Yabancılara konut satışı 5 milyar doları bulacak!

Yabancı yatırımcılar, yabancılara gayrimenkul satışını düzenleyecek Mütekabiliyet Yasası’nı bekliyor. Bu yasanın emlak fiyatlarını ortalama yüzde 10- 20 artırması bekleniyor. En çok fiyat artışının görüleceği bölgeler ise İstanbul’da Boğaz hattı ve çevresi ile Nişantaşı, Beyoğlu gibi şehir merkezine yakın bölgeler olacak. Ayrıca Avrupa tarafında Yeşilköy, Bakırköy ve Anadolu Yakası’nda Kurtköy, Kartal ve Ataşehir gibi havaalanlarına yakın semtler daha fazla prim yapacak. Güneyde ise Antalya, Muğla, Mersin,  Adana  en çok fiyat artışının yaşanacağı iller olacak.

Coca-Cola İçecek’te hala yoğun olarak çalışıyorum. Emekli olunca Almanya ve Türkiye’ye yerleşeceğim.” Bu sözler, Coca-Cola İçecek’in uzun yıllar CEO’luğunu yapan İrlandalı yönetim kurulu üyesi Michael O’Neill’e ait. Türkiye’de ev alan 10 bine yakın İrlandalı gibi O'Neill de İstanbul’da gayrimenkul alıp yerleşmeyi düşünüyor.

Sadece İrlandalılar değil, Ortadoğululardan Ruslara kadar yabancı gayrimenkul yatırımcılarının hedefinde Türkiye var. Lüks gayrimenkul satışıyla uğraşan Turkey Sotheby’s International Realty Genel Müdürü Arman Özver, yabancılara konut satışını kolaylaştıran Mütekabiliyet Yasası’nı bekleyen yabancılar arasında dünya çapında çok zengin isimlerin bulunduğunu söylüyor. Özver, “Ortadoğu’dan kraliyet ailelerine mensup bu kişiler, özellikle İstanbul’da yalı almak için sırada bekliyor” diye konuşuyor.

Peki yabancıların Türkiye’de emlak piyasasına olan ilgilisi konut fiyatlarını ne kadar artıracak En çok hangi bölgeler ve konut tipleri değer kazanacak Bu noktada uzmanlar farklı görüşte. Kimine göre konut fiyatları yüzde 10 ila 20 arasında artacak. “Fiyatlar artamayacak” diyenlere göre ise yabancılara konut satışı şu anda durgun olan emlak piyasasında fiyatların daha aşağıya inmesini önleyecek. Zaten fiyatları yüksek olan markalı projelerden çok ikinci el konutlarda fiyat artışı yaşanacak.

Yabancılara konut satışıyla birlikte en çok değerlenecek bölgelerin başında ise şehir merkezleri gelecek. Ancak hiç şüphesiz Mütekabiliyet Yasası, şu anda 70 bin olan yabancılara ait konut sayısını önümüzdeki günlerde ciddi oranda yukarıya çekecek.

5 MİLYAR DOLARLIK PAZAR
Türkiye’de her yıl yaklaşık 400 ila 500 bin arasında konut satılıyor. Yabancılara satılan konut adedi ise son 9 yıldır 4 bin adet civarında seyrediyor. İstanbul Gayrimenkul Değerleme’nin (İGD) verilerine göre yabancılara konut satışından elde edilen gelir ise yılda yaklaşık 2 milyar dolar. İGD Yönetici Ortağı Celal Erdoğdu, “Yabancılara gayrimenkul satışının dörtte biri Yunanistan’da yaşayan Batı Trakyalı Türkler ile Almanya’da çifte vatandaşlık hakkı kazananlar tarafından yapılıyor” diyor.

Önümüzdeki günlerde TBMM’de çıkması beklenen Mütekabiliyet Yasası, şu anda Türkiye’den konut satın alamayan 42 ülkenin vatandaşının önünü açacağı için gayrimenkulden elde edilen geliri artırması bekleniyor. Uzmanlara göre yeni yasanın en önemli avantajı, şu anda durgunluk içindeki konut piyasasını canlandırması olacak. Mom Yapı Yönetim Kurulu Başkan Vekili Murat Balcı, “Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmasını kolaylaştıran yasa, ciddi anlamda döviz girdisi ve istihdam artışı sağlayacak” diyor.

Uzmanlara göre yeni yasayla birlikte yabancılara konut satışından elde edilen gelir ise en az 2 katına çıkacak. Erdoğdu’nun tahminine göre yeni yasayla birlikte yabancılara konut satışından her yıl yaklaşık 4 milyar dolar gelir elde edilecek. Erdoğdu, yasanın yürürlüğe girdiği ilk yıl, yani 2012’de bu rakamın ertelen konut talepleriyle birlikte 5 milyar doları bulabileceğini belirtiyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme şirketinin genel müdürü Cansel Turgut Yazıcı da benzer görüşte. Yeni yasanın devreye girmesiyle birlikte bu yıl içinde yaklaşık 10 bin konutun yabancılar tarafından satın alınacağını öngören Yazıcı’ya göre, her bir konutun değerinin ortalama 500 bin TL civarında olduğu düşünülürse yabancılara gayrimenkul satışından en az 5 milyar dolar ek gelir sağlanacak.

FİYATLAR NE OLACAK
Yasayla birlikte yeni konut projelerinde yabancıların payının yüzde 20’yi geçmesi bekleniyor. Kuşkusuz yabancı yatırımcılarla birlikte konut talebinin artacak olması gayrimenkul fiyatlarına da yansıyacak. Uzmanlara göre konut talebinin artması fiyatları da yükseltecek. Uzmanlar, bu konuda Paris ve Londra’yı örnek gösteriliyor. Yeni yer sıkıntısından dolayı Avrupa’nın büyük metropollerinde fiyatlar nasıl artıyorsa benzer durumun İstanbul’da da yaşanması bekleniyor. Yeni yasanın konut fiyatlarını etkilemeyeceğini söyleyenlere karşı bu değişikliğin fiyat artışıyla sonuçlanacağını söyleyenler çoğunlukta.

International Realty Plus Türkiye Genel Müdürü Kenan Topçu, yasanın kabul edilmesi halinde gayrimenkul fiyatlarının yüzde 10-12 oranında artacağını belirtiyor. Gayrimenkul danışmanı Coldwell Banker Türkiye Genel Müdürü Gökhan Işık da Topçu’yla benzer tahminlerde bulunuyor.

Işık, yasanın çıkması durumunda bu yıl konut fiyatlarında yüzde 10 civarında artış olabileceğini söylüyor. Ancak Işık’a göre fiyat artışları, fiyatların daha cazip olduğu güney bölgelerinde daha fazla olacak. İstanbul’daki konutlarda fiyat artışının ortalama yüzde 10 oranında kalacak olması ise yabancı yatırımcıların Türkiye emlak piyasasına uzak olmamasından kaynaklanacak. Yabancı yatırımcıların Türkiye'de gayrimenkul yatırımları konusunda çok deneyimli olduğunu söyleyen Topçu, “Yabancı alıcıların gayrimenkul fiyatlarının aşırı yükselmesi durumunda ilgilerini kaybedebileceğini düşünüyoruz” diyor ve ekliyor: “Ortadoğulu alıcılar, genellikle blok halinde alım yapmayı tercih ediyor. Dolayısıyla 50-100 konut alımı yapacak bir yatırımcının ciddi pazarlık yapacağını unutmamak lazım.”

YABANCILARIN ÇEKİM MERKEZİ
Bugüne kadar yabancı yatırımcıların Türkiye’den aldığı konut sayısı 70 bin adede ulaşmış durumda. Bu alımların çoğu ise Antalya, Muğla ve İstanbul’da yoğunlaşıyor. Uzmanlara göre yabancılara konut satışına izin veren kanunun çıkmasıyla birlikte en çok fiyat artışının yaşanacağı bölgeler ise İstanbul’da şehir merkezine yakın lokasyonlarla Boğaz hattı olacak. Ayrıca havaalanlarına yakın güzergahlardaki projeler, prim yapma yönünden şanslı olacak.

İGD Yönetici Ortağı Celal Erdoğdu, özellikle Nişantaşı ve Beyoğlu gibi yabancıların çokça tercih ettiği semtlerde 5 bin ila 7 bin lira arasında değişen metrekare fiyatlarının 10 bin liraya kadar çıkabileceğine dikkat çekiyor. Boğaz hattında ise artışların çok daha yüksek olacağını söyleyen Erdoğdu, şöyle devam ediyor: “Özellikle Boğaz bölgesinde Arap yatırımcıların ilgisi çok yüksek. Bu da bölgedeki metrekare fiyatlarının ani ve sezonluk yükselmesine neden oluyor. Ancak genel bir oranlama yaparsak Mütekabiliyet Yasası’nın çıkmasından sonra Boğaz hatlındaki konutların metrekare fiyatları Nişantaşı’nınkinin 2,5 katına kadar çıkabilir.”

Yabancılara gayrimenkul satışına izin veren yeni kanunun lüks konutlarda yeni bir talep sınıfını oluşturacağını söyleyen Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Duıbakayım’a göre ise yabancılara konut satışıyla birlikte fiyatlarını artıracak semtler arasında Ataşehir ila Tuzla da bulunacak. Durbakayım, “Anadolu Yakası’nda yer alan Ataşehir’in cazibesi bir kat daha artacak. Tuzla’nın da yabancı yatırımcılar için yazlık bölge olma potansiyelini göz ardı edilmemeli” diye konuşuyor. Coldwell Banker Türkiye Genel Müdürü Gökhan Işık da Ataşehir, Kartal, Pendik, Sarıgazi, Esenyurt, Beylikdüzü ve Bahçeşehir bölgeleri üzerinde duruyor. Işık, “Yeni yasayla birlikte halen avantajlı fiyatları nedeniyle bu bölgelerin prim yapacağına inanıyoruz” diyor ve ekliyor: “Bu projelerde bulunan 1 + 1 ve 2+1 daireler daha avantajlı olabilir.”

LÜKS KONUT TALEBİ ARTACAK
Yabancı yatırımcıların gayrimenkul yatırımı konusundaki tercihleri farklılık gösteriyor. Küçük ve bireysel yabancı yatırımcılar, konut almak için güney bölgelerini tercih ederken büyük yatırım fonlarının tercihi şehir merkezlerinden yana oluyor. Bu konuda konut tipi tercihleri de yabancıların ülkelerine ve kullanım amaçlarına göre çeşitlilik gösteriyor. Örneğin Ortadoğulu zengin petrol milyarderleri lüks ve butik konut projelerine ilgi gösterirken Avrupalı yatırımcılar kira getirisi yüksek Beyoğlu, Nişantaşı gibi şehir merkezlerine yakın kira getirisin fazla olduğu semtlere yatırım yapıyor.

Ancak önümüzdeki dönemde yeni yasayla birlikte daha çok Ortadoğulu yatırımcının Türkiye’de gayrimenkul alımı için iştahlı olacak olması lüks konut talebini artırması bekleniyor.

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım gibi Cansel Turgut Yazıcı da Körfez Ülkeleri’nden gelen zengin yatırımcıların önümüzdeki dönemde özellikle lüks konutlara yöneleceğini tahmin ettiğini söylüyor. Yazıcı, “Bu açıdan bakınca küçük konut tiplerinden ziyade yabancı yatırımcıların aile tipi markalı konut projelerine ilgi göstereceğini düşünüyorum” diyor.

Ancak 1+1 daire tiplerine de yabancı yatırımcıların yöneleceğini düşünen gayrimenkul yatırımcıları da az değil. Bunlardan biri de International Realty Plus Türkiye Genel Müdürü Kenan Topçu. Topçu yabancı yatırımcıların 1+1 dairelere olan talebi artıracağını söylüyor. Av¬rupalı ve Kuzey Amerikalı yatırımcılarla Ortadoğulu ve Asyalı yatırımcı¬ların farklı öncelikleri ve alışkanlık¬ları olduğu belirten Gökhan Işık da yeni gelişen bölgelerde markalı ko¬nut projelerinde 1+1 ila 2+1 konut tiplerinin yabancı yatırımcıların çe¬kim merkezinde olacağını söylüyor. Işık’a göre yeni yasanın yabancılara arazi satışlarında üst limiti 2,5 hek¬tardan 30 hektara çıkarması, hatta Bakanlar Kurulu’nun bu limiti 60 hektara kadar artırabilecek olması önümüzdeki dönemde yabancıların arazi yatırımlarına da yönelmesini sağlayacak.

14 bölgede yabancılar fiyatları nasıl etkileyecek
Bölge Maksimum m2 satış fiyatı
AVRUPA YAKASI
Maslak  7.000
Halkalı  4.000
Bahçeşehir 4.000
Beylikdüzü 3.500
Başakşehir 3.800
Esenyurt 2.800
Silivri 1.750

ASYA YAKASI
Ataşehir 8.500
Çekmeköy 4.500
Şerifali  3.500
Kartal  3.500
Pendik  3.500
Sancaktepe 2.000
Tuzla  3.500

Kaynak: İstanbul Gayrimenkul Değerleme

Not: Fiyatlar için bir ailenin yaşayabileceği, 100 metrekare ara kat daireler esas alınmıştır.
(*) Mütekabiliyet Yasası'nın çıkmasından sonra oluşacak tahmini maksimum fiyatlardır.

Özyurtlar Şirketler Grubu Yönetim Kurulu Başkanı
"ARAP ÜLKELERİNDEN TALEP BEKLİYORUZ"
Bizim satışlarımız iyi gitse de şu anda piyasada bir durgunluk var. Mütekabiliyet Yasası’nın çıkmasıyla birlikte piyasa yeniden hareketli günlerine dönecek. Yasanın çıkmasıyla birlikte konut talebi artacak. Talepteki artışa bağlı olarak fiyatlarda yüzde 20 oranında yükseliş bekliyorum. Dolayısıyla konut almak isteyenler için şu anda çok uygun bir dönemdeyiz.

Bugüne kadar sattığımız konutların yüzde 5 ila l0’unu yabancılar satın aldı. Yasanın çıkmasından sonra yabancı yatırımcılara sattığımız gayrimenkullerin yüzde 20'ye yükselmesini bekliyoruz. Bugüne kadar yabancılara Konut satışında oldukça tecrübeli hale geldik. Nmerkez projemiz ilk satışa çıktığında İngiliz konut acentesi Knight Knox, 100 stüdyo daireyi anında satın aldı. Önümüzdeki dönemde de özellikle yaptığımız projelerde Arap ülkelerinden büyük talep bekliyoruz.
Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya

"YURTDISINDA SATIS OFİSİ KURUYORUZ"
Dumankaya İnşaat olarak yasanın çıkmasına ilişkin olarak çalışmalarımızı ve alacağımız aksiyonları planladık. Yurtdışında çalışma ofisleri kurma çalışmalarımız devam ediyor. Halihazırda farklı projelerde yabancılara konut satışı yapıyoruz. Ancak bu oranın yasa çıkar çıkmaz artacağını öngörmüyoruz. Orta ve uzun vadede bu oranlarda artışlar yaşanacak. Özellikle yeni yasayla birlikte Körfez Ülkeleri’nden ve Türk Cumhuriyetleri’nden Türkiye’de gayrimenkul yatırımına daha fazla ilgi olacağını tahmin ediyoruz.

Konut fiyatlarında, kısa sürede bu yasaya bağlı olarak bir fiyat artışı olacağını öngörmüyoruz. Orta ve uzun vadede yabancıların yatırım yoğunluğuna göre değişiklikler olabilir. Türkiye'nin güney sahillerine olan bildiğimiz yabancı ilgisinin artarak devam edeceğini söyleyebiliriz. Bunun haricinde özellikle İstanbul şehir merkezinde konutlara ilgi olacak.

İGD Yönetici Ortağı Celal Erdoğdu
"İKİNCİ ELDE ARTIŞ BEKLİYORUZ"
YENİLERDE FİYAT GERİLEDİ
Konut piyasasına yönelik her ilave talebin, fiyatları etkilemesi beklenir. Ancak ekonomi yönetiminin cari açığı kontrol altına almak üzere ortaya koyduğu para politikaları, konut talebini olumsuz yönde etkiledi. İnşaat firmaları, liste fiyatlarda bir indirme gitmektense konut alım koşullarında vade ve finansman kolaylıkları yaptı. Konut fiyatları nominal olarak değişememekle birlikte reel anlamda geriledi.
Yeni yasadan sonra yabancıların alımlarıyla site tarzı konutlar ve projelerde zaten büyük olan arz nedeniyle bir prim potansiyeli olacağını öngörmüyoruz. Buna karşın ikinci el konut piyasasında, bazı kupon noktalarda fiyatlarda zıplama olabilir. Özellikle Boğaz hattı, Nişantaşı, Beyoğlu gibi semtlerdeki ikinci el konutların fiyatlarında ani yükselişler görülebilir. Buna karşın markalı konut projelerinde yabancılara konut satışına izin veren yeni yasayla birlikte projeden konut satan inşaat firmalarının yerli müşterilerine sağladıkları finansman ve vade kolaylıkları azalacak.
Ayçe Tarcan Aksakal/Capital