Vedat Arslan: Hareketli bir yıla hazır olun!

Finansçıların söyledikleri her zaman belli bir temele ve verilere dayanıyordur muhakkak, ama aslında onların da öngöremedikleri bazı konular olduğunu düşünüyorum. Öncelikle ekonomik büyüme tasarruf yaparak asla sürdürülemez. Dolayısıyla kontrollü bir tüketimi öne sürmek ve piyasada kontrollü bir hareket yaratmak daha doğru olacaktır. 

  Konut sektörü özelinde konuşulduğunda ise, konuya 2 farklı senaryo ile bakmak gerekecektir. Birincisi; eğer önümüzdeki 2-3 ay içinde çıkması öngörülen kanunlar çıkarılamazsa veya çıktıktan sonra iptal edilme gibi bir kazaya uğrarsa, bununla birlikte faizlerde yeniden %1 seviyelerine dönüş yaşanmazsa, finansçıların söylediği şekilde piyasalar daha da kötüye gidecek olursa pek çok firmayı yılın ikinci yarısında zor günlerin bekleyeceği kesin. Ancak bu ihtimalin gerçekleşme oranı oldukça düşük görünüyor, çünkü gayrimenkul sektöründe yaşanacak ciddi bir kriz Türkiye ekonomisinin bütün verilerini Euro veya Dolar krizinden çok daha fazla etkiler. Dolayısıyla, hükümetin buna müsaade etmeyeceği kesindir.   İkinci ve gerçekleşmesini beklediğimiz senaryoda ise, önümüzdeki 2 aylık süreçte Mütekabiliyet Kanunu, 2B Yasası ve Kentsel Dönüşüm Yasası’nın ardı ardına çıkarılması beklenmektedir. Özellikle Mütekabiliyet Kanunu ile birlikte, ülkemize Ortadoğu ülkeleri ve Türki Cumhuriyetlerden 10 milyar dolar seviyesinde bir para gelmesi öngörülmektedir. (Bu öngörü havada değildir, talepler reel olarak oluşmaya başlamıştır.) Bu tutar bile son 6 ayda iyice artan konut stokunun eritilmesine yeterli olacaktır.  Kentsel dönüşüm ve 2B Yasaları da tıpkı Mütekabiliyet kanunu gibi gayrimenkul sektöründe yeni bir hareketliliğin nedeni olacaktır. Her iki yasa da, hem kentin yenilenmesi açısından hem de gayrimenkul sektörünün ihtiyaç duyduğu yeni arsa alanlarının geliştirilmesi açısından önemlidir. Ancak, özellikle kentsel dönüşüm sürecinde şimdilik Fikirtepe’deki örnekte, rakamların havalarda uçuştuğu görülmektedir. Fikirtepe’de bütün gayrimenkul geliştiricilerin derdi yeni oluşturacakları projelerde konutunu 5.000 TL/m2’nin üzerinde fiyatlara satmak. Bu durum bize şunu göstermektedir: Kentsel dönüşüm ve 2B yasası ile birlikte İstanbul’da arsa arzında önemli bir artış meydana gelecektir. Ancak her durumda yeni geliştirilecek arsalarda A ve B+ ekonomik segmentlerine yönelik projeler geliştirmeye çalışmak da – bu segmentlerde yeterli talep olmaması sebebiyle – sıkıntı yaratma riskine sahiptir.    Yeni çıkacak 2B ve Kentsel Dönüşüm Yasalarından, mevcut arsa sahiplerinin olumsuz etkileneceğini söylemekte de yarar var. Artan arsa arzı ile birlikte, gayrimenkul geliştiricilerin elindeki alternatiflerin sayısı artacak ve bu da mevcut arsaların değerinin nispeten düşeceği anlamına gelecektir. Bu sebeple, arsa sahiplerine bu kanunlar çıkmadan gayrimenkulcülerle anlaşmalarını şimdiden önerebilirim.   Özetle; önümüzdeki 2 aylık süreç içinde çıkacak kanunlar ve bunların içerikleri, konut sektörü açısından 2012 yılının oldukça hareketli geçeceğinin habercisidir. Bu hareketliliğin yılın ilk yarısında stok eritmeye yönelik olacağından fiyat artışlarının da yılın 2. yarısında olması öngörülmektedir. Ancak, mütekabiliyet kanunu sonrasında istenen satış rakamları yakalanamazsa, ne stoklar erir, ne yeni projelerde fiyatlar artar, ne de konut sektöründe herhangi bir büyüme yaşanabilir.   Son olarak her zaman tekrarladığım bir konuya da yine değinmek istiyorum: Konut satışı psikolojik bir harekettir; kötümser yaklaşımlar her şeyi daha kötü yapmaktan başka hiçbir işe yaramaz! Ve unutmayalım ki, konut sektörünün durduğu durumda ekonominin soğuduğu doğrudur ama beraberinde işsizlik patlar ve 170’den fazla farklı sektör de (mobilya, beyaz eşya, tekstil gibi farklı sektörler dahil) sıkıntıya girer. Tabii ki kimse ödeyemeyeceği borcun altına girmesin ama zaten bu borca en iyi ekonomik ortamda da girmesin!    Faizler Arttı da Ne oldu   Yukarıdaki tablodan da görüleceği gibi, arttı dediğimiz faizler satışların hareketlendiği 2009 yılındaki oranlara geri gelmiş görünüyor. Önümüzdeki aylarda bu faiz oranlarında hükümet politikası gereği yeni bir geri dönüş de beklenebilir. Ancak, faizlerdeki olası bir düşüş ve çıkacak kanunlarla birlikte, özellikle yılın ikinci yarısında lansmanı başlatılacak yeni projelerde fiyat artışlarını da yaşamamızı çok olası kılmaktadır. Kısacası, konut kredisini ödeyebilecek bir konumda isek, geliştirici firmaların içinde bulunduğumuz döneme özel kampanyalarını da iyi takip ederek alım gerçekleştirebiliriz.   Vedat Arslan [email protected]