Üst Hakkı nedir?

Üst hakkı ya da diğer bir ifadeyle inşaat hakkı, başkasına ait arsa üzerinde inşaat yapma hakkına işaret ediyor. Üst hakkı nedir? ve Üst hakkı nasıl kurulur? için tıklayın...

Bir irtifak hakkı olan üst hakkı, başkasına ait arsada inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veriyor. İlgili mevzuatta üst yani inşaat hakkı üç ana bölüme ayrılıyor; 

1- Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı, 

2- Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı,

3- Mevcut inşaatı yerinde tutma hakkı.

Üst hakkı nedir? dedikten ve bölümlerini sıraladıktan sonra ilgili kanunda üçe ayrılan üst hakkının bu maddelerini örneklerle somutlaştıralım. Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkıyla siz bir başkasına ait arsa üzerinde bina yapabiliyorsunuz. Öte yandan bir arsanın altında inşaat yapma hakkıyla ise başkasına ait arsanın altında (yeraltında) bir depo yapabiliyorsunuz. 

Üst hakkı nasıl kurulur? 

Üst hakkıyla başkasına ait arsanın altına veya üstüne yaptığınız yapının tapu siciline tescili ise irtifak hakkı olarak yapılıyor. Tapuya tescil işleminden sonra arsanın mülkiyeti ile üstündeki veya altındaki binanın mülkiyeti ayrı ayrı kişilere ait oluyor. 

Üst hakkının tapu kütüğüne tescil işlemi iki yolla oluyor; 

1- İrtifak hakkı olan üst hakkı 

Medeni Kanun'un 726. maddesine göre üst hakkı, bir şahıs veya bir taşınmaz lehine irtifak hakkı olarak tesis edilebilir. Eğer bu hak daimi ve müstakil nitelik taşımıyorsa yani, 20 yıldan az süreli ise veya 20 yıl ve daha uzun süreli olmakla beraber üst hakkının tesisi sırasında üçüncü kişilere devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyece¬ğine, üzerinde ayni hak tesis edilemeyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine dair kısıtlamalar getirilmişse üst hakkı müstakil nitelikte sayılamayacağından bu hak irtifak hakları sütununa Tapu Sicil Tüzüğünün 30. maddesinde gösterildiği şekilde tescil edilir.

2-Müstakil ve daimi hak olan üst hakkı  

Medeni Kanun'un 826. maddesine göre, Medeni Kanun'un müstakil ve daimi niteliği haiz bulundukları takdirde taşınmaz mal olarak saydığı ve tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydını öngördüğü üst hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapmak veya daha önce yapılmış bir inşaatı yerinde tutmak hakkıdır.