Yılın en canlı dönemi geliyor!
Karda yağmurda konut alışverişine çıkmak zor mu gelir insanlara?
Doğanın canlandığı, çiçeklerin, ağaçların yeşerdiği aylar olduğu için mi, ısınan havalarla insanların ruh halinin pozitife dönmesinden mi, doğa şartlarının yumuşaması ile ticari aktivitenin artmasından mı yoksa bu ve bunun gibi nedenlerle alışanlık haline gelmesinden mi, bilinmez ama bahar ayları çoğu sektörün canlandığı bir dönemdir....Bu dönemin Gayrisafi Milli Hasıla'ya etkisi de diğer dönemlere göre daha yüksektir. Örneğin taşıt araçları ve konut sektörü Mart ayında çıkışa geçer ve Mayıs ayında yılın tepe noktasını görür... Haziran'ın ilk yarısında canlılık devam eder ve sonrasında düşüşe geçilir.
Konut Sektörünün Yıldızı Mayıs Ayı...
Karda yağmurda konut alışverişine çıkmak zor mu gelir insanlara? Ya da satıcılar bu havada konut satılmayacağını mı düşünür? Yoksa barınma ihtiyacı güneşli havalarda mı doğar...? Konut piyasası için en yavaş ayın Ağustos ayı olduğunu söyleyebiliriz... Ocak ayı da oldukça yavaş bir ay olarak geçer.... Şubat ayı toparlanmanın olduğu, Mart ayı çıkışın başladığı ay olur genelde.... Nisan ayı ortalama ya da ortalamanın biraz üstünde olduğu aydır... Mayıs ise yılın yıldızıdır... Likiditenin arttığı, ticaretin tüm sektörleri etkilediği aydır....
2009 Yılının 2. Çeyreğinde Konut Alım Satımının %36,6'sı Gerçekleşti...
2009 yılında 531,746 adet konut el değiştirdi... Bunun 194,743'ü yani %36,6sı 2. Çeyreği ifade eden Nisan-Mayıs-Haziran aylarında gerçekleşti... Bu, yılın ilk çeyreğinde gerçekleşen 108,861 adet işleme kıyasla %79 artışı ifade ediyor ki, mevsimsel etki çarpıcı şekilde ortaya çıkıyor... Bir diğer beklenmedik sonuç ise, bu rakam aynı zamanda nispeten kriz ruh halinin azaldığı ve kredi faiz oranlarının dibi gördüğü 4. çeyrekten %68 fazlası anlamına gelmesi... Kredi hacminin ciddi artış gösterdiği yılın son çeyreği nasıl oluyor da adetsel olarak 2. çeyreğin oldukça gerisinde kalıyor? Bunu tüketicilerin mevsimsel davranışlarıyla mı, piyasa koşullarıyla mı, yoksa ikisinin karışımıyla mı yorumlamalıyız?
Konut Kredisi Hacmi 2009'un Son Çeyreğinde Hızlı Arttı...
2009 yılının son üç ayında konut kredi hacminin ciddi şekilde arttığını görüyoruz. Tüm 2009 yılı içinde gerçekleştirilen artışın %52,4 ü Ekim-Kasım-Aralık ayları içinde gerçekleşti. 4. çeyrekte adetsel işlem sayısı 2. çeyreğe kıyasla %40 daha düşükken, konut kredisi hacmi %110 daha fazla... Satış işlemleri nedeniyle kapatılan kredilerin orantılı olduğunu kabul etsek dahi, taksit ödeme ve erken kapama nedenleriyle erimeleri de işin içine katarsak 2009 un son aylarında ciddi bir krediye yönelim görüyoruz...
Tüketici Yatırım Kararını Nasıl Veriyor?
Konut talebini doğrudan etkileyen etkenlerden birisi faizdir. Faizlerin düştüğü dönemlerde konuta talebin artmaması mümkün değil... Diğer yandan faizlerin tarihi dip seviyelerine indiği ve kredi hacminin patladığı 4. çeyrek nasıl oluyor da 2. Çeyrekte yapılan adetsel işlemlere yaklaşamıyor? Piyasanın işlem adetlerine ulaşabilirken sağlıklı değersel rakamlarına ulaşmak çok güç. Tapuda gösterilen değerlerin yanıltıcı olduğunu düşünür ve adetlerden yola çıkarsak, tüketicinin değişik faiz ve konut fiyat seviyelerinde farklı yatırım kararları verdiğini rahatlıkla söyleyebiliriz... Canlı bahar aylarında belki biraz daha yüksek faiz seviyesi nedeniyle, belki fiyat artışı beklentisi nedeniyle farklı yatırımcı kitlesi harekete geçmiş olabilir mi? Likiditesi olan kitle.... Bir grup ise likiditeyi kullanmak ile kredi ile finansman sağlamak arasında dönemsel olarak farklı kararlar vermiş olabilir mi?
Konut Piyasası Kelepir İse Likit Tüketici Harekete Geçiyor...
Elinde yatırım için nakti olan grup beklentilere önem verir... Bu grubun çoğu zaman hali hazırda sahip olduğu en az bir konut vardır. Yatırım alternatifsizliği, gelecekle ilgili beklentiler eldeki likiditenin piyasaya sokulması için yeterlidir.
Faiz Seviyeleri Düştüğünde Eldeki Likidite Yerine Kredi İle Finansman Tercihi Artıyor...
Düşen faizlerin harekete geçirdiği grup sayısı ise biraz daha fazladır... Düşük faiz ortamında konuta yönelimin artacağını düşünenler ve daha önce finanse edemeyip fiyatlar henüz fazla artmadan harekete geçenler bu gruplar içine girer... Yatırımcı grubunun bir kısmı elinde likidite olmasına rağmen düşük faizli kredi kullanıp naktini elinde tutmayı tercih eder...
Düşük Faiz Döneminde Farklı Müşteri Profili Harekete Geçiyor...
Faizlerin düştüğü ortamda ilk evini almaya çalışanların yüzdesi diğer dönemlere göre çok daha yüksektir. Hiç küçümsenmeyecek yatırım mantığı ile hareket eden tüketiciyi bir yana koyarsak, büyük bir kitle konut sahibi olma arzusuyla, fiyat seviyesinden çok başını sokacak bir yeri finanse edebilme kabiliyetine odaklanır...
Konut Fiyatları Ne Kadar Yükselir?
Piyasa oyuncularının konuta yatırımın artacağı ve fiyat artışı beklentilerini basından okuyoruz... Örneğin çok sayıda projenin hayata geçtiği Ataşehir'de metrekare fiyatlarının 7,000TL'ye yükselebileceği tahmin ediliyor. Anadolu yakasının site ve sosyal aktivite sunan, düzenli gelişimin olduğu yegane bölgesi olmasına rağmen böyle bir durumda Bağdat Caddesi fiyat seviyesi nerelere gider? Ya da iş merkezlerine yakınlığı nedeniyle Avrupa yakasındaki Şişli,Levent, Etiler gibi semtlerdeki fiyatlar nasıl bir denge bulur? Bu denge ne kadar mantıklı olur ve Türkiye'nin gelir ve büyüme seviyeleriyle nasıl uyum sağlar?
Bazı Bölgeler Prim Potansiyelinde Öne Çıkacak...
Tüketiciyi konut fiyatlarının top yekün artacağına inandırmak yanlış olacaktır... Prim yapacak konutu almanın önemli şartlarından birisi arzın az, kiralık talebinin çok olduğu merkezi bölgelerin tercih edilmesi, diğeri ise gelişecek bölgelerde yatırımın kısa vadeli düşünülmemesi gerekliliği olacaktır... Her iki yaklaşımda da işlemi doğru fiyattan yapmanın en önemli aşama olduğu unutulmamalıdır...