Yabancıların Türkiye'de gayrimenkul edinmesine ilişkin 7 önemli nokta!
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi hangi şartlarda mümkün?
Yabancı kişiler Türkiye'de taşınmaz edinirken nelere dikkat etmeli? Mülkiyet dışındaki diğer sınırlı ayni haklar( ipotek, sükna, vs) konusunda bilinmesi gereken ayrıntılar neler? "Vatansız" ve "mülteci" statüsünde bulunanların Türkiye'de taşınmaz edinebilmesi mümkün mü? Yasal düzenlemelere aykırı taşınmaz edinmiş olan yabancıların malları ne olacak?
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz niteliğinde gayrimenkul sahibi olabilmeleri, 07.01.2006 tarih ve 26046 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı Kanun ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci maddesinde düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ülkemizde taşınmaz edinimlerine ilişkin ilkeler tespit edilmiştir.
Bu düzenlemeye göre, yabancı gerçek kişiler; aşağıda belirtilen usul ve esaslara uyulması şartı ile Türkiye'de gayri menkul edinebilirler:
1) Yabancı gerçek kişiler; "kullanım amacı", "miktar sınırlaması" ve "karşılıklılık" ilkelerine uygun olarak Türkiye'de gayrimenkul edinebilirler.
Yabancı gerçek kişiler, "işyeri ve mesken" amaçlı kullanmak üzere, karşılıklılık esaslarına uygun olarak; 2,5 hektarı aşmamak koşulu ile Türkiye'de gayrimenkul edinebilirler. 2,5 hektar şeklindeki miktar sınırlaması konusunda 30 hektara kadar arttırım yapmaya Bakanlar kurulu yetkilidir.
2) Karşılıklılık koşulu; kanuni ve fiili olarak uygulanmaktadır.
Ülkemiz ile yabancı bir devlet arasında taşınmaz edinimi konusunda karşılıklılığın varlığından söz edebilmek için karşılıklılığın kanuni ve fiili olması gerekmektedir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ülkemizde taşınmaz edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının da o ülkede hukuken ve fiilen gayrimenkul edinmesine bağlanmıştır. Dolayısıyla, kanun ile hak tanınmış olması yeterli olmayıp; bu hakkın fiilen-pratik olarak Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına uygulanıyor olmasına bağlıdır.
"Vatansız" statüsündeki kişiler açısından, hiçbir devlet uyruğu taşımamaları sebebiyle, karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, vatansızlar karşılıklılık şartından muaf olarak Türkiye'de gayrimenkul edinebilirler.
3) Mülteciler; Türkiye'de 3 yıl ikamet etmiş olmaları şartı ile taşınmaz edinebilirler.
Türkiye tarafından, 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli ''Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme''nin 7/2 fıkrası hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de bu uluslar arası sözleşmede belirtilen hükme tabidir. Karşılıklılık şartından muaf olmak isteyen mülteciler 3 yıldır Türkiye'de ikamet ettiklerini resmi belge ile kanıtlamak zorundadırlar. Resmi belge olarak "ikametgah belgesi" yeterli görülmektedir.
4) Yabancı gerçek kişiler "askeri yasak bölgeler" ile "güvenlik bölgeleri" nde gayrimenkul edinemezler. Yabancıların ülkemizde taşınmaz edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır.
5) Yabancı gerçek ve tüzelkişiler il yüzölçümünün %005 inden fazla gayrimenkul edinemezler. Tapu Kanununun 35 nci maddesine göre; yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazların haricindeki mülkiyet haklarını edinemezler. Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de aynı koşullar aranır. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzelkişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların oranını , illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere, tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.
6) Taşınmaz satın alınırken ödenen harç ve benzeri mali yükümlülükler bakımından yabancılar ile ülke vatandaşları arasında farklılık bulunmamaktadır.
7) Yabancıların mevzuata aykırı olarak edindiği gayri menkuller tasfiye edilir ve bedeli ilgilisine nakten ödenir. Gerek Tapu Kanunu 35 maddesindeki sınırlamalara gerekse de özel kanunlarda belirtilen ilke ve kurallara uyulmaksızın bir yabancı tarafından ülkemizde gayrimenkul edinilmiş ise, ilgili gayri menkul malikine Maliye Bakanlığı tarafından süre verilerek gayri menkulü tasfiye etmesi istenir. Süresi içerisinde tasfiye yapılmadığı takdirde, tasfiye Türk resmi mercileri tarafından gerçekleştirilir. Tasfiye bedeli ilgili yabancı kişiye ödenir.
E-mail: mehmetparlak@emlakkulisi.com