13 maddede sitelerde kat maliklerinin medeni hakları!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "sitelerde kat maliklerinin medeni hakları" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Açıkça, kat mülkiyetli anataşınmazların bağımsız bölümlerinin her biri ayrı bir taşınmaz hukukundadır.
2. Bağımsız bölüm maliki, medeni Kanununun sahibe tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptir: Bağımsız bölümünü satar, hibe eder, kiraya verir, boş tutar, ipotek eder de bu haklarını-yetkilerini kat Mülkiyetine Aykırı olarak kullanamaz. Örneğin, bir malik mesken nitelikli bağımsız bölümünü iş yeri olarak kullanamaz, kiraya veremez, böyle bir tasarruf ancak bu kanununun 24. maddesindeki hükümdeki şartları sağlamakla kullanabilir.
3. Başka örnekler vermek gerekirse, 25. maddedeki yasak işler, 23. Maddedeki müsaade mecburiyeti sıralanabilir.
4. Diğer bağımsız bölümler üzerinde öncelikli satın alma hakkı, ortaklığın giderilmesi talebinde bulunamaz.
5. Sonuçta, malik yalnızca bu kanuna değil, diğer kanun hükümlerine de aykırı olamaz.
6. Ancak, konumuz itibariyle malik, bu kanunun kısıtladığı konular dışında Medeni Kanunun malikliğe verdiği hak ve yetkileri kullanabilir.
7. Yargıtay’ın kararlarında projeye aykırı değişiklik yapan kat maliki ve sonrasında da bu şekilde satması durumunda yeni malik de aykırılıkların eski haline getirilmesinden sorumlu olacaktır.
8. Yukarıdaki sorumluluk edinme, ödenmemiş aidatlar ve gider avanslarında uygulanmamaktadır. Maalesef bu durumda da bu kanunun getirdiği tahsilat kolaylığı ortadan kalkmaktadır.
9. Kiracı, faydalandığı bağımsız bölümü engelleyici müdahaleler nedeniyle dava açma hakkına sahiptir. Ancak, intifa hakkı sahibinin (faydalanan, kiracı, vs.) mülkiyet hakkı konusunda dava açma hakkı yoktur.
10. Kapıcının kıdem tazminatına esas alınan sürenin bir bölümünün önceki malik dönemine ait olması borcun doğduğu tarihte kat maliki olan kişiyi bu sorumluluktan kurtarmaz.
11. Bağımsız bölüm sahibi binanın statiğine dokunmadan ve ortak alanlara müdahale etmeden bağımsız bölümü içinde değişiklik yapma hakkına sahiptir.
12. Bağımsız bölüm sahibinin mülkiyet hakkı mimari proje ile sınırlıdır.
13. Konu, Kat Mülkiyeti Kanununda 15. maddede aşağıdaki metinle işlenmiştir:
“Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.”
Nihat Dönme z /Site Yönetimleri Danışmanı
