Viaport Venezia'yı Cenk Hayırlıoğlu anlatıyor!

"4 gün 3 gece değil bir ömür boyu Venedik" sloganıyla satışa çıkan Viaport Venezia projesini  Viaport Venezia Satış ve Pazarlama Direktörü Cenk Hayırlıoğlu ile konuştuk. Bayraktar ile Gürsoy Yatırım Ortaklığı tarafından Gaziosmanpaşa'da hayata geçirilen projeye dair tüm merak edilenleri Emlakkulisi.tv takipçilerine anlatan Hayırlıoğlu, sitemiz aracılığıyla tüm insanları İstanbul'un ortasında aşıklar kentinde yaşamaya davet etti. İşte tüm detayları ile o röportaj...

Viaport Venezia projesi nasıl doğdu? Neden Paris ya da Roma değil de Venedik?

Böylesi mix used bir proje yapıyorsanız Venedik çok iyi fikir. Çünkü Venedik tarih boyunca, ticaretin, alışverişin, romantizmin merkezi olmuş. Bizim yönetim kurulu eş başkanımızın bir Venedik ziyareti olmuş. Oradaki su kanalları ve gondolları Türkiye'ye getirme fikri o tatilde oluşuyor ve Viaport Venezia projesiyle de hayat buldu. 

Projenin özellikleri neler?

Viaport Venezia projesi TEM oyotolu kenarında, eski Edirne asfaltı denilen bölgede yükseliyor. Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne ve Atatürk Havalimanı'a 15 kilometre uzaklıkta konumlanıyor. Proje yaklaşık 2 bin 200 adet konut, 90 bin metrekare büyüklüğünde Venedik konseptli bir alışveriş merkezi, 60 bin metrekare alanda ofis ve 4 yıldızlı bir otelden oluşuyor. Tek başına bir şehir. Kendini diğer projelerden ayıran en büyük özelliklik ise içindeki sosyal yaşantı. İstanbul'da konut alıyorsanız ulaşıma dikkat etmeniz lazım. Ulaşım da projede en önemli unsurlardan biri. Yanı başında çalışan tramvay istasyonu var. Mecidiköy-havalimanı metro bağlantısı projeye bir istasyon veriyor. İstasyonun adı da Viaport Venezia olacak. Dolayısı ile bu özellikler projeyi kendi özelinde diğer projelerden farklı kılıyor. 

İstanbul'un ortasında Metris cezaevine komşu bir aşıklar şehri kurdunuz. Peki cezaevi projenin değerini gölgeliyor mu?

Çok güzel bir soru sordunuz teşekkür ederim. İstanbul'da çok büyük bir kentsel dönüşüm çalışması başlatıldı. Binaların yüzde 50'sinin yenilenmesi gerekiyor. Biz de gurup olarak kentsel dönüşüme öncü guruplardan biriyiz. Bizim Viaport Venezia projesini yaptığımız bölge eski KİPTAŞ genel müdürlüğünününün ve beton fabrikalarının bulunduğu bir bölgeydi. Burayı Venedik'e dönüştürme fikri zaten başlı başına desteklenmesi gereken bir konu. Metris cezaevinin yanımızda olması bizi hiç bir zaman olumsuz etkilemedi. Konutların yüzde 60'ını satmış bir direktör olarak hiç bir zaman bu durumu eksi olarak görmedim. Belki adres tariflerinde de işe yarar. 

Projenin en çarpıcı özelliklerinden biri olan su kanalları ve gondollar oldukça maliyetli bir konu. Bunun daire maliyetine yansıması ne kadar oldu?

Viaport Venezia Gaziosmanpaşa projesinin yatırım maliyeti yaklaşık 1.5 milyar TL. Bu da projenin Türkiye'deki ilk 5 gayrimenkul yatırımından biri olduğunu gösteriyor. Kanalları, gondolları projenin içine koymak tabi ki bir maliyet. Biz bu maliyeti öngörürken şöyle de bir uygulamaya gittik; konutlarda yaşayan insanlar bu maliyetlerden arınacaklar. Herkesin şöyle bir korkusu var; tamam biz Venedik'te yaşayacağız, gondollar, su kanalları ama bunların aidatları ne olacak?...Bizde kanalları ve gondolları konutların önünde tamamen bağımsız olarak alışveriş kısmında çözdük. Dolayısı ile konut kısmı bu maliyetlerden tamamen arınmış olacak. Bu tamamen maliyet olarak alışveriş merkezinin yükü. 

Goldol turları ücretli mi olacak?

Gondolları İtalya'dan alacağız ve açılışta da yine İtalya'dan goldolcu getireceğiz. Çünkü o doğal ambiansı tamamen yaşatmak istiyoruz. Bunlar nasıl İtalya'da, Venedik'te ücretliyse tabi ki burada da ücretli olacak. Ona binmek farklı bir ayrıcalık, farklı bir görsellik olacak. Belki Viaport Venezia'nın gondolarında evlilik teklifi alacak çiftleri de göreceğiz. 

Viaport Venezia projesinde daire seçenekleriniz neler?

1+1'den 4+1'e kadar çok farklı daire seçeneklerimiz var. Yaklaşık 60 çeşit daire seçenekleri var. Çünkü artık belli bir standartın içine girmek istemiyor. Standart 1+1'ler, 2+1'ler... Her insanın görüşü, düşüncesi farklı. Biz projemizin içine örnek daire bile yapmadık. Çünkü örnek daireler genellikle ya bir mobilya mağazasına benzer ya da mimarların hayal gücünü simgeler. Oysa biz bir Venedik hayali getirdik. İçeride de istiyoruz ki herkes kendi hayalini kursun. Biz gerekli tüm doneneliri veriyoruz, iç tasarım kendilerinin bileceği bir iş. 

Yeni yapılan projelerin çoğunda çok fazla talep gördüğü için stüdyo daireler ağırlıklı olarak yer alıyor. Viaport Venezia'da neden stüdyo daire yok, talep mi olmadı?

Stüdyo daireler Avrupa'da büyük metropollerde var. Fakat bizim projemize bilerek bu konsepti getirmedik. Bunlar daha ekonomik daireler oluşturmak ya da pazarlama adına yapılan çalışmalar. Biliyoruz ki bunlar kullanışsız daireler. Bu da bizim konseptimizle bağdaşmıyor. Bizde minimum 1+1'den başlıyor. 

Projedeki fiyat aralığınız nedir?

Fiyatlarımız 276 bin TL'den başlıyor 1 milyon TL'nin üzerine kadar çıkıyor. Farklı seçenekte dairelerimiz var.

Fiyat olarak çok geniş bir kitleye hitap ediyorsunuz. Bir tarafta alt ve orta gelir gurubuna hitap eden 276 bin TL'ye daire diğer tarafta üst gelire hitap eden 1 milyonun üzerinde daireler. Bu anlamda taleplerde seçici davranıyor musunuz yoksa parası olan herkes Viaport Venezia'dan daire alabilir mi?

Projenin konsepti zaten başlı başına bir seçicilik yaratıyor. Bizim çok geniş bir müşteri yelpazemiz var. Çinli bir genel müdürden Amerikalı bir avukata, Belçikalı bir kaptandan İngiliz bir yatırımcıya kadar bir çok seçkin insanın oturmak istediği bir projede Viaport Venezia. 

Satışlar nasıl gidiyor?

2 bin 200 dairenin yüzde 60'ını sattık. Bu da oldukça keyifli bir rakam. Projemiz 15 aydır satışta ve ayda yaklaşık 100 daire satıyoruz. Bu yıl sonunda projenin yüzde 90'ını satmayı planlıyoruz. 

Projeden ilk daire alan ne kadar kazanacak? Ne kadar bir prim vaat ediyorsunuz?

Projeyi metrekaresi 2 bin 900 TL'den satışa çıkardık. Şu anda bu rakamlar 4 bin TL civarında. Projede satışları minimum 6 bin 500 TL ile tamamlamayı planlıyoruz. İlk alanlar darılmasınlar ama o günkü banka kredisi oranları 1.2'ler civarındaydı, şu anda cumhuriyet tarihinin en düşük kredi oranları ile karşı karşıyayız. Biz 0,60 oranını sunabiliyoruz. Bu çok güzel bir oran. İnsanlara kira öder gibi daire sahibi olmayı sağlayacak. Bize müşteriler geliyor şu an evleneceğim alamıyorum, borcum var bütçem uygun değil gibi şeyler söylüyorlar. Bunun üzerine insanlara 1 yıl süre kazandırmaya karar verdik. Viaport Venezia satış ofisinden içeri girenler sadece yüzde 5 peşinat ödüyorlar ve taksitlerini ise 0,60 faiz oranı ile 1 yıl sonar ödemeye başlıyorlar. Bu gerçekten bir devrim. Projenin teslim tarihi de yaklaşıyor. 2014'ün sonunda teslimlerimizi yapacağız. Çok fazla taksit ödemeden insanlar evlerine yerleşebilecekler. 

Projede oturum mu yoksa yatırım amaçlı mı ilgi görüyor?

Projede ilk alım yapanların çoğunluğu yatırımcılardır. Bunlar da daha çok ufak daireleri tercih ederler. Venedik fikri insanların çok hoşuna gitti. Bundan dolayı oturum için de oldukça fazla talep görüyor. 

Projede yabancılar olacak mı?

Projenin yüzde 10'unu yabancılara sattık. Bu oranı bozmadan bir yüzde 10 daha yabancı misafirimiz olacak. Bu da oldukça keyifli. Venedik'te kozmopolit bir yer İstanbul'daki Venedik'te öyle olacak.

Venedikli müşteriniz oldu mu? Hangi ülkelerden müşterileriniz var?

Amerika, Çin, İngiltere, Fransa, Belçika, Avrupa ve Ortadoğu... Bizim Suudi Arabistan'da Kuveyt ve Dubai'de acentalıklarımız var. Oradaki elit ailelerde projeden alım yapıyorlar. Şöyle düşünün; insanlar tatil planı yaptıklarında muhakkak Venedik'i bir gözden geçirirler. Bizim sloganımız şu; 4 gün 3 gece değil bir ömür boyu Venedik. Dolayısı ile bu fikir tüm dünyaya hitap ediyor. 

Projenin sosyal olanakları arasında neler var?

Artık içinde havuzu, yürüyüş yolları, çocuk oyun alanları gibi sosyal donatıları olmayan bir proje yok. Bu olmazsa olmaz. Bizim projemizde ise içinde sineması, eğlence alanları, İtalyan kafe-restoranları ve tüm dünya markalarının yer alacağı 200 mağazalık bir alışveriş merkezi var. Bu en büyük sosyal donatı zaten. Yine 4 yıldızlı bir otel olacak.

Çok geniş imkanlar sunuyorsunuz bu çok güzel ama bunun aidatlara yansıması nasıl olacak? 

Bununla ilgili çalışma yapıyoruz. Her şeyden önce Venezia projesi yaşanılabilir bir proje olmak zorunda. Eğer aidatları makul seviyede yapmazsak hem insanlar burada yaşayamaz hem de beklenen kira ve prim getirisi sağlanamaz. Bunun için Venezia'da tasarruf tedbirlerimiz var. Bununla ilgili büyük bir danışman firmayla çalışıyoruz. Önümüzdeki günlerde de bu cazip aidat oranlarını paylaşacağız. 

Aynı metrekare içinde konut, AVM, ofis ve otelden bahsediyoruz. Bu müthiş bir insan trafiği olacağı anlamına geliyor. Birimler bu anlamda birbirinden etkilenecekler mi?

Bizim projemiz 3 etap. Konut, alışveriş merkezi ve ofis. Projede şöyle bir özellik var belki de başka hiç bir projede bu özellik yok. Projenin yer üstü alanında araç hareketi yok. Bütün araba hareketleri yer altında olacak. Dolayısı ile altta çok ciddi bir otopark ve yol alanımız var. Yer üstünde de bu 3 alanı da birbirinden alıyoruz. Alışveriş merkezine gelenler tabi ki konut kısmına geçemeyecek. Konut kısmında yaşayanlarda özel bir güvenlik kartı ile alışveriş kısmına geçebilecekler. Birbirinden etkilenmeyecek aksine birbirine destek verecek birimlerden oluşacak. 2 bin 200 tane konutun olduğu bir AVM'de fastfood sahibi olduğunuzu düşünün...

Yatırımda gayrimenkule rakip olarak görülen altında çok büyük bir düşüş yaşandı. Bu konuta olan talebi artırır mı?

Bunun 2 yönü var. Birincisi altınının düşmesi altına yatırımda bir fırsat yaratabilir. Fakat konut ya da gayrimenkul hiç bir zaman etkinliğini yitirmez. Bugün altın alan insanlar bile altın yükseldiğinde bozdurup gayrimenkule yatırıyor. Bundan dolayı da her iki seçenek de konuta destek verecektir. Dünya üzerinde tek üretilemeyen şey arazi. Bunun geri dönüşümü yok. Altını çıkarabiliyorsunuz. 

Gayrimenkul sektörünü genel hatlarıyla nasıl değerlendiriyorsunuz? Şu an ciddi bir konut üretimi var. Bu hareketlilik daha ne kadar sürer?

Gayrimenkul sektörünü kısa vadeli değerlendirmemek lazım. Önümüzde yenilenmeyi bekleyen milyonlarca bina var. Önümüzdeki 10 yıl Türkiye'deki müteahhitlere çok büyük işler düşüyor. Çok fazla konut üretildiğini söyleyebilirsiniz ama şu da bir gerçek ki yıllık 200-250 bin konut talebi var. Sadece şunu söyleyebilirim; nitelikli, markalı konut üretenler, verdikleri vaatleri yerine getiren firmalar ayakta kalabilecek. 

Esenyurt'ta yaşanan imar sorunu nedeni ile maket üzerinden daire satın alan binlerce insan mağdur oldu. Bu da maketten satış konusunu tekrar gündeme getirdi. Sizin bununla ilgili düşünceleriniz neler?

Burada devlete ve tüketiciye çok büyük görevler düşüyor. Devlet bunu muhakka kontrol altına almalı. Her firmaya maket üzerinden satış için izin vermeyecek. Tüketicinin de şu konuda bilinçlenmesi lazım; konut alırken en önemli kriter projeyi geliştiren firma ve onun alt yapısı. Gayrimenkul satış sözleşmeleri maalesef sadece bir kağıt parçası. Karşınızda bir muhataf firma bulamazsanız bu demektir ki sizi yıllarca süren bir mahkeme süreci bekliyor. Benim tüketicilere tavsiyem, içerisinde TOKİ, Emlak Konut, KİPTAŞ gibi devlet arazilerinin ortaklığının bulunduğu, hasılat paylaşımı modellerindeki projeleri tercih etsinler. Bu projelerden alım yaparlarsa işin içinde devlet garantisi var, mağdur olmazlar. Bu bence maketten konut alımında şart. Esenyurt'ta yaşanan rüzgar ister istemez bizleri de etkiliyor. Bizim Viaport Venezia projemizde KİPTAŞ ortaklı bir proje ve dolayısı ile bir güven sorunu yok. Firma zaten çok büyük,  Via Properties ve Gürsoy Yatırım Ortaklığı.

Türkiye'nin en büyük eğlence merkezi Vieland yakında açılıyor

Grup şu anda Türkiye'nin en büyük eğlence merkezini yapıyor. Alibeyköy'de yaklaşık 88 futbol sahası büyüklüğünde Vieland Eğlence Merkezi'ni yapıyor. Viaport Venezia ve Vieland kardeş projeler olacak zaten. Bu kentsel dönüşüme ciddi bir katkı sağlayacak. Önümüzdeki günlerde Vieland projemizi açacağız. 

Vieland'ın bölgeye nasıl bir hareketlilik katması bekleniyor?

Biz yerli ziyaretçinin dışında yabancı ziyaretçi de bekliyoruz. İçinde alışveriş ve eğlence merkezi bulunan ciddi bir kompleks. Ayda yaklaşık 1.5- 2 milyon ziyaretçi çekmeyi bekliyoruz. 

Şu sıralar satışların brüt değil net metrekareler üzerinden yapılmasını öngören düzenleme tartışılıyor. Siz ne düşünüyorsunuz bu konuda?

Biz zaten netten satış yapıyoruz. Sözleşmelerimizde net metrekareleri veriyoruz. Bundan dolayı bu bizi mutlu eden bir gelişme. Çünkü tüketici elma ile elmayı karşılaştıramıyor. Her firma kendi fiyatlama metodunu geliştiriyor. Bu da tüketicide aldığı dairenin uygun mu yoksa pahalı mı konusunda tereddüt yaşatıyor. Biz bu yasayı destekliyoruz. Gayrimenkul sertifikası ünite bazında bunu sağlayacak.   O zaman tüketici bir dairenin net metrekaresi ne görebilecek. 

Peki siz Viaport Venezia projesini gayrimenkul sertifikası ile halka açmayı düşünüyor musunuz?

Biz de gayremkul sertifikası ile satış yok. Fakat projenin içindeki bütün donatı alanların net metrekarelerini biz müşterilerimize sunuyoruz. Dolayısı ile biz bu uygulamaya başlamış gibi çalışmalarımızı devam ettiriyoruz. Tabii ki bu sertifikasyon için bir alt yapı çalışması gerekiyor. Eğer uygulama yetişirse biz de tabi ki seve seve uygulaya talip oluruz. 

Şengül KIRMIZITAŞ/Emlakkulisi.com