Türkiye'de mortgage'ın adı var kendi yok

Ekonomideki belirsizlik, yüksek faiz oranları ve düşük gelir düzeyi nedeniyle mortgage gerçek anlamıyla uygulanamıyor ama bankalar mortgage adını kullanarak uyguladıkları konut kredilerini çeşitlendirdi. Her banka 10'a yakın çeşit kredi uyguluyor.
 
Türkiye'de ipotekli konut finansmanı (mortgage) yasası çıkalı 1 yılı geçti ancak hala gerçek anlamda uygulama yok. Ekonomi ve siyasetteki belirsizlik, yüksek faiz oranları ve düşük gelir düzeyinin yanı sıra ikincil piyasaların bürokratik nedenlerle hala çalışamaması evrensel anlamda mortgage uygulamalarının başlamasını engelliyor. Bankalar ise mortgage adı verdikleri konut kredilerinde büyük bir rekabete girerken, konut kredilerini çeşitlendirdi. Türkiye'de bulunan 26 bankanın 23'ü yaklaşık 10 farklı seçenek sunuyor. Mortgage'ın gerçek anlamda başlayabilmesinin koşulunu ise bankacılar "Faizler en az yüzde 10'a düşmeli, kişi başına düşen gelir de 10 bin doların üzerine çıkmalı" görüşünü savunuyor.
 
Türev piyasalar diye tanımlanan ikincil piyasaların henüz gelişmemiş olması Türkiye'yi tüm dünyadaki finansal dengeleri alt üst eden mortgage (ipotekli konut finansmanı) krizinden korudu. Bu durum kuşkusuz, Türkiye'nin mortgage alanında henüz emekle döneminde olduğunun da bir kanıtı. Çünkü Türkiye'de mortgage sisteminin uygulamaya geçebilmesi ancak bu piyasaların gelişmesiyle mümkün olacak. Ancak Türkiye'de mortgage tam anlamıyla uygulanamasa da bankaların "mortgage kredileri" adı altında yaptığı konut kredisi kampanyaları kıran kırana bir rekabete sahne oluyor. Her bir banka en az 10 çeşit mortgage kredisi adı altında konut kredisi olanakları sunuyor. Bankaların mortgage kredileri sadece çeşitli ödeme kolaylıkları olarak öne çıksa da uzmanların mortgage'ın tam olarak uygulamaya geçebilmesi için verdikleri en erken tarih 2009 yılı. Uzmanlara göre, türev piyasalarının gelişebilmesi için de faizlerin yüzde 10'lar, kişi başı milli gelirin ise en az 10 bin doların üzerine çıkması gerekli.

2005-2006 yıllarında büyük sıçrama yapan 2007 yılında da bu trendini sürdüren konut kredilerine olan talepteki artışın 2008 yılında faiz oranlarının bir türlü istenen noktaya gelememesi yüzünden nispeten daha sınırlı olması bekleniyor. Ürünler hazır ancak özellikle global kriz nedeniyle artan maliyetler yüzünden kredi faizleri düşmek bir yana son bir aydır yükseliş trendine girdi. Ve yüzde 1,30'lar seviyesindeki mortgage aylık kredi faiz oranları yüzde 1,50'leri de aştı. Bankacıların ortak görüşü ise kredi faizlerinde yüzde 1'lerin altı bu yıl çok zor.
 
Bankalarınki ürün değil ödeme seçeneği

Öte yandan Türkiye mortgage yasasına kavuştuktan sonra bankalarda ev sahibi olmak isteyenler için ard arda yeni ürünler çıkartmaya devam ediyor. Sabit faiz ödemeli mortgage'ın ardından Türk halkı değişken faizli, ara ödemeli, dönemsel ödemeli, dövize endeksli, ilk altı ay ödemesiz gibi çok sayıda ve kişiye özel mortgage kredileri ile tanıştı. Ancak kredi faiz oranlarındaki yükseliş nedeni ile farklı ürün seçenekleri sunarak tüketicileri pazara çekmeye çalışan bankaların görünen o ki çok daha sert bir rekabet bekliyor. Türkiye'de orta ve alt gelir grubunu ev sahibi yapmayı hedefleyen mortgage sisteminin tam olarak işlevini yerine getirmeye başlaması ile birlikte bankların da mortgage ürün çeşitlerini artırması bekleniyor. Şu an için Türkiye'de sisteme dahil birçok bankanın en az 8 adet mortgage ürünü olduğunu belirten uzmanlar, mortgage kredi çeşidinin fazla oluşunun bankacılık sistemine zarar vermeyeceği kanısında. Mortgage kredi ürünlerinin artırılmasındaki amaç ise tüketicinin kredi geri ödemesinin en azından ilk bir iki yılını rahat geçirmesi. Bu arada sadece Garanti Bankası, Akbank, Yapı Kredi Bankası, ve İş Bankası'nın her birinin 10'un üzerinde mortgage ürünü bulunuyor.
 
Mortgage istikrarı sever

Uzamanlar Türkiye'de mortgage sisteminin tam olarak işlerlik kazanabilmesi için belirsizlik ortamının giderilmesini, faizlerin düşmesini ve gelirin artmasının şart olduğunu söylüyor. Denizbank Mortgage Müdürü Barış Yılmazkaya, mortgage'ın asıl işlerlik kazanabilmesi için türev piyasaların gelişmesi gerektiğine dikkat çekerek, "Mortgage daha da geliştiğinde ürün çeşitliliği artar. İkincil piyasalar oturduğunda ürün çeşitliliği daha da artacaktır. Bu durumda daha fazla alternatif gelecek. Mortgage her zaman istikrarı sever" dedi. Belirsizlik ortamının fiyat ve maliyetlere yansıdığını kaydeden Yılmazkaya, faizlerin yükselmesinin insanların alım gücünü düşürdüğünü belirterek, sadece faizleri yüksekliği değil, mortgage ürünlerinin çeşitlilik göstermesi için insanların alım gücünün de artması gerektiğini ifade etti.

Yaşanan küresel krizin etkisiyle konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1,60'lara dayandığına dikkat çeken Yılmazkaya, buna bağlı olarak, ödeme seçeneklerinin arttığını ve vadelerin uzadığını söyledi. "Ödemeler 72 aydan 96 aya kadar çıktı. Faizler yükseldikçe ödemeler de yükseliyor" diyen Yılmazkaya şöyle devam etti: "İnsanların geliri artmadığı için vadeler uzuyor. Ama faiz yükseldiği için kredilerde zorluk yaşanıyor. Firmalar da yüklenici kredilerine ağırlık veriyor, bu da sağlıklı bir yapı ortaya çıkarmıyor."