Yargıtay imar barışı düzenlemesi ile ilgili ilk kararlarını oluşturdu!

18.05.2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren ve 31.12.2018 tarihinde sona erecek olan İmar Barışı düzenlemesi ile 31.12.2017’den önce her türlü kaçak yapılaşmanın yasal hale getirilmesi amaçlanmış bugüne kadar da 8 milyon üzerinde başvuru yapılmıştır. Yapı Kayıt Belgesi alınması ve Kat Mülkiyetine Geçiş şeklinde 2 halde yapılan düzenleme ile beyan esasına dayalı Yapı Kayıt Belgesi alımı gerçekleşmekte, isteyenler o yapıda bulunanların %100 onayı ile Kat Mülkiyetine de geçebilmektedir. 

İmar Barışı düzenlemesi ile karşımıza çıkan birkaç sorun da hala güncelliğini korumaktadır. Buna göre;

1)    İmar Barışı ile müteahhitler tarafından yapılan eksik ve ayıplı işlerin varlığı halinde arsa sahipleri ve tüketiciler tarafından  açılan davaların akibeti ne olacaktır?

2)    İmar Barışı ile yapı içerisinde veya dışarısında yer alan Ortak Alan olarak tabir edilen alanlarda yapılan kaçak yapılaşmaların Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında akıbetleri ne olacaktır?

Bu konuda Müteahhitlerle-Arsa Sahipleri arasında yapılan inşaatlarda çok sık ortaya çıkan ve teslim sonrasında veya teslime yakın arsa sahiplerinin tespit ettirmeleri sonrasında açtıkları eksik ve ayıplı işler konusunda Yargıtay önemli bir karara imza atmıştır.  

Yargıtay’ın önüne bir davanın 1-2 yıl yargılama sonrasında geldiğini varsaydığımızda ve aklımıza 18 Mayıs 2018’de yürürlüğe giren bir yasa nasıl olur da karara konu edilebilir fikri gelecektir. Yargıtay 15.Hukuk Dairesi 2018/1073 Esas ve 2018/3723 Karar Sayılı Kararında 

“3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin, temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.” Diyerek İmar Barışı düzenlemesinin önüne gelen her kararda hükme esas alınabileceğini belirlemiştir. 

Yargıtay Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalayan arsa sahipleri tarafından müteahhittin eksik iş ve sözleşmeye aykırı davrandığı iddiası ile açtıkları sözleşmenin geriye etkili feshi davasında (Bilirkişi raporlarında arsa sahiplerini destekleyen eksik işlerin varlığının tespit edilmesine rağmen) 

“Yapılan inşaatın tadilat projesi veya ruhsatı yapılmak ya da proje ve ruhsata aykırılıklar inşaat tamamen yıkılmaksızın kaldırılmasının mümkün olup olmadığının sorulup, davalı-birleşen dosya davacısı tarafından İmar Barışı Yasası uyarınca başvuruda bulunulduğu da bildirildiğinden bunun sonucu da beklenerek, yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda davalı-birleşen dosya davacısı vekiline makul süre verilip sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir. 

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde kanunda belirtilen süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden verilen kararın BOZULMASI uygun bulunmuştur.”  Demiştir. 

Bu karar ile Yargıtay geriye etkili bir düzenleme olduğu için arsa sahipleri tarafından açılan tüm eksik ve ayıplı işlere ilişkin davalarda İmar Barışı düzenlemesine başvurulmuş ise müteahhittin sorumluluğunu bertaraf edici bir karar tesis etmiş olmaktadır. 

Bu konuda tarafların ödemiş oldukları İmar Barışı düzenlemesine esas harcın müteahhitten alınabilip alınamayacağına yönelik bir karar oluşmadığı için sadece bu eksikliğe sebebiyet verenin müteahhit olması nedeniyle müteahhit tarafından ödenmesi gerekir hukuki yorumunu yapabiliyoruz. 

Sormuş olduğumuz ikinci soru yani bir kat malikinin ortak alan olarak tabir edilen bir yerde (teras, sığınak, çatı, bahçe vb.) yapmış olduğu kaçak yapılaşma nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ne olacağı sorusu da Sulh Hukuk Mahkemelerinin ve elbette bu konuda İstinaf Mahkemeleri-Yargıtay’ın oluşturacakları kararlarla oluşacaktır. Ancak bizim hukuki yorumumuz İmar Barışı düzenlemesinin tüm kat maliklerinin ortak alanı olan yerlerde uygulamasının Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında eski hale getirme taleplerini ve/veya bu alanlarda oluşacak olan kullanım bedeli ödemelerini engellemeyeceği yönündedir. Uygulamada oluşacak kararlarla bu durumu göreceğiz. 

Saygılarımla

Av. Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

İstanbul'da imar barışında ilk tapular verildi!