14 maddede toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat!

Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Toplu yapıların yönetimine ilişkin mevzuat" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...

1. Bazı birden fazla parselden oluşan ada sitelerde, her bir yapının/bloğun, parselin ayrı ayrı yönetimi, kurul karar defteri, yöneticisi, deneticisi olduğu görülmektedir. Bu ezber ve gereksiz hatta masraflı, hatta kaosa açık yönetimler üzerinden site yönetim disiplini ve yaşam kültürünü zedeleyen davalara gereksiz ortam hazırlamaktadır.

2. Yönetimler, özellikle de bizim hukukumuzdaki site yönetimleri dünyanın tek ve gerçek sivillik örneğidir. Hukukumuzun tanıdığı bu temel, sade ve gerçek katılımlı, devlet müdahalesiz imkanı kullanmamak, site yönetimlerine üst mahkemelerden dönecek olan çeşitli organizasyonların (dernek, kooperatif, şirket) mevzuatını yamamak sitelerde komşuluk değil adli hukuku üstün kılar. Doğaldır ki adli hukuk adliyeye, komşuluk hukuku kahve içmeye götürür.

3. İşte site yönetimleri disiplini ve yaşam kültürüne hakim olmadan, ihtiyaç listeli ama senaryosuz, oturuma yönelik olmayan sırf KMK madde 12 gereğince bir resmi evrak formalitesini yerine getirmek üzere hazırlanan yönetim planları site yönetimlerini kaosa sokmakta ve oturumla birlikte hızla emlak değeri ve sakinler memnuniyeti düşüşüne sebebiyet vermektedir.

4. Bu maddede bir şekilde toplu yapılarda kurullar hakkında bazı çıkarımlarda bulunulabilir. Ancak asıl olan oturuma yönelik bir yönetim planı ile sade bir yönetim / karar mekanizması oluşturulmalıdır.

5. Eğer her bloğa yönetici, denetici atanırsa, o blokların yönetimi olur ve bu yönetim o blokla ilgili kararları blok kat malikler kurulunda aldırtır ve bu kararlar da üst yönetim diyebileceğimiz parsel, ada, toplu yapı malikler kurulu/temsilciler kurulu kararları ile usulden, esastan, zaman ve yer referansından çelişebilir, farklı olabilir. Bu durumda site, toplu yapı yönetimi hiçbir zaman dingin olmaz, bu tip tercihlerde site değil kriz yönetilir.

6. Yukarıda yazılanlar, tavsiye ve sistemler kanunun hükümlerine muhalif değildir. Kanun koyucu tüm kanun metninde emredici ve özellikle de tavsiye maddelerde yönetim ile ilgili işleri-tarzı kat malikleri arasındaki sözleşmeye, anlaşmaya yani yönetim planına, malik iradesine bırakmıştır.

7. Bloklara yönetici yerine temsilci atamak ve bloklara özel yönetimsel iş ve giderleri yönetim planında açık hükümlere bağlamak, kat malikleri kurulunun yönetim yetkisini, maddenin tavsiye hükmünde olduğu gibi yönetim planı üzerinden toplu yapı /site temsilciler kuruluna bırakması kat mülkiyetindeki yönetim yaklaşımına, site yönetim disiplinine ve yaşam kültürüne daha uygun olacağı kanaatindeyiz. Bu kanaatimiz uzun yıllara dayanan saha tecrübesi ile ortaya çıkmıştır. Siteler geçici yönetimden daimi yönetime geçtiklerinde hızla emlak değeri ve sakinler memnuniyeti düşüşü yaşarlar. Çünkü mevzuat kitaplarının düz sayfaları üzerinde inci taneleri gibi dizilmiş teknik terimler ile sosyal engebeli site yaşamının likitsel kayganlığındaki problemler, beklentiler arasında çok fark vardır. Ticari veya sosyal kaygı ve sorumluluk taşımayan bazı malikler hobi niyetiyle başladıkları yönetim işlerini, ya beceriksizlikten, ya tecrübesizlikten ya da işin detayının özel hayatlarına zaman bırakmasından dolayı kısa bir süre sonra bırakırlar ve kısır döngü başlar.

8. Çok ciddi yönetsel sorunlarla karşılaşıldığından, illa da bloklarda yönetici bulunacaksa, tercih edilecekse de kanunen denetici zorunluluğu olmadığından, bloklarda yönetici olsun ancak yönetim planında kat malikler kurulu defteri olarak tek bir defter tutulacağı ve o defterin de site kat malikleri kurulu defteri olacağı belirtilsin. Zaten yöneticiler karar merci değil, icra merci olduğundan blokta alınan kararlar bu deftere yapıştırılır ve yetkilendirilmiş temsilciler kurulunca atanmış yönetim kurulunca hayata geçirilir.

9. Her halükârda tavsiyemiz, kanun koyucunun tavsiyesine uyup, birden çok parselden oluşan ada-sitelerde, temsilciler kurulu oluşturmak ve kat maliklerinin kurul yetkisini bu temsilciler üzerinden kullanılmasıdır.

10. Olası kat malikleri iradesinin yönetime tam olarak yansımamsına ilişkin ihtimaller de profesyonellerce (oturuma senaryolu, site yönetimi disiplini ve yaşam kültürüne uyumlu) olarak hazırlanmış yönetim planları ile giderilmelidir.

11. Zaten kanun koyucu fıkranın devam eden cümlelerinde tavsiyelerine devam ederken, son cümlede yukarıdaki kat malikleri iradesinin yönetime yansımama kaygısını, amir hüküm getirerek ortadan kaldırmıştır:
“..., Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.”

12. Buradaki oy sayısı, KMK madde 31’deki, vekilin veya bir malikin kullanabileceği azami oy sayısı kısıtlamasına tabi değildir. Günümüzde bazı blokların diğerlerinin kat be katı bağımsız bölüm sayısına sahipliği göz önüne alınıp, yönetim planında, irade bir kişinin eline teslim edilmeyerek, ada-sitenin toplam oy sayısının belli bir pay üzerinden temsilci sayısına dağıtılması öngörülmelidir.

13. Maddenin üçüncü fıkrası:
“Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.”

14. Açıkçası bu fıkra, maddenin ikinci fıkrasındaki ortak yerlerin yönetimi ile ilgili esasların, toplu yapının kapsadığı ortak yer, alan, tesislerin yönetimine ilişkin birebir uyarlamalı tekrarıdır. Bu sebeple bu fıkra hakkında ayrıca bir açıklama yapmak yersiz olacaktır.
 

Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı

www.siteyonetimkitaplari.com  
www.konutsitesiyonetimi.com

10 maddede toplu yapılarda ortak yerler!