başkanı: Amarika'nın gayrisafi milli hasılası 13 trilyon dolar iken, mortgage kredisi 10 trilyon dolarlar seviyesinde. Yani pazar doyma noktasında. Türkiye'de ise bu orana baktığımızda sadece yüzde 4 seviyesinde. Dolayısıyla Türkiye'de gayrimenkul piyasasında bir balondan söz etmek rakamsal olarak da mümkün olmadığı gibi cehaletten başka bir şey değil. Beş yıl içinde yaptığım projelerde 10 bin konut kredisi kullandırdım, bunlardan biri bile patlak vermedi. Gelişmiş ülkelerde riskli krediler yüzde 2'yle ölçülürken, Türkiye'de ödenmeyen konut kredisi miktarı binde 1'lerde. İnsanlarımızın yeni ve nitelikli konuta ihtiyacı var. Türkiye'de sıkıntı fazlalığı değil aksine nitelikli konuta erişim sıkıntısı var. Önemli olan Türk insanının gelir seviyesini daha yukarı çekmek. 

Bakan da çok sert çıkmıştı 

GEÇTİĞİMİZ cumartesi günü 'Boğaziçi Bölgesel Ortaklık Zirvesi'nde gazetecilerin sorularını yanıtlayan Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Ali Babacan, 'Konutta balon var mı' sorusuna yanıt vermişti. Bakan Babacan, IMF'nin GYODER ziyaretinde buna yönelki sorular sorulması üzerine şunları söylemişti: 'Şu anda oldukça sağlam bir durumdayız. Olumlu rapor yazdıkları ülkelerde konut piyasasının ne hale düştüğünü de gördük.' 

Vatandaş kuru ekmek soğan yiyor ama yine de ev kredisini ödüyor 

Nazmi Durbakayım Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı: Gayrimenkul balonunun en büyük göstergesi bireysel kredilerin ödenme yüzdesi. Global krizin yaşandığı günlerde bile konut kredilerinde ödenmeme yüzdesi çok azdı. Bu krediler büyük titizlikle veriliyor. Bankalar hem 1994 hem de 2001 krizinden çok tecrübeli. Tüketiciler de bu krizlerden çok ders çıkardı. ABD'deki olay Türkiye'dekinden çok farklı. Piyasayı canlandırmak için finans sektörü her önüne gelene kredi verdi. Türk insanı kuru ekmek soğan yiyor, 'Yeter ki başımı sokacak evim olsun' deyip kredisini ödüyor. Türkiye'de gayrimenkulün birçok fonksiyonu var. Yurtdışında ise insanlar ödeme güçlüğü çekince hemen vazgeçiyor. 

Sektörün önü 10-15 yıl açık yeter ki siyasi kriz çıkmasın 

Ziya Yılmaz DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı: IMF'nin balon araştırması bence manasız. Çok ciddi satış oranları yakalıyoruz. 2010'u gayet iyi kapattık, 2011 daha da iyi geçecek. Türkiye, zenginleşmeye ve konut stoğunu yenilemeye başlayan bir ülke. Deprem ülkesi olduğumuzdan konut stoğunun yenilenmesi gerekiyor. Biz bu kadar iyi satışlar yaparken, sektörde balondan söz etmek doğru değil. Sektörünün önü 10-15 yıl çok açık. Yeter ki siyasi kriz çıkmasın. 

Nüfus genç ve kentsel dönüşüm var, konut stoğu fazla değil

Süleyman Varlıbaş Varlıbaş Grubu Yönetim Kurulu Başkanı: Türkiye nüfusunun çok büyük bir kısmı genç ve bunların ev ihtiyacı var. Kentsel dönüşüm projeleriyle, belirlenen bölgelerin yenilenme ihtiyacı da bulunuyor. Yani Türkiye'de ev stoğu çok değil. Ancak bazı lokasyonlarda plansız ve müşteri profiline uygun olmayan yapılaşmalar var. İstanbul'un nüfus akımına uğradığı ve yatırımcıların da gözdesi olduğu düşünülürse, gayrimenkulde balon riskinden söz edilemez. Aksine iyi yerlerde, iyi araştırılarak, konsepti iyi tayin edilmiş müşteri profiline uygun yeni projelere ihtiyaç olduğunu söyleyebiliriz. 

2011'in ilk 6 ayı için 4 yeni projemiz var 

Ali Dumankaya Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi: IMF Avrupa'daki emlak sektörünü incelesin. Türkiye'de konut kredilerindeki ödememe oranı yüzde 1 bile değil. Sektör iyi bir ivme yakaladı. Yaptığımız focus insanlar en çok, çocuklarına yatırım olsun, tasarruf ve ileride oturabilirim düşüncesiyle konut aldığını gösteriyor. Dumankaya olarak yılın ilk 6 ayı için 4 yeni yatırım planımız var. Gelecek yıl % 50 büyüme hedefliyoruz.

Akşam

 Konut balonu patlasa ne olur Patlamasa ne olur

Küresel krizin Amerika'daki konut balonunun patlamasıyla başlaması konut fiyatlarının yakından izlenmesine neden oluyor. Fiyatlar biraz artınca, acaba balon şişip patladığında bir kriz riskinin oluşup oluşmayacağı sorgulanıyor.

Amerika'daki konut piyasasıyla Türkiye'deki çok farklı. Bu farklar gözden geçirildiğinde, aslında konut fiyatlarının şişmesinin Türkiye'de bir sistem riskini oluşturmadığı daha iyi anlaşılıyor. Hatta, konut fiyatlarında balon oluşmasının Türkiye piyasasında ne anlama geldiği dahi o denli açık değil.

FARKLAR

Önem sırasına koymaksızın Amerika ile Türkiye'deki konut piyasası arasındaki farklar şöyle:

Fark I: Amerika'da neredeyse tüm gayrimenkul alımları kredi yoluyla gerçekleşir. Türkiye'de kredili konut satışları artıyor, ama hâlâ çok düşük bir düzeyde.

Fark II: Türkiye'de konut kredilerinin riski çok büyük ölçüde krediyi veren bankaların üzerinde dağılmış durumda. Amerika'da devlet garantisi altında çalışan konut finansman kurumları bankaların verdiği kredileri ya satın alıyorlar ya da konut kredilerine garantör oluyorlar. Türkiye'de göreli olarak az olan konut kredilerine yönelik riskler dağınıkken, Amerika'da oldukça büyük olan bu riskler göreli olarak üç-beş kurum üzerinde daha yoğunlaşmış durumda.

Fark III: Amerika'da verilen konut kredilerinin hem tümü borçlunun yalnızca krediye söz konusu olan gayrimenkul ile sorumlu olmasını (non-recourse) gerektiriyor. Türkiye'de ise konut kredisi aldığınızda tüm mal varlığınızla sorumlu oluyorsunuz. Amerika ile dünyadaki birçok ülke arasında konut kredilerindeki en önemli fark da bu. Finansla kurumların geri dönmeyen konut kredilerinden zarar etmeden tahsilat yapma şansı Türkiye'de çok daha fazla.

Amerika'da konut fiyatları kredi borcunun altına düştüğünde, borçlu gayrimenkulünü bankaya geri veriyor. Beş yıl kadar kredi piyasasından çekilmek zorunda kalıyor, ama tüm varlıkları kendinin olmaya devam ediyor. Dolayısıyla, Amerika'da fiyat ve kredi riskinin tümü krediyi elinde bulunduran kuruluşlarda kalıyor. Bu kuruluşlar değeri düşük ve düşmekte olan varlıklar karşısında tutarı çok daha yüksek geri dönmeyen kredileri ikame etmek zorunda kalıyorlar. Yani, zarar ediyorlar.

Türkiye ve daha birçok ülkede konut kredisi alanlar tüm varlık ve gelirleriyle sorumlular. Dolayısıyla, gayrimenkulün fiyatı kredi borcunun altına geldiği için borçlunun gayrimenkulü kredi kuruluşuna devretmesi için bir teşvik yok.

SİSTEM RİSKİ YARATMAZ

Amerika'da konut fiyatlarında balon genellikle "gayrimenkul fiyatlarının konut üzerindeki kredi borcunun kısa bir sürede çok üzerine çıkması" olarak tanımlanır. Türkiye'de böyle bir kriter bulmak çok zor. Yıllarca yüksek enflasyon ortamında, konut yatırımları, varlıkların reel değerini korumaya yönelik bir yatırım aracı olarak kullanıldı.

Konut fiyatlarının artması, henüz başını sokacak bir evi olmayanlar hariç, her zaman herkesi memnun eder. Memnun olanların arasında az ya da çok konut kredileri veren ya da hiç bu çeşit krediler vermeyen bankalar da var. Çünkü, gayrimenkul fiyatları arttıkça, ipotek karşılığında verilen kurumsal kredilerin teminatı güçleniyor. Gayrimenkul fiyatlarının artması Türkiye için bir risk değil, aksine riskleri düşüren bir etken. Balon patlasa da, evini pahalıya alanlar hariç, kârdan zarar edenler olur. Ama, bir sistem riski oluşturmaz.

Özetle, gayrimenkul fiyatlarının artmasının, artacağı yönünde alınan risklerin geldiği düzeyde, Amerika'dan benzetme yaparak Türkiye ekonomisi için önemli bir risk oluşturduğunu iddia etmek olanaksız gibi görünüyor.
Habertürk/Ercan Mumcu

Kimse korkmasın emlakta balon yok, aksine talep çok

IMF heyetinin GYODER'i ziyareti sırasında mercek altına aldığı gayrimenkul sektörü, 'ABD'den sonra ikinci balon Türkiye'de mi patlayacak' sorusuna yanıt verdi. Gayrimenkulün devleri, 'Nüfus çok ancak konut yok, balon endişesi yersiz' görüşünde birleşti.

Türkiye'de artan konut talebini 'Acaba yeni bir balon mu' sorusuyla izlemeye alan IMF'ye yanıt, sektörün oyuncularından geldi: 'Nüfus çok ama konut yok, bizde balon olmaz!' Emlak piyasasındaki balon tehdidi nedeniyle Çin'i uyaran IMF, Türkiye'deki emlak sektörünü de masaya yatırdı. Türkiye Masası Şefi Rachel Van Elkan'ın başkanlığındaki IMF heyetinin 30 Kasım'da GYODER Başkanı Turgay Tanes'i ziyareti sırasında konuta olan talebin kaynağından mortgage sistemine kadar sektörün röntgenini çeken yetkililerinin 'ikinci balon mu' endişesine dair yorumlar gayrimenkul sektörünün oyuncuları tarafından yersiz bulundu. Sektörün en büyükleri 'Türkiye'de emlak balonu var mı, patlar mı' sorusuna yanıt verdi.

10 bin kredi kullandırdım biri bile patlak vermedi!

Ali Ağaoğlu Ağaoğlu Yönetim Kurulu Başkanı: Amerika'nın gayrisafi milli hasılası 13 trilyon dolar iken, mortgage kredisi 10 trilyon dolarlar seviyesinde. Yani pazar doyma noktasında. Türkiye'de ise bu orana baktığımızda sadece yüzde 4 seviyesinde. Dolayısıyla Türkiye'de gayrimenkul piyasasında bir balondan söz etmek rakamsal olarak da mümkün olmadığı gibi cehaletten başka bir şey değil. Beş yıl içinde yaptığım projelerde 10 bin konut kredisi kullandırdım, bunlardan biri bile patlak vermedi. Gelişmiş ülkelerde riskli krediler yüzde 2'yle ölçülürken, Türkiye'de ödenmeyen konut kredisi miktarı binde 1'lerde. İnsanlarımızın yeni ve nitelikli konuta ihtiyacı var. Türkiye'de sıkıntı fazlalığı değil aksine nitelikli konuta erişim sıkıntısı var. Önemli olan Türk insanının gelir seviyesini daha yukarı çekmek.

Bakan da çok sert çıkmıştı

Geçtiğimiz cumartesi günü 'Boğaziçi Bölgesel Ortaklık Zirvesi'nde gazetecilerin sorularını yanıtlayan Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Ali Babacan, 'Konutta balon var mı' sorusuna yanıt vermişti. Bakan Babacan, IMF'nin GYODER ziyaretinde buna yönelki sorular sorulması üzerine şunları söylemişti: 'Şu anda oldukça sağlam bir durumdayız. Olumlu rapor yazdıkları ülkelerde konut piyasasının ne hale düştüğünü de gördük.'

Vatandaş kuru ekmek soğan yiyor ama yine de ev kredisini ödüyor

Nazmi Durbakayım Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı: Gayrimenkul balonunun en büyük göstergesi bireysel kredilerin ödenme yüzdesi. Global krizin yaşandığı günlerde bile konut kredilerinde ödenmeme yüzdesi çok azdı. Bu krediler büyük titizlikle veriliyor. Bankalar hem 1994 hem de 2001 krizinden çok tecrübeli. Tüketiciler de bu krizlerden çok ders çıkardı. ABD'deki olay Türkiye'dekinden çok farklı. Piyasayı canlandırmak için finans sektörü her önüne gelene kredi verdi. Türk insanı kuru ekmek soğan yiyor, 'Yeter ki başımı sokacak evim olsun' deyip kredisini ödüyor. Türkiye'de gayrimenkulün birçok fonksiyonu var. Yurtdışında ise insanlar ödeme güçlüğü çekince hemen vazgeçiyor.

Sektörün önü 10-15 yıl açık yeter ki siyasi kriz çıkmasın

Ziya Yılmaz DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı: IMF'nin balon araştırması bence manasız. Çok ciddi satış oranları yakalıyoruz. 2010'u gayet iyi kapattık, 2011 daha da iyi geçecek. Türkiye, zenginleşmeye ve konut stoğunu yenilemeye başlayan bir ülke. Deprem ülkesi olduğumuzdan konut stoğunun yenilenmesi gerekiyor. Biz bu kadar iyi satışlar yaparken, sektörde balondan söz etmek doğru değil. Sektörünün önü 10-15 yıl çok açık. Yeter ki siyasi kriz çıkmasın.

Nüfus genç ve kentsel dönüşüm var, konut stoğu fazla değil

Süleyman Varlıbaş Varlıbaş Grubu Yönetim Kurulu Başkanı: Türkiye nüfusunun çok büyük bir kısmı genç ve bunların ev ihtiyacı var. Kentsel dönüşüm projeleriyle, belirlenen bölgelerin yenilenme ihtiyacı da bulunuyor. Yani Türkiye'de ev stoğu çok değil. Ancak bazı lokasyonlarda plansız ve müşteri profiline uygun olmayan yapılaşmalar var. İstanbul'un nüfus akımına uğradığı ve yatırımcıların da gözdesi olduğu düşünülürse, gayrimenkulde balon riskinden söz edilemez. Aksine iyi yerlerde, iyi araştırılarak, konsepti iyi tayin edilmiş müşteri profiline uygun yeni projelere ihtiyaç olduğunu söyleyebiliriz.

2011'in ilk 6 ayı için 4 yeni projemiz var

Ali Dumankaya Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi: IMF Avrupa'daki emlak sektörünü incelesin. Türkiye'de konut kredilerindeki ödememe oranı yüzde 1 bile değil. Sektör iyi bir ivme yakaladı. Yaptığımız focus insanlar en çok, çocuklarına yatırım olsun, tasarruf ve ileride oturabilirim düşüncesiyle konut aldığını gösteriyor. Dumankaya olarak yılın ilk 6 ayı için 4 yeni yatırım planımız var. Gelecek yıl % 50 büyüme hedefliyoruz.
Aylin Löle/Akşam