Yeni müteahhitlik kavramı ve gayrimenkul modelleri!

Gayrimenkul sektöründeki tüketici, müteahhit ve devlet üçgeninde yaşanan hukuki problemlerin nedenlerini Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduğumuzda, nedenine bakacak olursak ülkedeki müteahhitlik kavramının sorgulanması gerektiğini belirtti.

Bilindiği gibi ülkemizde inşaat sektörü hızla tırmanmaya devam ederken bir yandan da bir çok sektörel sıkıntılar yaşanmaktadır. Gayrimenkul sektöründeki tüketici, müteahhit ve devlet üçgeninde yaşanan hukuki problemlerin nedenlerini Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduğumuzda, işin hukuki boyutunun sadece bir sonuç olduğunu, nedenine bakacak olursak ülkedeki müteahhitlik kavramının sorgulanması gerektiğini, belirtti. 

Avukat Kadir Kurtuluş yaptığı açıklamada;

Ülkemizde müteahhitlik kavramı olması gerektiği gibi kurumsal ve organizasyonel yapıda değildir. Bu kurumsal yapı ve organizasyonel eksiklik hem müteahhitin kendisini hem de projelere yatırım yapan, konut veya ofis alan tüketiciyi mağdur etmektedir. 

Bu mağduriyet müteahhitin ;

1. Ekonomik sıkıntı çekmesi

2. İş geliştirme bilgisinin azlığı

3. Hukuki alt yapı eksikliği

4. Likidite döngüsünün kontrolsüzlüğü gibi sebeplerden kaynaklanmaktadır.

Aslında izah etmeye çalıştığımız yukarıdaki toplam ticaret döngüsünün yarattığı negatiflik tüm hukuki sorunların kaynağını teşkil etmektedir. Hukuksal sorunlarla mücadele etmek tabii ki görevimiz fakat kaynağında çözüm ülkemiz için çok daha ekonomik ve rasyonel bir çözüm olacaktır. 

Peki bu kaynağa nasıl ineceğiz. Sorunun kaynağında müteahhitlik kavramının doğru anlaşılmaması yatmaktadır. Müteahhit kelimesinin İngilizce karşılığı “constructor”’dır, fakat Avrupa ve Amerika ülkelerinde “constructor” kelimesinin ne olduğunu arkadaşlarıma sorduğumda bizdeki “taşeron”’a, yani inşaatı yapan kimseye denk geldiğini çok iyi anladım. Hakikaten de ABD ve Avrupa ülkelerinde inşaat yapım ve proje süreci kollara ayrılmıştır.

Şöyle ki, herhangi bir projenin yapımında :

1.Proje geliştirici (Developer)

2.Müteahhit (Taşeron)

3.Finansal kaynak sağlayıcı (Fund)

4.Satış acentası (Agency)

5.Diğer hizmet sağlayıcıları (Hukuk, mimari v.b) gibi 5 ayrı grup yer almaktadır.

Sonuç olarak bir projenin üretilmesinde bu 5 ayrı grup birbirinden bağımsız şekilde ve kar marjları belirlenebilir makul seviyede olmak üzere işleri yapmaktadırlar. Türkiye’ye döndüğümüzde ise proje geliştirici de, müteahhit de, finansal kaynak da, satış da, hukukçuluk da müteahhitin omuzlarındadır. Bu yük müteahhiti aşırı risk almak zorunda bırakıp iflasa kadar sürükleyebilir. Öte yandan da yurtdışındaki müteahhitlik modelinde kar marjları birden fazla firmaya makul seviyelerde bölünmekteyken Türkiye’de ise kar marjı bütün bu işleri yapmaya gayret eden müteahhite kalmaktadır. Dolayısıyla diğer sektörlerde faaliyet gösteren şirketler de bu kar marjının verdiği iştahla müteahhitliğe soyunmaktadırlar. Halihazırda ülkemizde kurumsallaşmış bir müteahhitlik firması bile Amerika’ya Avrupa’ya nazaran organizasyonel yapı eksikliği içerisindeyken diğer sektörlerden müteahhitliğe geçiş yapan insanların çok daha risk altında olacağı unutulmamalıdır. Bu kimseler bu yöntemle başarılı oldukları diğer temel iş kolunu da riske atmakta ve ülkedeki sektörel dengeleri bozmaktadır.

Sürdürülebilir başarıyı sekteye uğratacak olan; tüm yükün tek elde toplandığı sistemin bazı zararları vardır. Satış, iş geliştirme, arsa geliştirme her biri tek başına uzmanlıkla yürütülmesi ve ciddi analizi yapılması gereken işlerdir ancak müteahhit tüm bunları tek başına yapmaya kalktığı zaman işin hakkettiğinden daha az bir sürede, daha az ARGE çalışması ile hareket ederek ülkedeki konut ve ofis stokunun zamansız, gereksiz ve plansız artmasına sebep olmaktadır. Hâlbuki bir ülkenin kaynaklarının verimli kullanımı ve selameti açısından konut ve ofislerin tam zamanında tedarik edilmesi gerekmektedir. Daha sonrasında da bu talep fazlası ofis ve konutlar doğru zamanda satılamadığı için müteahhiti nakit sıkıntısına sürüklemektedir. Bu nakit sıkıntısı da iflasa kadar varmaktadır. Öte yandan da iflas eden müteahhitlerin çokluğu ve piyasada yarattığı olumsuz etki, tüketicinin müteahhitliğe bakışını olumsuz yönde etkilemektedir. Toplam ülke refahı açısından baktığımızdaysa hukuki sorunların artmasına sebep olmakla birlikte ülke repütasyonunu olumsuz etkilemektedir. Burada her bir adımın ayrıştırılması ve müteahhitlik tekelinden çıkarılması gerekir. Bu da ancak müteahhitlik işlerin organizasyonel yapısını değiştirmekten geçer.

Türkiye artık finansal olarak yeni bir dönemin eşiğinde. Gayrimenkul üretim, tüketim ve alım-satım amaç ve yöntemleri Türkiye’nin içinde olduğu bu yeni finansal döneme uygun olmalıdır. Nasıl ki bir dönem ticaret takas ile yapılıyordu ve sonrasında kağıt parçasına para ismi konularak bir değer verildi, hızlı transaksiyon yaratılma ihtiyacı giderildi şimdi ise gayrimenkule bir isim ve değer adledip daha büyük kazanç sağlanabilmesi için daha risksiz yatırım olan gayrimenkulden finansal bir araç doğurtulmalıdır. Buna ister gayrimenkul yatırım ortaklığı, payı, hissesi, aracı, parçası ister başka bir şey diyin artık Türkiye gibi inşaatta hızla tırmanan bir ülkenin gayrimenkulleri konut olmaktan bir tık ileri taşıması gerekmektedir. Değere değer katan gayrimenkuller veya gayrimenkul modelleri oluşturulmalıdır.

Tüm bunlar için ise köklü, sistemli birtakım organizasyonlara ihtiyacımız olacak. Bu sistemlerin en başında ise yeni bir müteahhitlik kavramının yaratılması, güvenli inşaa, zamanında teslim garantilerinin sağlanması gerekmekte. Zamanında ve doğru teslim edilmiş bir gayrimenkulü doğru ve karlı bir yatırım amacına dönüştürmek için 2. gerekli adım ise o gayrimenkulü bir menkul kıymet haline dönüştürebilmek, alıp satıp değerleyebilecek organizasyonları kurmaktır. Yeni ve değişen Türkiye’de bu organizasyonlar büyük ve farkedilir adımlar yaratacaktır.