Yabancı yatırımcılar AVM avına çıktı!

Türkiye perakende sektörünün önemli dinamiklerinden biri olan alışveriş merkezleri özellikle 2004 yılından sonra gösterdiği büyük yatırım hızıyla her zaman tartışmalı konulardan biri oldu. Özellikle işlek caddelerde yan yana açılan ve zamanla birbirinin işini kesen AVM'ler, batar mı, batmaz mı diye tartışılırken, yenileri açılmaya devam etti ve bugün de devam ediyor.

Bugün Türkiye'de 247 adet AVM faaliyetini sürdürürken, 2011'in sonuna kadar 62 AVM'nin daha açılması bekleniyor. Gelecek beş yılda yapılacağı tahmin edilen 12 milyar dolarlık yatırımın ise yüzde 50'sinden çoğunun yabancı yatırımcılar tarafından yapılacağı tahmin ediliyor. AVM pazarında krizden sonra oluşan tabloya göre, şu anda elinde 1 milyar dolarlık, 500 milyon Euro'luk sermayesi olan birçok yabancı yatırımcı beklemede.

İstanbul ve Anadolu'da büyük arazi alan yatırımcılar, yatırım için ince eleyip sık dokuyor, projeleri derinlemesine inceliyor. Bundan sonraki trendin, yabancı yatırımcıların yapacağı büyük satın alma operasyonlarıyla dolu olduğu belirtiliyor. Sıfırdan bir yatırımın krizde edindikleri tecrübelerle riskli olduğunu gören yatırımcının bundan sonra iyi işleyen bir AVM'yi satın alacağı konuşuluyor.

Örneğin Hollandalı Corio, Maya Holding'in Bursa'da açacağı Anatolium alışveriş merkezini satın almak için görüşmelerini sürdürüyor. Yabancı menşeli çok sayıda şirketin, henüz açıklamadığı, ancak sektör temsilcilerinden aldığımız bilgilere göre çok sayıda satın alma projesi olduğu belirtiliyor.

30 milyar dolarlık değer

Türkiye'de faaliyette olan 247 AVM'nin yarattığı değerin 30 milyar dolar olduğu hesaplanıyor. 2011 yılının sonuna kadar ise 62 yeni AVM'nin yapılacağı tahmin ediliyor. Kiralanabilir alan 2011 yılı sonunda İstanbul'da 3.6 milyon metrekareye, Türkiye genelinde 8.1 milyon metrekareye ulaşacak.
Sektöre özellikle son iki üç yıldır yabancıların ilgisi dikkat çekiyor. 30 milyar dolarlık değerin üçte birine sahip olan yabancı yatırımcıların bu yıldan itibaren Türkiye'de büyük satın almalar yapması bekleniyor. Türkiye'de AVM yatırımı yapan yabancı sermayeli şirketler arasında en çok Alman Metro Group, Hollandalı Corio, Fransız Carrefour, Multi Development Türkiye Krea dikkat çekerken, pazara yeni vs bancı oyuncuların girmesi de bekler, yor.

Gelecek 5 yılda yapılacak 12 milvaı dolar değerindeki AVM yatırımları yüzde 50'sinden fazlasının ise yabancı şirketlerce gerçekleştirileceği tahmin ediliyor. Çünkü artık pazardaki trend, yabancı yatırımcının sıfırdan bir yatırım yapması değil de satın alımlarını hızlandırması yönünde ilerliyor. AVM MFI Partners'ın yönetim kurulu başkanı Aydın Yurdum, konuyla ilgili şunları söylüyor:
"Yabancılar şu anda pazara temkinli bakıyor. Ancak biliyoruz ki elinde, 1 milyar doları, 400 milyon Euro'su olan fonlar sırada bekliyor. Arazilerini alanlar bile var. Büyük satın almaların yaşanacağını düşünüyoruz. Artık birçok AVM'nin dinamikleri oturdu. Bu AVM'lerin alıcıları artacak. Pazar bu yönde gelişecek."

Corio, Anatolium'u alabilir

Satın almalar konusuna, aslında pazar çok da yabancı değil. Bu kapsamda en çok dikkat çeken satın almalar arasında Hollandalı Corio'nun 2005 yılında Akmerkez'in yüzde 46.9'una 192 milyon dolar ve Kuveyt devletinin İngiltere merkezli gayrimenkul şirketi St. Martins Property'nin İstanbul Cevahir'e 750 milyon dolar ödemesi sayılabilir. İrlandalı Quinn Group da Bahçeşehir'deki Prestige Mall'ü 55 milyon dolara satın almıştı.

Ancak kriz, yabancı yatırımcılar konusunda birçok negatif söylentiyi de beraberinde getirdi. Türkiye'deki yatırımlarının bir kısmından, özellikle de Akmerkez'deki ortaklığından ayrıldığı konuşulan Corio'nun CEO'su Koray Özgül, asla böyle bir durumun olmadığını, ancak yeni yatırımlar konusunda daha ince eleyip sık dokuduklarını söylüyor.
Özgül, önümüzdeki birkaç yılda Türkiye'ye AVM yatırımcısının gelmesinin yavaş olacağını söyleyerek, şöyle devam ediyor: "Artık uzun dönemli yatırımcının çok iyi inceleyip daha uzun süreye yayacağı satın almalar gelecek. Bunlar büyük adetlerde olmayabilecek fakat büyük rakamlarda olacak. Eskiden 40-50 milyon Euro'ya anlaşmalar biterken, bundan sonra 200-300 milyon Euro'ları görebileceğiz. Ama adetler 2008'e göre daha az olacak."

Corio da "bu trende yönelik bir operasyona irfiza atabilir. Şu anda yatırımcısının Maya Holding olduğu Bursa'daki Anatolium projesinin satın alımı konusunda Maya ile görüştüklerini söyleyen Özgül, "Şu anda fiyat üzerinde çalışıyoruz" diyor ve bundan sonra başka projeleri de satın alabileceklerinin sinyallerini veriyor.

Şirketlerden yatırım atağı

Satın almalar dışında sıfırdan yeni yatırımlar da dikkat çekiyor. Turk-mall'dan ayrılarak Türkiye'deki faaliyetlerine bundan böyle Multi Development Türkiye adıyla devam edecek olan şirket, 2012'ye kadar 7 ayrı şehirde AVM yapmak için düğmeye basmış durumda. 2012'ye kadar kadar yapılacak 7 AVM için 3 milyar Euro'nun üzerinde yatırım planlanıyor.

Yine Cenor Group'un temsilciliğini yaptığı Aerium Fonu'nun Türkiye'de 1 milyar doların üzerinde AVM yatırımı
yapması bekleniyor. Yeni alışveriş merkezlerini yapmak ve geliştirmek üzere Cenor'un kurduğu Retfund Turkey şirketinin halen inşaat ve geliştirme aşa-masında olan 6 AVM'si bulunuyor.

Redevco'nun 5 kentte 6 projesi var. Redevco'nu COO'su Jaap Gillis, Türkiye'de ilk aşamada 1 milyar Euro'luk yatırım gerçekleştireceklerini açıklamıştı. Redevco; Ankara, Erzurum'da birer AVM'nin temelini attı ve Edirne'de bir, Manisa'da iki AVM için arsa alımını tamamladı, Ümraniye'de bir iş merkezi aldı.
Krea Gayrimenkul İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal da bugüne kadar Türkiye'de yaptıkları yatırımın 500 milyon dolara ulaştığını söylüyor. Türkiye'de AVM'lerin gelişimine devam edeceklerini söyleyerek, "Anadolu'da rekabet artıyor. İstanbul'da bazı bölgeler doldu. Seçici olmak gerek" diyor.
Ekonomist