Yeni kat maliki kanunu!
Yeni kat maliki kanunu 2012 yılında yürürlüğe giren Borçlar Kanunu kapsamında düzenleniyor. Kat maliki ve kiracının hak ve sorumlulukları yeniden belirleniyor. Buna göre yeni düzenleme konuları aşağıdaki gibidir...
Yeni kat maliki kanunu!
2012 yılında yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu ile çok uzun yıllar yürürlükte olan kira kanunu yürürlükten kaldırılmış oldu. Kira ve tahliye konuları ise Borçlar Kanunu’ kapsamında yeniden düzenlendi. Buna göre yeni kat maliki kanununda yer alan düzenlemeler şöyle:
1) Mal sahibinin kiraya verdiği taşınmazı temiz ve kiraya uygun bir şekilde teslim etme zorunluluğu bulunuyor. Yani işyeri olarak kiraya verilecek ise işyeri ev olarak kullanılacaksa ev kullanımına uygun kiracısına teslim edilecektir.
2) Mal sahibi eğer kiracısına, kiraya verdiği taşınmaz ile ilgili yanıltıcı bilgi vermiş veya malı ayıplı teslim etmiş ise kiracının sözleşmeyi feshedip tahliye hakkı olduğu gibi yeni kanunda bu ayıp nedeniyle kiracının kira bedelinin indirilmesini talep hakkı da getiriliyor. Yani mal sahibi yüksek kiraya verdiği bir taşınmazda daha önce söylemediği bir eksiklikten dolayı kira bedelinin düşürülmesine razı olmak zorundadır.
3) Mal sahibi ile kiracının sözleşme gereğince ödenmesi gereken damga vergisini eşit şekilde ödemeleri gerekiyor. Eskiden var olan damga pulu uygulaması kaldırıldıktan sonra artık damga vergisi ödeniyor. Kira sözleşmesi imzalanır imzalanmaz damga vergisi de ikiye bölünerek yatırılmalıdır.
4) Kiracı kira borcunun süresi içerisinde kirayı ödemezse mal sahibi kiracıya 30 gün içerisinde kira bedelini ödemesini bildirir ihtarname gönderebiliyor. Bu ihtara rağmen kira bedeli ödenmez ise kiracı tahliye edilebiliyor.
5) Yeni kanun ile kiracının kiralanan taşınmaza zarar vermemesi ve komşularına saygı göstermesi zorunluluğu getiriliyor. Buna göre kiracı gürültü yapar, taşınmazı özensiz kullanır ve zarar verirse bu tahliye nedeni sayılıyor.
6) Yeni kat maliki kanunu ile artık kiracının yapmış olduğu masraflar nedeniyle kiralanan taşınmazda oluşan değer artışını ve tazminini talep etmesi engelleniyor. Kiracı artık yaptığı masrafları taşınmaza işi ve ikameti gereği yapmış sayılıyor.
7) Kiracının ekonomik olarak zor duruma düşmesi kira sözleşmesini fesih nedeni sayılıyor. Bunu belgeleyen kiracı kira sözleşmesini feshederek kira bedellerini ödemekten kurtulabiliyor.
8) Yeni kanun ile her halükarda 10 yıllık kira sözleşmesinin sonunda hiçbir neden ileriye sürmeksizin kira sözleşmeleri sona erdirilebiliyor. Kira sözleşmesini yapan kişi ölürse mirasçıları kira sözleşmesini fesh edebiliyor.
10) Kiracı kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı nasıl aldıysa o şekilde teslim etmekle yükümlü oluyor. Bunu yerine getirmeyen kiracı aleyhine tazminat davası açılabiliyor.
11) Kira borcunu ödemeyen ve kaçma hazırlığında olduğunda şüphelenilen kiracının malları aleyhine hapis hakkı kullanılabiliyor. Bir ihtiyati haciz gibi kullanılan bu yöntemle mal sahibi kiracısının mallarını icra müdürlüğü kanalı ile hapsedebiliyor ve kira borcunu ödemeye zorlayabiliyor.
12) Yeni kanun ile kiracılar evini satmak isteyen veya yeniden kiraya vermek isteyen mal sahiplerinin veya emlakçıların müşterileri için makul bir zaman ve sürede evin gezdirilmesine izin vermek zorunda bırakılıyor.
13) Yeni kira kanunu ile aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracının eşinin rızası olmaksızın tek taraflı olarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmamaktadır. Bu hak ile kötü niyetli bir şekilde ailenin ortada kalması engellenmiş ve eşin rızası aranmıştır.
14) Tahliye konusunda da yeni kanunda
a) Bir kira dönemi içerisinde mal sahibi kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki defa haklı şekilde ihtar göndermişse kira döneminin sonunda tahliye hakkı oluşacaktır.
b) İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtiyacın samimi olduğu kanıtlanır ise tahliye hakkı oluşacak ancak taşınmaz 3 yıl süre ile 3. kişilere kiralanamayacaktır.
c) Taşınmazı yeni satın alan malik içerideki kiracıya satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname göndererek kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Ancak bu şekilde kiracının 6 ay daha kullanım hakkı mevcuttur. Yine yeni satın alan malik eski kira sözleşmesinin sonunda da 1 ay içerisinde tahliye hakkını kullanabilecektir.
d) Yeniden inşaat ve güçlendirme, onarım sebepleri ile taşınmazın kullanımı imkansız ise mal sahibi tahliye hakkını kullanabilecektir.
e) Tahliye taahhüdü verdiği halde taşınmazı boşaltmayan kiracı aleyhine de icra ve dava yoluyla tahliye hakkı kullanılabilir.
f) Kiracının veya eşinin aynı il sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu olduğu mal sahibi tarafından belirlenir ise bu da tahliye sebebidir.