10 soruda Yeni Emlakçılık Yasası!

Emlakçılık sektörüne yeni soluk getiren Yeni Emlakçılık Yasası olarak bilinen "Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı" geçtiğimiz günlerde görüşe açıldı.

Yönetmelik kapsamında gayrimenkul satış ve kiralama gibi işlemlere aracılık edecek olan kimselerde aranan özellikler, işletmelerde aranan şartlar, işlem sırasında uyulacak kurallar ve hizmet bedeli gibi konuların esasları belirleniyor.

Peki, Yeni Emlakçılık Yasası olan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Taslağı yürürlüğe girdikten sonra kimler gayrimenkul ticareti yapabilecek? Emlakçılar satış ve kiralama işlemlerinden ne kadarlık bir komisyon talep edebilecek? 

1- Kimler gayrimenkul ticareti yapabilir?

Gayrimenkul ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılıyor. Yetki belgesi, her bir işletme için ayrı ayrı düzenleniyor ve devredilemiyor. Yetki belgesinin işletmenin herkes tarafından kolaylıkla görülebilen bir yerine asılması gerekiyor.

2- Yetki belgesi geçerlilik süresi ne kadardır?

Yetki belgesinin geçerlilik süresi beş yıl olup, yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından veriliyor, yenileniyor ve iptal ediliyor.

3- Yetki belgesi verilmesinde aranan şartlar nelerdir? 

İşletmeye yetki belgesi verilebilmesi için;
a) İşletmelerde aranan şartların taşınması,
b) Esnaf ve sanatkârlar odasına, ticaret ve sanayi odasına veya ticaret ve sanayi odalarının ayrı kurulduğu yerlerde ticaret odasına kayıtlı olunması,
c) Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması,
ç) Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün;

1) On sekiz yaşını doldurmuş olması,
2) En az lise mezunu olması,
3) Mesleki yeterlilik belgesine veya emlak yönetimine ilişkin ön lisans diplomasına sahip olması,
4) İflas etmemiş veya iflas etmiş olsa bile itibarını yeniden kazanmış olması,
5) Konkordato ilan etmemiş olması,
6) Kasten işlenen bir suçtan dolayı affa uğramış olsalar dahi devletin güvenliğine, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine, milli savunmaya ve devlet sırlarına karşı suçlar ile casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama, terörün finansmanı, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından hüküm giymemiş ya da ticaret ve sanat icrasından hükmen yasaklanmamış olması gerekiyor.

4- Mesleki eğitimi kimler verecek?

Bakanlık, yetki belgesi verilmesi için mesleki eğitim şartı getirmeye ve bu eğitime ilişkin usul ve esasları ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşlerini alarak belirlemeye yetkili oluyor. Mesleki eğitim, Bakanlık veya Bakanlıkça uygun görülen üniversite, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ve mesleki yeterlilik belgesi vermeye yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından veriliyor.

5- Yetki belgesi nasıl verilir?

Yetki belgesi başvurusu, yetki belgesi verilmesinde aranan şartların taşındığını gösteren belgeler ile birlikte yazılı olarak yapılıyor. İşletmenin aranan şartları taşıyıp taşımadığı, başvuru tarihinden itibaren yedi gün içinde il müdürlüğü tarafından bir tutanakla yerinde tespit ediliyor.

İlgili kurum ve kuruluşların elektronik bilgi sistemlerinden sağlanabilen belgeler, bu sistemlerden temin edilir ve işletme adına açılan dosyada diğer başvuru evrakı ile birlikte saklanıyor.

Yetki belgesi verilmesinde aranan şartları taşıdığı anlaşılan işletmelere, başvuru tarihinden itibaren on gün içinde yetki belgesi veriliyor.

6- Yetki belgesi nasıl yenilenir?

Yetki belgesi, geçerlilik süresinin sona ermesi veya içeriğindeki bilgilerden herhangi birinde değişiklik olması durumunda yenileniyor.

Yenileme başvurusu, yetki belgesi geçerlilik süresinin sona ermesinden en az otuz gün önce, yetki belgesinde yer alan bilgilerde değişiklik olması durumunda ise değişikliğin gerçekleştiği tarihten itibaren yedi gün içinde yapılıyor. Posta yoluyla yapılan yenileme başvurusu geçersiz oluyor.

Yetki belgesinin yenilenmesinde 7 nci maddede belirtilen usul ve esaslar uygulanıyor. Ticaret unvanının veya işletme adının değişmesi gibi nedenlerle yetki belgesinin yenilenmesi durumunda değişikliğin belgelendirilmesi yeterli oluyor.

7- Yetki belgesi hangi hallderde iptal ediliyor?

Yetki belgesi verilmesinde aranan şartlardan herhangi birinin kaybedilmesi halinde bu durum, şartların kaybedildiği tarihten itibaren on beş gün içinde işletme tarafından yazılı olarak il müdürlüğüne bildiriliyor. Bu bildirim veya şartların kaybedildiğinin il müdürlüğünce tespiti üzerine yetki belgesi aynı gün iptal ediliyor. Yetki belgesi iptal edilen işletme il müdürlüğünce beş gün içinde yazılı olarak yetkili idareye bildiriliyor.

8- İşletmelerde aranan şartlar nelerdir?

a) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 2 nci maddesinde tanımlanan bağımsız bölüm niteliğinde olması.
b) En az otuz metrekare büyüklüğe sahip olması.
c) İçinde idari büro ve kabul yeri ile 14 üncü maddenin birinci fıkrasının (k) bendinde belirtilen dosyalama işleminin fiziksel olarak yapılması durumunda arşiv bölümü bulunması.
ç) Hizmetin düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve özellikte masa, dolap, koltuk ve benzeri malzeme ile bilgisayar, internet, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik donanıma sahip olması.
d) Taşınmazın gösterilmesi gibi işletme faaliyetlerinde kullanılmak üzere mülkiyeti işletmeye ait veya işletme adına kiralanmış yeterli sayıda taşıt bulundurulması.

9- Taşınmaz ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar nelerdir?

a) Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet verilen işletmede, taşınmaz ticaretine konu hizmetler dışında ticari faaliyette bulunamayacak.

b) İşletme tabelası ve basılı evrakı dâhil olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında herhangi bir ibare kullanamayacak.

c) Verdiği hizmet nedeniyle edindiği bilgi ve belgeleri, hizmet sözleşmesinde belirtilen esaslar dışında açıklayamayacak ve kullanamayacak.

ç) Hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket eder; yanıltıcı bilgi veremeyecek.

d) Haksız ve hukuka aykırı davranış ve ticari uygulamalarda bulunamayacak.

e) Hizmet verdiği kişilerin alım satım ve kiralama tercihlerini etkileyecek nitelikteki bilgileri gizleyemeyecek.

f) Hizmet verdiği kişilerin menfaatlerine aykırı davranışta bulunamayacak.

g) Hizmet verdiği kişileri yasa dışı olan ve dürüst veya etik olmayan uygulamalara teşvik edemeyecek.

ğ) Hizmet verdiği kişilere tehditkâr davranışlarda bulunamaz veya taciz edici taktikler uygulayamayacak.

h) Hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre verilecek, belgelerde yer alan hükümleri açıklar ve imzalanan belgelerin birer suretini bu kişilere teslim edecek.

ı) Aldığı her teklifi ve karşı teklifi, hizmet verdiği kişilere doğru ve objektif bir şekilde en kısa sürede sunacak.

i) Taşınmazın satılması veya kiralanması ya da satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut hizmet sözleşmesinin feshedilmesi durumunda iki gün içinde reklam ve ilan faaliyetine son verecek.

j) Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik yazılı ya da görsel tüm ilan ve reklamlarında; satış veya kiralama koşulları gibi konularda hizmet sözleşmesine ve iş sahibinin isteklerine uygun hareket edecek.

k) Taşınmazın satılması veya kiralanmasına yönelik ilan ve reklamlarında, adres ve tapu bilgileri hariç olmak üzere 15 inci maddenin üçüncü fıkrasının (b) bendinde belirtilen bilgiler ile iletişim bilgisine ve yetki belgesi numarasına kolay okunabilir bir şekilde yer verilecek.

l) Her bir hizmet sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturur. Hizmet sözleşmesini ve bu sözleşme çerçevesinde verilen hizmetler kapsamında düzenlenen belgeleri dosyasında en az beş yıl süreyle saklayacak.

m) Taşınmazın tanıtımına yönelik gazete ilanı, el kitapçığı, katalog gibi unsurlar ile fotoğrafları, vaziyet planı ve imar durumuna ilişkin belgeleri işletmesinde bulunduracak.

10- Emlakçılık hizmet bedeli ne kadar olacak?

Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin yüzde üçünden fazla olamayacak.

Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin bir aylık tutarından fazla olamayacak.

İşletme, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanacak.

Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılacak.

Hizmet sözleşmesinde alım satıma ilişkin hizmet bedeli oranına yer verilmemesi halinde bu bedel, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin binde beşi olacak.

Hizmet sözleşmesinde kiralamaya ilişkin hizmet bedeline yer verilmemesi halinde bedel talep edilemeyecek..

Alım satıma aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin taşınmazın gerçek değerinin çok üzerinde olduğunun iddia edilmesi durumunda, tapuda beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hizmet bedeli hesaplanacak ve ödenecek.

İşletmenin üzerine düşen edimleri yerine getirmesine rağmen taraflardan herhangi birinin hukuken haklı bir sebebi olmaksızın alım satım veya kiralamadan cayması durumunda cayan taraf; alım satım işlemlerinde hizmet bedelinin yüzde onunu, kiralama işlemlerinde hizmet bedelinin tamamını ödemekle yükümlü olacak.
 

İş sahibi, birden fazla işletmeyle aynı taşınmaza yönelik ve aynı konuda aracılık faaliyetinde bulunması konusunda anlaşabilir. Bu durumda, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletme hizmet bedeline hak kazanacak.

18 inci madde çerçevesinde yürütülen ortak çalışma sonucunda hak kazanılan hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesinde belirtilen usulde paylaşılacak. Bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılacak.

Taşınmazın hizmet sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda bu alıcı veya kiracıya taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme hizmet bedeline hak kazanacak. Aynı alıcı veya kiracıya birden fazla işletme tarafından taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesi durumunda, bu fıkra kapsamında ödenmesi gereken hizmet bedeli bu işletmeler arasında eşit olarak paylaşılacak.

Yetki belgesinin iptali halinde, yetki belgesi sahibi işletmenin üstlendiği işlere ait sözleşmeler feshedilmiş sayılacak. Bu işlerden dolayı hizmet bedeli hakkı doğmayacak.

Taşınmaz ticareti hakkında yönetmelik taslağı!
 

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com